當(dāng)公眾將所有焦點(diǎn)放在單身限購和20%個(gè)稅征收上時(shí)，開發(fā)商恐慌的卻是，北京市住建委對(duì)商品房預(yù)售價(jià)格的行政干預(yù)一再升級(jí)。多個(gè)開發(fā)商向記者證實(shí)，除了遭遇漲價(jià)不被批準(zhǔn)的困境外，北京市于3月下旬開始暫停了20個(gè)左右熱銷項(xiàng)目的網(wǎng)簽。
“一些項(xiàng)目提前獲得消息，趕在3月25日之前加快了網(wǎng)簽材料申請進(jìn)程，而我們只好老老實(shí)實(shí)封盤。”通州某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者抱怨。被停止網(wǎng)簽的項(xiàng)目，成交均價(jià)普遍在2萬元/平方米以上。
另據(jù)知情人士透露，北京市住建委已開始分批約談6萬/平方米以上的高端項(xiàng)目。可以預(yù)計(jì)的是，這些高端項(xiàng)目銷售在6月底之前都將受到一定程度的行政干預(yù)。
網(wǎng)簽蹊蹺暫停
在各城市出臺(tái)的國五條執(zhí)行細(xì)則中，“京十九條”是最嚴(yán)厲的版本。其中京十九條第二條提出：“2013年本市房價(jià)控制目標(biāo)是：全市新建商品住房價(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。”這一行政限價(jià)的條文，直戳開發(fā)商的軟肋。
事實(shí)上，北京市已經(jīng)于細(xì)則出臺(tái)前就有所行動(dòng)。
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京3月份有19個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，截至目前，其中只有5個(gè)項(xiàng)目顯示有成交記錄，除了K2玉蘭灣，其他4個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)均在2萬元以下。更為蹊蹺的是，無成交記錄的新取證項(xiàng)目，住宅擬售價(jià)格一欄也不再公開顯示。
3月30日傍晚，“京十九條”公布的同時(shí)，北京市住建委也發(fā)出通知：2013年3月31日零時(shí)至4月7日24時(shí)，北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)調(diào)整，期間暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約。但此前一些項(xiàng)目已于3月下旬就被口頭通知暫停網(wǎng)簽。北京朝陽區(qū)某熱銷項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們3月下旬被通知暫停網(wǎng)簽，具體恢復(fù)時(shí)間要另等通知。而且，北京市已開始在認(rèn)購前審核資格。
另一大型開發(fā)商營銷總監(jiān)告訴記者，被通知暫停網(wǎng)簽的項(xiàng)目成交均價(jià)均在2萬元/平方米以上，低于2萬元/平方米的項(xiàng)目并沒有收到通知。“這是由區(qū)建委口頭通知各個(gè)項(xiàng)目老總的，沒有正式發(fā)文，時(shí)間并不同步，大部分在3月20日以后。”
東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬猜測，北京市如此嚴(yán)厲的行政干預(yù)，可能是緣于2月份北京市房價(jià)漲幅過大。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，全國70個(gè)大中城市有66個(gè)房價(jià)上漲，新房價(jià)格環(huán)比北京與廣州并列第一，同比漲幅北京僅次于廣州，為7.7%。
漲價(jià)的容忍度
政府的限價(jià)與開發(fā)商的漲價(jià)，充滿張力。
3月份，除了部分項(xiàng)目被暫停網(wǎng)簽以外，包括金茂悅、首開國風(fēng)美唐等項(xiàng)目在內(nèi)，新一期取證房源因要求漲價(jià)而被建委駁回。賈玉鵬擔(dān)心，近期漲價(jià)的項(xiàng)目很難拿到預(yù)售證。
“京十九條”第十九條明確規(guī)定：對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。
“北京市對(duì)于漲價(jià)的容忍度并沒有具體標(biāo)準(zhǔn)。”大興某開發(fā)商告訴記者，“同行在互相交流中發(fā)現(xiàn)，在大興，18000元/平方米是個(gè)關(guān)鍵的檻，如果新取證項(xiàng)目在17000-17500元/平方米，政府就會(huì)批，但超過18000元/平方米就不會(huì)被批。”其他開發(fā)商也向記者證實(shí)，近期大興生物醫(yī)藥基地多批房源均未取得預(yù)售證，即是由于報(bào)價(jià)超過了18000元/平方米。
上述開發(fā)商還發(fā)現(xiàn)，政府對(duì)房山項(xiàng)目的漲價(jià)容忍度只有3%。該人士告訴記者，“開發(fā)商漲價(jià)一般是稱成本投入過高，但建委會(huì)依據(jù)成本投入與收益之間的關(guān)系給你算賬，如果收益過高，漲價(jià)的申請就會(huì)被駁回。”
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在限價(jià)的背景下，開發(fā)商的操盤策略可能要重新調(diào)整，從“低開高走”改成“高開低走”。“最尷尬的是那些老項(xiàng)目的后期，以及所謂區(qū)域地標(biāo)的項(xiàng)目，他們的漲價(jià)難度會(huì)加大，除非變更項(xiàng)目名稱。”
多個(gè)開發(fā)商私下向記者表示，如果行政干預(yù)越來越嚴(yán)格，開發(fā)商可能會(huì)采取延期開盤的方式應(yīng)對(duì)。但21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示，并非所有開發(fā)商都能承受延期開盤的資金壓力，有些開發(fā)商可能被迫向下調(diào)整報(bào)價(jià)，但新房暫不會(huì)出現(xiàn)整體降價(jià)的現(xiàn)象。
調(diào)控的容忍度
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，今年新增供應(yīng)的項(xiàng)目，與去年同項(xiàng)目前期開盤的價(jià)格相比，價(jià)格上漲幅度超過5%的占比在兩成以上。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，由于庫存不斷下降，開發(fā)商存在漲價(jià)的意愿，但在調(diào)控壓力下，短期內(nèi)房價(jià)很難出現(xiàn)明顯上漲。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]認(rèn)為，北京市承諾，2013年比2012年房價(jià)保持穩(wěn)定。問題是，北京今年前3個(gè)月房價(jià)已漲了不少，于是只能大刀砍向開發(fā)商。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，如果開發(fā)商采取集體延期開盤等消極抵抗的方式，政府稅收以及土地出讓金方面可能會(huì)受到嚴(yán)重影響。根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年，北京市地方財(cái)政預(yù)算收入比上年增長10.3%，遠(yuǎn)低于2011年的27.7%。同年，北京成交經(jīng)營性用地64宗，371.82萬平方米，創(chuàng)近4年來新低。
該人士認(rèn)為，如果政府繼續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控樓市，其稅收和土地財(cái)政就會(huì)受到很大影響，而在地方債高企的背景下，這很可能引發(fā)銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。張磊表示，此輪調(diào)控北京市一直是最嚴(yán)厲的，這與其特殊的城市定位有關(guān)，北京市對(duì)財(cái)政和經(jīng)濟(jì)下行的容忍度，其實(shí)就是調(diào)控的容忍度。