隨著“國(guó)五條”地方細(xì)則大限來(lái)臨，上周末，北京、上海、重慶、合肥、深圳等地方細(xì)則密集落地。
其中，京版細(xì)則明確規(guī)定，自3月31日起，北京籍單身人士限購(gòu)一套房；滬版細(xì)則要求強(qiáng)化對(duì)離異等借款人的購(gòu)房貸款資格審查，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款；渝版細(xì)則并沒(méi)有列出限購(gòu)措施，但要求暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。
盡管各地細(xì)則松緊不一，但專(zhuān)家認(rèn)為，“細(xì)則不夠細(xì)”“操作性不強(qiáng)”等是各地的通病，南京3月31日發(fā)布的“國(guó)五條”細(xì)則，全文只有154個(gè)字。
嚴(yán)厲不及預(yù)期
3月30日，北京市政府網(wǎng)站公布京版“國(guó)五條”細(xì)則，拉開(kāi)了周末兩天地方細(xì)則公開(kāi)大幕。從各地設(shè)定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，京版細(xì)則對(duì)于房?jī)r(jià)目標(biāo)控制最為嚴(yán)厲，細(xì)則提出2013年北京新建商品住房?jī)r(jià)格相對(duì)2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房?jī)r(jià)格；上海將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)在“基本穩(wěn)定”；而重慶、合肥、大連、廈門(mén)等城市則均規(guī)定房?jī)r(jià)上漲幅度小于收入漲幅。
分析人士楊紅旭表示：“相比五天前的廣東省細(xì)則，明顯有新料，在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、限購(gòu)、二套房貸、個(gè)人所得稅等方面有所細(xì)化與升級(jí)。”
在京版細(xì)則中，“禁單身人士買(mǎi)二套房”一條引起廣泛關(guān)注。不少人笑稱(chēng)，前陣子為躲避限購(gòu)而離婚的人，此時(shí)只怕是哭笑不得。事實(shí)上，這條最嚴(yán)厲規(guī)定并非北京首創(chuàng)。
“北京所用的政策上海在去年已經(jīng)用了。”分析師薛建雄在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，“就現(xiàn)狀來(lái)看，上海對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的政策比北京要嚴(yán)格。但由于上海的政策一直是最嚴(yán)的，所以這次也沒(méi)有更多政策可以追加。相比之下，廣東和北京都有很多可追加的政策，因此，相比較而言，廣州、北京等地出臺(tái)的細(xì)則看起來(lái)要比上海嚴(yán)很多。”
在復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成看來(lái)，已出的幾個(gè)地方細(xì)則調(diào)控嚴(yán)厲程度并不及預(yù)期。“這些細(xì)則沒(méi)多少新意。”談及細(xì)則對(duì)于上海地區(qū)的影響，尹伯成對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，“現(xiàn)在來(lái)看，上海這個(gè)細(xì)則比較溫和，原則性問(wèn)題比較籠統(tǒng)，對(duì)于許多比較關(guān)注的問(wèn)題也還沒(méi)有解決，下一步對(duì)于市場(chǎng)的影響不會(huì)很大。”
有業(yè)內(nèi)人士明言，從北京上海，到重慶合肥，“國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容越來(lái)越空洞，預(yù)計(jì)尚未頒布細(xì)則的城市也出現(xiàn)同樣的情況。
細(xì)則不夠細(xì)
記者在采訪(fǎng)中了解到，房地產(chǎn)中介以及購(gòu)房者比較關(guān)注的還是20%個(gè)稅問(wèn)題，具體怎么征收？什么時(shí)候開(kāi)始征收？
“對(duì)于引起爭(zhēng)議的這個(gè)問(wèn)題，北京、上海、重慶都僅重復(fù)了國(guó)家版‘國(guó)五條’中的規(guī)定，并未明確和細(xì)化。”尹伯成表示。月底是地方細(xì)則大限，但是最關(guān)鍵的這條對(duì)于政府來(lái)說(shuō)確實(shí)有難處。老百姓爭(zhēng)議比較大，問(wèn)題也比較多。“但是我們也可以理解，確實(shí)涉及到具體問(wèn)題，尤其是對(duì)于單位福利分房來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在并不好辦。”
“20%個(gè)稅規(guī)定在1999年就有了，只是現(xiàn)在才放在‘國(guó)五條’內(nèi)明確提出。但是這么多年都沒(méi)有真正實(shí)行，靠幾天時(shí)間來(lái)調(diào)整不太可能辦得到。”薛建雄對(duì)政策具體落實(shí)并不樂(lè)觀。
薛建雄認(rèn)為，20%個(gè)稅主要影響到的是1998年房改以后到2008年期間的房子。1998年以前的房子無(wú)法核實(shí)房屋原值，只能按照1%來(lái)征稅。而2008年之后的房子漲幅并沒(méi)有那么嚴(yán)重。“實(shí)際上也就是一部分二手房受到影響而已。2008年以后的房子在交易時(shí)做低一點(diǎn)價(jià)格，就可以不用交稅了。也正是因?yàn)榭梢宰龅蛢r(jià)格，1999年就有的規(guī)定沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行。”薛建雄表示。
另外，雖然多個(gè)城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例并未明確規(guī)定。比如，北京僅提到二套房貸首付提高，但成數(shù)、利率并未確定。而上海則更為模糊地表示將“適時(shí)”收緊二套房貸政策。
利空已出盡？
“從估值角度看，房產(chǎn)板塊對(duì)于政策的預(yù)期有了較為充分的反應(yīng)。即將落地的細(xì)化政策將會(huì)繼續(xù)對(duì)板塊估值造成短暫的沖擊性影響，但沖擊將會(huì)有限，且影響的時(shí)間將會(huì)比較短，而估值的回調(diào)會(huì)構(gòu)成板塊的買(mǎi)入機(jī)會(huì)。”中原證券分析。
東北證券首席投資顧問(wèn)郭峰認(rèn)為，地方版政策密集出臺(tái)，地產(chǎn)股可能受到一些悲觀影響，尤其是隨著銷(xiāo)量的下滑，這種影響會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但不會(huì)很大。薛建雄也認(rèn)為，預(yù)計(jì)4月1日的股市會(huì)低開(kāi)，出現(xiàn)小幅震蕩后回歸理性。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民則認(rèn)為，新政中，20%的個(gè)稅效應(yīng)早就發(fā)生了，新政利空已出盡，未來(lái)房地產(chǎn)相應(yīng)股票價(jià)格要么呈現(xiàn)穩(wěn)定，要么繼續(xù)上漲。