開發(fā)商推遲入市苗頭初顯
一季度末，是“國五條”細(xì)則中給出的地方執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)時(shí)間的大限。雖然距季末還有3天時(shí)間，但是到現(xiàn)在為止，除了廣東出臺(tái)指導(dǎo)版本的細(xì)則外，還沒有其他省市跟進(jìn)。那是什么原因在影響各地執(zhí)行細(xì)則的發(fā)布節(jié)奏呢？據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解，除國家稅務(wù)總局“20%差額征稅”實(shí)施方案未發(fā)布影響地方政府發(fā)布節(jié)奏外，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的認(rèn)定也是多數(shù)地方觀望的主要原因。
25日，廣東省發(fā)布首個(gè)地方版“國五條”細(xì)則。細(xì)則要求，廣州、深圳兩地需根據(jù)近年房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)，并于3月底前公布。廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂表示，廣州2013年的房?jī)r(jià)漲幅至少不應(yīng)高于GDP漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。
據(jù)知情人士透露，現(xiàn)階段地方對(duì)于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)一項(xiàng)較為慎重，尤其是房?jī)r(jià)上漲過快的一線城市，因此都不想先出臺(tái)，想看看其他地區(qū)是怎樣設(shè)定的。“廣州版‘國五條’細(xì)則在討論中也面臨到此問題，甚至制訂了高中低三個(gè)版本。”
“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)如果定高了，將會(huì)減輕當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，有違國家政策要求。但如果定低了，又會(huì)在完成方面造成很大的難度。”上述人士表示。
北京相關(guān)人士也表示價(jià)格控制目標(biāo)的確定很難，想看看情況再定。事實(shí)上，雖然二、三線城市較一線城市來說，調(diào)控壓力較小，但是在價(jià)格控制目標(biāo)方面也存有疑慮。杭州、寧波等地有關(guān)人士也表示，現(xiàn)階段還沒有可做參考的地市級(jí)細(xì)則出臺(tái)，因此也正處于觀望階段。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，以2011年各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來看，地方政府大多會(huì)選擇GDP增長(zhǎng)幅度或居民收入增長(zhǎng)幅度作為最高點(diǎn)。但值得注意的是，一方面，今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)中將可以拉低平均房?jī)r(jià)的保障房剝離，另一方面，各地GDP增幅也從當(dāng)時(shí)的兩位數(shù)以上，降至個(gè)位。“這‘一升一降’將大大提升地方對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控難度，尤其是一線城市。”
“以北京為例，不以外界傳言的5%增幅，就是以GDP目標(biāo)速度定為房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，北京新建商品房房?jī)r(jià)也幾乎沒有漲價(jià)空間。”趙路興指出，今年1、2月一線城市房?jī)r(jià)漲幅超出預(yù)估，僅北京漲幅就已高達(dá)5%，而房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是全年目標(biāo)，因此，地方控房?jī)r(jià)難度可想而知。
陳如桂此前也表示，廣州調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力較大，一方面剛需較大，目前仍處于價(jià)格洼地；另一方面，廣州的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，中心城區(qū)高端住宅不斷推出，對(duì)全市的均價(jià)拉動(dòng)比較大。
“廣州通過規(guī)劃、建設(shè)的新城區(qū)，功能定位和配套也有提升，房產(chǎn)價(jià)格上漲在所難免。”陳如桂說。
對(duì)于地方可采取的措施，趙路興說，地方多會(huì)采取控制預(yù)售價(jià)格與樓盤審批速度，例如放緩高端樓盤項(xiàng)目的審批。
事實(shí)上，3月初深圳曾被曝出樓市限價(jià)令，要求單個(gè)新建項(xiàng)目成交均價(jià)月度環(huán)比零增長(zhǎng)，雖然深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)迅速辟謠，表示深圳市并未出臺(tái)新的“限漲令”政策，只是沿用了兩年前“限價(jià)令”的做法，但運(yùn)用調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，對(duì)于新開房源價(jià)格高過前次開盤成交均價(jià)的房源，在進(jìn)行網(wǎng)簽時(shí)將被系統(tǒng)自動(dòng)鎖死，無法完成備案。
與此同時(shí)，南京也被媒體曝出4月將出新政，商品房預(yù)售申報(bào)價(jià)不得超過前期成交價(jià)的105%，新申請(qǐng)預(yù)售證的房源面積不得少于3萬平方米。雖然南京方面辟謠，但是控制審批樓盤價(jià)格不乏是部分省市在控制房?jī)r(jià)方面的首要措施。
“對(duì)于房?jī)r(jià)的控制，不是完全不漲就是好的。”趙路興認(rèn)為，在房企資金鏈較好的背景下，若定價(jià)過低，或暫停審批，會(huì)造成房企捂盤等現(xiàn)象的增加，進(jìn)而會(huì)減少商品房的供應(yīng)量。
剛剛出臺(tái)細(xì)則的廣東省，雖然市級(jí)細(xì)則仍未出，但是推盤量已明顯減少。數(shù)據(jù)顯示，4月廣州十區(qū)兩市預(yù)計(jì)有49個(gè)樓盤推新，環(huán)比3月的52個(gè)略跌5.77%。與此同時(shí)，增城從化加起來僅有7個(gè)樓盤推新，相對(duì)上月減少三成。
值得注意的是，廣東版“國五條”細(xì)則指出，將進(jìn)一步探索完善“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的土地出讓方式，
趙路興表示，“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”將直接從第一環(huán)節(jié)控制房?jī)r(jià)上漲，企業(yè)也能從購地初期控制項(xiàng)目利潤。“北京今年也可能加大‘競(jìng)房?jī)r(jià)’地塊的出讓比例。”
趙路興認(rèn)為，在直接控制房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，加大住宅用地供應(yīng)量也是控制價(jià)格的重要方面。“雖然今年住宅用地供應(yīng)量不得少于過去五年的平均值，但能否完成既定目標(biāo)有待考驗(yàn)。過去幾年，地方政府的土地供應(yīng)指標(biāo)完成情況并不理想。”