4月2日，深圳，春雨霏霏，華南某民營(yíng)房企副總裁肖先生坐在自己的辦公室里，凝神盯著外面的雨不斷地敲打著玻璃窗，坦言自己的心情跟天氣一樣“陰沉沉”。近期，肖先生收到來(lái)自不同銀行的朋友放出的風(fēng)聲，“接下來(lái)要談的貸款業(yè)務(wù)，可能會(huì)被卡。”
各地“國(guó)五條”細(xì)則落地，短短一個(gè)季度的開(kāi)發(fā)貸寬松期也戛然而止，各部門針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的風(fēng)聲也隨之而至。即使是房企與銀行這對(duì)緊密盟友，也難逃“銀行需要配合房地產(chǎn)調(diào)控政策”這一催命符。剛剛逃過(guò)上一輪調(diào)控“鬼門關(guān)”的房企，無(wú)一不飽受資金壓力的艱辛，在“國(guó)五條”調(diào)控新政下，早已是驚弓之鳥(niǎo)了。
短暫蜜月期結(jié)束
對(duì)于規(guī)模不大的房企而言，錢一直是壓在心頭的大石。去年年中，眼見(jiàn)樓市漸漸回暖，剛從緊張的資金鏈中緩過(guò)一口氣的肖先生，便定下了今年要發(fā)展的三個(gè)項(xiàng)目，分別需要向銀行貸款1800萬(wàn)、2000萬(wàn)和2200萬(wàn)。
接下來(lái)與銀行打交道的過(guò)程中，肖先生感覺(jué)到從銀行貸款的難度與信貸收緊的2011、2012年相差不遠(yuǎn)。“以前跟幾個(gè)支行的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系都很好，開(kāi)發(fā)貸政策從嚴(yán)后，他們都很謹(jǐn)慎。我從8月份開(kāi)始遞交資料，到10月底還沒(méi)有回復(fù)。”肖先生回憶，當(dāng)時(shí)電話催、上門催和其他公關(guān)方法用盡了都沒(méi)有效果。
正當(dāng)肖先生不抱太大希望，打算轉(zhuǎn)向中小型的投資公司時(shí)，銀行的朋友在去年11月初打電話來(lái)通知“好消息”，稱“1800萬(wàn)的項(xiàng)目貸款獲批，接下來(lái)的兩個(gè)項(xiàng)目需要再等一等”。有銀行的朋友告訴肖先生，銀行在相關(guān)政策、文件上對(duì)開(kāi)發(fā)貸并沒(méi)有放松的意思，但銀行的放貸需求有增加，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，銀行會(huì)繼續(xù)青睞投向房地產(chǎn)項(xiàng)目。
同時(shí)，肖先生從同行那里了解到，他們的部分項(xiàng)目也不同程度地獲得了銀行的貸款同意書(shū)。對(duì)于在土地買賣、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及銷售環(huán)節(jié)都極度依賴銀行信貸資金的房企來(lái)說(shuō)，在2013年一季度，似乎迎來(lái)了資金壓力減緩的春風(fēng)。
但短短三個(gè)月，好景似乎將要驟變。
多家股份制商業(yè)銀行的人士均表示“開(kāi)發(fā)貸即將收緊”。其中，有人士指出，首先是從資金規(guī)模上進(jìn)行控制，其次是規(guī)避某些項(xiàng)目。對(duì)于大額開(kāi)發(fā)貸，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目將收緊。
有銀行人士分析，銀行收緊開(kāi)發(fā)貸的方向，一方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施名單制管理，清退部分中小房企；另一方面，對(duì)企業(yè)回籠資金實(shí)施封閉式管理，確保用于還貸。其中，招商銀行(12.79,0.23,1.83%)信貸部人士透露了銀行“迫不得已”的心思，銀行看好房地產(chǎn)項(xiàng)目，但在政策規(guī)定上，銀行必須配合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策。
“白名單”難上
“現(xiàn)在銀行信貸收緊，很多跟我們一樣的中小房企連隊(duì)都排不上。”肖先生表示。
情況完全相反的是，多家國(guó)有房企和上市房企的相關(guān)人士透露，信貸收緊并沒(méi)有影響到他們的項(xiàng)目。“在去年底，我們今年申請(qǐng)的項(xiàng)目都確定能放款了。”其中一家華南房企融資部負(fù)責(zé)人透露。
對(duì)于這種反差，肖先生并不感到陌生。包括肖先生在內(nèi)的多家中小型房企負(fù)責(zé)人意識(shí)到，與上一輪調(diào)控一樣，信貸收緊將繼續(xù)是中小型房企的催命符，對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，依然是一場(chǎng)盛宴。
“銀行業(yè)開(kāi)發(fā)貸向來(lái)嫌貧愛(ài)富，在額度受限的近幾年，尤其偏愛(ài)大房企。”某股份制銀行內(nèi)部人士向記者介紹了銀行與房企合作的路徑：總行要求嚴(yán)格按照“名單制”進(jìn)行開(kāi)發(fā)貸放款，也被業(yè)內(nèi)稱為開(kāi)發(fā)貸的“白名單”。
“名單制有一套嚴(yán)格的審批程序，這個(gè)審批程序在分行，通過(guò)對(duì)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的房地產(chǎn)行業(yè)前50強(qiáng)進(jìn)行篩選，結(jié)合各家銀行原本合作比較密切的優(yōu)質(zhì)客戶所擬定的名單，一般在50-60家上下。”某國(guó)有銀行內(nèi)部人士洪濤(化名)表示。
但《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，各家銀行的開(kāi)發(fā)貸白名單并不一致，且為之配置的信貸額度也隨開(kāi)發(fā)貸的松緊動(dòng)態(tài)調(diào)整。
“通過(guò)我行審批進(jìn)入了名單管理的企業(yè)都可以放款，但并不一定非要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)50強(qiáng)企業(yè)。”一位股份制銀行東南分行人士表示，對(duì)一些資信優(yōu)、銷售回款好的開(kāi)發(fā)企業(yè)也實(shí)行放款。
如今，銀行信貸收緊，“白名單”也有形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下的時(shí)候。在洪濤看來(lái)，一是盡管4月初信貸額度緊張程度有所緩和，但“白名單”上的企業(yè)已不能享受全額滿足；二是監(jiān)管要求對(duì)于企業(yè)集群風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)過(guò)度授信和多頭授信的企業(yè)(含“白名單”企業(yè))，要推動(dòng)建立企業(yè)授信總額聯(lián)合管理機(jī)制，防止風(fēng)險(xiǎn)放大。
從各方面提供的信息看來(lái)，在上一輪調(diào)控中，大型開(kāi)發(fā)商很少有真正缺錢的日子，但“白名單”之外的小型開(kāi)發(fā)商的處境則截然相反，獲得銀行貸款的難度系數(shù)越來(lái)越高。
原則“有保有壓”
不過(guò)，中小房企似乎還算不上到了絕境。
有民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人樂(lè)觀地判斷，“國(guó)五條”和地方細(xì)則并無(wú)多少新意。他指出，與上一輪調(diào)控不同，“限購(gòu)的威力正在減弱，一手市場(chǎng)受到影響的程度很小，房企通過(guò)快速銷售回流資金的能力不會(huì)受到以往調(diào)控的打擊。”
他認(rèn)為，除了銀行信貸外，影響房企資金狀況的還有多方面因素。一旦項(xiàng)目的銷售速度和總額能夠獲得保障，開(kāi)發(fā)商向銀行回款就會(huì)有保證，現(xiàn)金流也預(yù)期充足。
某國(guó)有房企項(xiàng)目部總監(jiān)稱，銀行設(shè)的關(guān)卡一直存在，房企早就通過(guò)其他渠道獲得資金。近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期，“金融創(chuàng)新”層出不窮，銀行通過(guò)表外業(yè)務(wù)、銀信合作等變相方式為房企提供資金，取代開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)，已是十分普遍的現(xiàn)象。
非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)正是上述房企另類融資的典型業(yè)務(wù)代表，某股份制銀行北京分行私人銀行部人士告訴記者，銀行的具體做法是，把成本一般在5%以內(nèi)的不同理財(cái)產(chǎn)品募集的資金，融入一個(gè)混合資金池，投給融資成本在10%-15%的項(xiàng)目方。而能接受如此高成本的，也就是資金鏈“緊”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)企業(yè)。
與“國(guó)五條”政策同時(shí)落地的，還有銀監(jiān)會(huì)8號(hào)文，該文規(guī)定要堵住房地產(chǎn)表外融資的旁門之道。該文件被看做是銀監(jiān)會(huì)年初年度監(jiān)管工作會(huì)議上提出的“嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)信貸和其他形式的融資風(fēng)險(xiǎn)”重拳之一。
“要求每個(gè)理財(cái)產(chǎn)品與所投資資產(chǎn)(標(biāo)的物)應(yīng)做到一一對(duì)應(yīng)并不現(xiàn)實(shí)，在風(fēng)控流程上，效率也達(dá)不到。”在上述私人銀行部人士看來(lái)，從理財(cái)資金池的概念講，非標(biāo)業(yè)務(wù)被新規(guī)按下了暫停鍵。
因此，銀監(jiān)會(huì)也重視“有保有壓”：對(duì)相互拖欠和相互擔(dān)保嚴(yán)重的企業(yè)，要爭(zhēng)取地方援助，穩(wěn)妥化解風(fēng)險(xiǎn)。“絕非一巴掌拍死。”而隨著地方“國(guó)五條”政策的出臺(tái)，對(duì)因市場(chǎng)變化出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)暫時(shí)困難但有市場(chǎng)、有效益的行業(yè)和企業(yè)，銀監(jiān)會(huì)允許銀行機(jī)構(gòu)重組貸款和非銀行金融機(jī)構(gòu)合理介入，防止資金鏈斷裂。
“我們還是會(huì)看好房地產(chǎn)項(xiàng)目，只要是覺(jué)得有機(jī)會(huì)的，還是會(huì)通過(guò)其他新的渠道發(fā)展該類業(yè)務(wù)。”某商業(yè)銀行支行副行長(zhǎng)稱。他認(rèn)為，一是出于該類業(yè)務(wù)的盈利能力考慮，二是這個(gè)行業(yè)的資金需求量相當(dāng)大，三是，即使是調(diào)控比較嚴(yán)的時(shí)期，房企銷售回款的速度較以往要快。
經(jīng)過(guò)上一輪調(diào)控，即使是最艱難的時(shí)期，房企找“錢”的方式已經(jīng)逐漸增加。“現(xiàn)在不是能不能找到錢的問(wèn)題，而是考量哪種找錢的方式成本更低。”上述國(guó)有房企如此解釋。
其中，委托貸款交易此起彼伏。有數(shù)據(jù)顯示，2012年下半年以來(lái)，兩市共計(jì)有23家上市公司進(jìn)行了40筆委托貸款交易，涉及金額142.6億元。其中對(duì)外委托貸款達(dá)10筆，涉及金額為8.39億元，而其中近九成流向了房地產(chǎn)。
此外，四大資產(chǎn)管理公司為房企“輸血”的情況也并未改變。有房企人士介紹，在適應(yīng)了高利息、高成本的條件后，不少房企也選擇了民間借貸。