在“國五條”大限4月1日零時(shí)，國務(wù)院所要求的30多個(gè)城市中，除了北京、上海、重慶等20個(gè)城市公布了“國五條”落實(shí)細(xì)則，仍有十幾個(gè)城市未按期公布今年房價(jià)控制目標(biāo)。而已經(jīng)公布的實(shí)施細(xì)則，除了上海和北京感覺比較嚴(yán)格之外，大多都缺乏實(shí)質(zhì)性舉措和操作性，一些城市的“細(xì)則”甚至不超過50個(gè)字。
至此，“國五條”和以前諸多調(diào)控政策一樣，再次進(jìn)入了一個(gè)難以解套的囚徒困境。外界對(duì)地方實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之后房地產(chǎn)市場能夠降溫的期待被無形消解，4月1日滬深兩市房地產(chǎn)股大幅反彈，就是佐證。可以說，在地方細(xì)則出臺(tái)之后，“國五條”不但沒有正式進(jìn)入實(shí)施日程，反而在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)被地方的綏靖政策擱置。以各地目前已經(jīng)出臺(tái)的房價(jià)控制目標(biāo)為例，有些含糊其辭，有些表示要使房價(jià)漲幅低于居民收入水平的增幅。眾所周知，在近兩年居民收入水平增幅基本和G
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P增幅持平的情況下，這樣的控制目標(biāo)幾乎意味著聽任房價(jià)大漲。
應(yīng)當(dāng)引起注意的是，經(jīng)過10多年的快速發(fā)展，中國住房市場出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性變化。以今年政府工作報(bào)告的數(shù)據(jù)為例，到2012年底，中國城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32
.9平方米，同期中國的城鎮(zhèn)人口為71182萬人。這意味著，官方統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)住房存量面積為234億多平方米，這還不包括60多億平方米小產(chǎn)權(quán)房以及一些單位的福利分房。保守估算，城鎮(zhèn)存量房面積早已超過300億平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積也就超過35平方米，已經(jīng)接近德國、法國、日本上世紀(jì)90年代水平。即使未來中國加快城鎮(zhèn)化步伐，每年房地產(chǎn)投資只要保持15%的增速，新房竣工量只要達(dá)到5億平方米，就完全可以滿足城鎮(zhèn)化新增人口的住房需求。
這意味著，在住房市場供求總量已經(jīng)基本平衡的情況下，強(qiáng)調(diào)熱點(diǎn)城市的供需矛盾，不僅穩(wěn)定不了市場，而且會(huì)極大地破壞市場預(yù)期“國五條”引發(fā)的尷尬不在于政策本身，而在于市場已非昨日的情況下，卻依然用老的思維來解決新的問題。而這樣的調(diào)控思維，即使沒有遭遇地方的軟抵抗，對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展也恐怕并無益處。
特別是，在北京、上海、廣州、深圳等城市二手房交易量已經(jīng)超過新房的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控一定要從行政和短期思維走向長效機(jī)制，調(diào)控的重點(diǎn)一定要從增量房轉(zhuǎn)向存量房，而且不能搞全國一刀切。北京等一線城市雖然需求依舊旺盛，但很多三線以下的城市住房已經(jīng)出現(xiàn)過剩，一刀切的調(diào)控只會(huì)擾亂市場。市場已經(jīng)不是昨天那個(gè)市場，投資者、政策制定者以及開發(fā)商就不要幻想昨日的瘋狂重現(xiàn)，而是都需要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，轉(zhuǎn)換思維。管理層面對(duì)的是一個(gè)總體上滿足了需求的存量為主的市場，而不是一個(gè)增量市場，目前需要做的是扎扎實(shí)實(shí)地去搞信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)建設(shè)以及市場交易秩序。而開發(fā)商則應(yīng)調(diào)整經(jīng)營思維，去適應(yīng)房地產(chǎn)從賣方到買方市場的轉(zhuǎn)換。