2010年以來，國務(wù)院、財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)以及一些地方政府出臺(tái)了各種限購、限貸、限價(jià)政策，但各地的商品房價(jià)格越限越高，為什么？
我們知道，作為一種商品，房子的價(jià)格和其他商品一樣，取決于市場供求。面對(duì)2009年的房價(jià)暴漲，政府出臺(tái)的絕大部分政策，其思路大部分都是來自于需求管理。想通過抑制需求來平抑房價(jià)，限購是最典型的一種干預(yù)需求手段，限貸亦然。行政手段抑制需求的直接后果就是引導(dǎo)價(jià)格上漲的預(yù)期。而這種心理預(yù)期催生了更為強(qiáng)烈的購買需求，房屋交易中心通宵達(dá)旦的過戶人潮和大量的假離婚都是這種需求的體現(xiàn)。
從供應(yīng)管理來看，雖然有增加保障房供應(yīng)的政策，但最后落實(shí)到各個(gè)地方，都聚焦于經(jīng)濟(jì)適用房而非廉租房。從民生政策的出發(fā)點(diǎn)來看，應(yīng)該是讓老百姓實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，對(duì)于低收入群體來說，“居者有其屋”是以很少的經(jīng)濟(jì)支出就能租到安身立命的居所，而不是花費(fèi)畢生積蓄再負(fù)大量債務(wù)去購買產(chǎn)權(quán)房(譬如經(jīng)濟(jì)適用房)。但地方政府為了當(dāng)期收回投資成本，絕大多數(shù)都選擇建造經(jīng)濟(jì)適用房賣給老百姓，而不是利用公共財(cái)政建造廉租房解決收入者的居住問題，民生政策最后沒有充分實(shí)現(xiàn)它對(duì)窮人的賑濟(jì)作用。
按理說，供給管理應(yīng)該兩條腿走路：上帝的歸上帝、凱撒的歸凱撒，但保障房最后幾乎都演變成了凱撒去干上帝的事情。民生政策走了味兒，供給管理沒有充分奏效。
另外，通過房產(chǎn)稅增加房屋的持有成本，也有利于引導(dǎo)住房的合理消費(fèi)，并倒逼多套住房擁有者把空置房出售或者出租，增加房屋租售市場的供給。但房產(chǎn)稅僅上海重慶少量試點(diǎn)，至今沒有進(jìn)入普遍實(shí)施狀態(tài)。
需求抑制造成的漲價(jià)預(yù)期加上供給管理的效用打折，共同導(dǎo)致房價(jià)越調(diào)控越漲。
筆者認(rèn)為，對(duì)投資性的房屋，強(qiáng)化其轉(zhuǎn)手交易過程中的稅收管理，房屋差價(jià)(投資盈利)部分繳納20%的收入所得稅是國家通過稅收制度調(diào)整社會(huì)財(cái)富公共分配的一種手段，從社會(huì)意義來看，它對(duì)于緩解目前的貧富差距有一定的積極作用；從改良稅賦結(jié)構(gòu)來看，加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)性收入的稅收征管，減少企業(yè)流通環(huán)節(jié)的稅賦負(fù)擔(dān)和低收入群體的收入所得稅，也符合目前稅收改革的基本方向。一句話，富人與窮人的財(cái)產(chǎn)差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入差距，增加富裕階層的財(cái)產(chǎn)稅比增加高收入群體的收入稅更加有益于調(diào)節(jié)貧富差距。
但是，限購令本質(zhì)上是一種行政命令，通過限購干預(yù)商品房市場買賣雙方的自由交易，本身是對(duì)市場經(jīng)濟(jì)的一種否定。
限貸也是一種行政干預(yù)。信貸市場也是市場，自由交易是一種基本原則，商業(yè)銀行有能力評(píng)估信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益，通過硬性規(guī)定抵押貸款的抵押率和利率，是對(duì)商業(yè)銀行自主經(jīng)營行為的行政干預(yù)。
一些地方政府甚至提出限價(jià)。如果我們還記得曾經(jīng)使用糧票、布票、油票、肉票購買商品的時(shí)代，肯定知道，限購、限價(jià)的結(jié)果是物資的普遍短缺和價(jià)格雙軌制，物品真正的市場價(jià)格在“黑市”上體現(xiàn)。
三十年前，生活用品的限價(jià)、限購沒有限出價(jià)廉物美的商業(yè)社會(huì)。同樣，三十年后，限購、限貸、限價(jià)政策也不會(huì)限出價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的商品房。