伴隨近期美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)諸多向好跡象，房地產(chǎn)市場2月份延續(xù)此前上漲勢頭，舊房銷量和房價均出現(xiàn)上漲。
與此同時，一直作為推動房市復(fù)蘇重要因素之一的固定抵押貸款利率最近幾月出現(xiàn)緩慢上升。有分析認(rèn)為，這非但不會對市場造成拖累，反而會在短期內(nèi)進(jìn)一步刺激房價上漲。
量價微漲 延續(xù)復(fù)蘇
與記者上月的分析保持一致，2月份美國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)"年初攢勁"態(tài)勢。當(dāng)月雖然舊房銷售量和房價均出現(xiàn)環(huán)比上漲，但漲幅均在1%以下，這與去年大多數(shù)月份都呈較大增幅形成對比。
據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)3月21日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月份美國各類舊房銷量環(huán)比增長0.8%，同比增長11.6%，為連續(xù)第12個月同比上漲。另據(jù)美國聯(lián)邦住房金融署(FHA)同日公布的房價指數(shù)，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整，今年1月份美國房價環(huán)比上漲0.6%，同比上漲6.5%。但FHA同時表示，今年1月份的房價水平仍比2007年4月的峰值低14.4%，大致相當(dāng)于2004年9月份的水平。
NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云解釋說，"不斷改善的就業(yè)市場和經(jīng)濟(jì)基本面的逐漸改善導(dǎo)致購房和租房需求不斷增多，這是導(dǎo)致房價不斷上漲的直接原因"，"盡管房屋售價增長速度遠(yuǎn)快于房屋租金的上漲，但處于歷史低位的抵押貸款利率仍舊令貸款購房變得可負(fù)擔(dān)。目前，唯一制約房市加速復(fù)蘇的阻礙是全國范圍的房屋庫存量較低，以及貸款條件仍相對較為嚴(yán)格。"
截至2月底，全美各類房屋庫存量為194萬套，為2005年5月以來單月最低庫存量。同期在售房存量同比大幅減少19.2%，若按此前銷售速度，可供市場6.4個月的消化。
2月份的舊房交易中，"問題房屋"(止贖房和短售房)銷售仍占據(jù)半壁江山。其中當(dāng)月銷售的舊房中，有50%是止贖房，10%是短售房。尤其值得一提的是，售房速度明顯加快。據(jù)NAR統(tǒng)計，2月份房屋入市并銷售出去的平均時間是74天，這較去年同期的97天，縮短了24%。在售房中，三套中平均有一套的銷售時間不超過1個月。
按區(qū)域來看，2月份美國各區(qū)銷售呈現(xiàn)不一致態(tài)勢。其中東北地區(qū)舊房銷售下降3.1%，售價中值卻同比上漲7.6%;中西部地區(qū)銷量下降1.7%，售價中值同比上漲7.7%;而中部和西部地區(qū)銷量均出現(xiàn)2.6%的同比漲幅。
利率溫和上漲 或?qū)⒅品渴?/STRONG>
最近一系列數(shù)據(jù)顯示美國經(jīng)濟(jì)正在逐步走強(qiáng)。除房地產(chǎn)業(yè)外，制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)2月份為54.2，升至2011年6月以來最高水平;就業(yè)市場也有較大改善，2月份美國非農(nóng)就業(yè)人口增加23.6萬人，遠(yuǎn)超預(yù)期，與此同時，失業(yè)率也從前一月的7.9%降至7.7%。國際貨幣基金組織此前預(yù)計，美國今年GDP將增長2%，明年將增長3%。
鑒于美聯(lián)儲將就業(yè)率作為調(diào)整量化寬松貨幣政策的重要指標(biāo)，失業(yè)率的不斷下降意味著長期來看抵押貸款利率有不斷上升的可能。NAR3月份的經(jīng)濟(jì)展望預(yù)測，今年四個季度，最受購房者歡迎的30年期抵押貸款固定利率的平均水平分別是3.1%、3.2%、3.4%、3.5%。另據(jù)房地美數(shù)據(jù)，2月份全國各類抵押貸款利率平均水平從1月份的3.41%上升至3.53%。3月份30年期抵押貸款固定利率更是創(chuàng)下6個月來新高。
由于處于歷史地位的抵押貸款利率一直被業(yè)界認(rèn)為是促進(jìn)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的因素之一，導(dǎo)致表面上看來，這一趨勢勢必會導(dǎo)致房屋交易量的萎縮。但我們分析認(rèn)為，可以被市場預(yù)見的固定抵押貸款利率溫和回升，反而將形成有利于住房市場的又一推手。這是因為，去年以來徘徊在購買邊緣的潛在購房者將更快作出決定以鎖定利率。而這將掀起新一輪購房熱潮。
據(jù)美聯(lián)儲最新公布數(shù)據(jù)，今年1月，美國工商業(yè)貸款接近1.5萬億，較去年同期上漲12.5%。通常當(dāng)企業(yè)開始借貸，經(jīng)濟(jì)增長的跡象就要開始多重顯現(xiàn)了。邁阿密大學(xué)的金融學(xué)教授安德烈亞·霍伊森說，"有意思的是，抵押貸款利率的上漲竟然與貸款申請需求上漲步調(diào)一致——這同樣也證明了房屋銷售的積極一面"，"近期美國主要經(jīng)濟(jì)部門上漲勢頭明顯，預(yù)示美國經(jīng)濟(jì)前景向好。隨之而來的將是就業(yè)改善、不斷增長的消費(fèi)者信心以及房屋銷售繼續(xù)上升。"