北京市“商改住”禁令出臺的時間已經(jīng)一年多了，然而，記者日前卻發(fā)現(xiàn)，金隅旗下的北京大興項目金隅i立方，這個原本以商業(yè)辦公用途立項的樓盤，現(xiàn)在卻“商改住”，以LOFT等住宅的形式對外銷售。在其宣傳冊上，也打出了“自由購、宜商宜住”的廣告語。
日前，記者以購房者的身份詢問了金隅i立方一位銷售人員。據(jù)其介紹，該樓盤“不限購”，同時該項目銷售均價已經(jīng)漲到了16800元/平方米。
有關(guān)人士稱，該樓盤“商改住”已涉嫌違規(guī)。秦兵房產(chǎn)律師團隊徐斌律師在接受記者采訪時表示，“商改住”目前政府是明令禁止、嚴厲打擊的，對購房者來說將來也有一定風險。按照新出臺的規(guī)定，政府或?qū)⒉辉贋椤吧谈淖 表椖哭k理產(chǎn)權(quán)證。一旦產(chǎn)權(quán)證無法辦理，就意味著物業(yè)的產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商。開發(fā)商可以將樓盤抵押或另行出售，甚至將公司解散，這些都有可能會給購房者帶來錢房兩空的局面。
商辦規(guī)劃項目預留居住功能
3月16日下午，記者以購房者身份來到北京市大興區(qū)金隅i立方項目售樓處。售樓員在介紹完項目情況后，詢問了記者的購房資格情況。當?shù)弥浾邔儆诒幌拶徣后w后，該售樓員介紹稱，由于“商住兩用”不在限購之列，因此推薦記者購買此項目來“避限”。
“我們的層高是4.2米LOFT戶型，業(yè)主可以根據(jù)自己的使用需要，任意做隔斷。”上述銷售人員興致勃勃地向記者這位
“潛在購房者”推薦。雖然沒有燃氣入戶，但是可以用電磁爐做飯，開發(fā)商在交房時已經(jīng)做好了煙道。
在售樓處的二層，記者來到改裝成家居風格的LOFT樣板間。獨立的衛(wèi)生間與普通住宅無異，而廚房屬于開放式，整體櫥柜、抽油煙機一應俱全。“交房時是毛坯，但開發(fā)商預留好了上下水管道和煙道。”記者又來到LOFT樣板間的二層，一張雙人床占據(jù)了絕大部分位置，4.2米改裝后的層高讓人感覺有些壓抑，基本上只能滿足成年人的坐、臥，而自由走動有些困難。
“我身高一米八五，上來之后就碰頭了。”一位購房者在LOFT二層半弓著腰自言自語。“對于這種50平方米的LOFT戶型，二層算臥室。睡覺的時候上去就行了，平時基本上還是在下面活動。”一位銷售顧問忙解釋道。
在金隅i立方的宣傳頁上，記者看到，一個標注著“裝修示意圖”的頁面里，清晰地印刷著開放式和廚房洗手間的圖樣。洗手間的馬桶和灶臺上的抽油煙機也很清楚地標示著。
據(jù)記者了解，早在2011年5月，北京市住房城鄉(xiāng)建設委等五部門就聯(lián)合下發(fā)了
《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，明確表示“自2011年6月1日起，開發(fā)企業(yè)要嚴格按照土地出讓、立項核準、規(guī)劃許可等相關(guān)部門批準文件組織商業(yè)、辦公類項目開發(fā)建設，落實項目規(guī)劃用途。商業(yè)、辦公類項目不得采用單元式或住宅套型式設計。并要求規(guī)劃行政主管部門應加強商業(yè)、辦公類項目的審查和規(guī)劃竣工驗收，對擅自內(nèi)部加層、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗收合格。”業(yè)內(nèi)人士稱，“擅自內(nèi)部加層”一項指的就是LOFT戶型。
金隅相關(guān)負責人在接受記者采訪時表示，此項目為商業(yè)辦公立項。對于宣傳冊中所描繪的廚房和衛(wèi)生間，該負責人表示并不清楚。
而對于該樓盤銷售人員提到的預留管道一事，大興區(qū)住建委一位工作人員表示，如果管道不在正式規(guī)劃之中，項目或?qū)⒉荒芡ㄟ^驗收，“通不過驗收，也就自然不能辦理房本”。
“商改住”項目風險轉(zhuǎn)至購房者
記者從北京市住建委網(wǎng)站上查閱了該項目的預售證，上面明確寫有“辦公、商業(yè)”等用途的字樣。值得注意的是，北京市住建委的網(wǎng)站上，該項目信息上方還有一個特別提示：
“非住宅項目的購房人，請注意以下幾點與住宅項目不同的地方：一是非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如：學校、商業(yè)、居委會等；二是非住宅項目的土地出讓年限一般為40年或50年；三是非住宅項目的貸款期限一般不能超過10年，且不能申請住房公積金貸款；四是非住宅項目不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠；五是水、電等費用標準一般高于住宅項目；六是非住宅項目不能辦理戶籍手續(xù)。最后，購房人應按照規(guī)劃設計用途使用，不得擅自改變該商品房的用途、建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)等。”
徐斌律師強調(diào)，除了政策風險外，這類商業(yè)項目一般公攤面積也比較大，樓盤雖然均價(按建筑平方米計算)相對便宜，但業(yè)主購房后到手的面積卻未必劃算。此外開發(fā)商將規(guī)劃變更的部分風險轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，例如要求業(yè)主改變原規(guī)劃進行衛(wèi)生間的建設，則可能導致業(yè)主遭到主管部門的處罰，甚至還會連累部分做商業(yè)用途的業(yè)主，在裝修時難以通過消防驗收。
偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)認為，二次交易也對“商改住”購買者不利。“商改住”項目接盤的買家肯定要比住宅少，市場并不活躍，一旦房價下跌，出手的難度會很大。“此外，這種‘商改住’的物業(yè)在轉(zhuǎn)手過程中，相關(guān)費用是按照商用物業(yè)來計算的，商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的契稅要3%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓的契稅一般只要1.5%。此外商用物業(yè)轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。”
多個地產(chǎn)項目被曝“商改住”
根據(jù)上述北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺通知要求，商業(yè)、辦公類項目將不得每戶單獨設立衛(wèi)生間；若開發(fā)商自己打隔斷，分成多個房屋當作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京市涉嫌“商改住”項目的不僅是金隅i立方，萬年生態(tài)城·園博府、東亞上北鑫座等項目也因“商改住”而被媒體相繼曝出。
這些項目為何會屢打政策的擦邊球呢？
“住宅需求市場規(guī)模龐大，純住宅供不應求，尤其是限購后，一些暫時無法獲得購房資格的人，或是一些仍想投資房產(chǎn)的人，都會對不限購的‘商改住’項目較為關(guān)注，這也刺激了一些項目更改規(guī)劃。”程浩業(yè)指出，開發(fā)商經(jīng)過項目建設前期的考察發(fā)現(xiàn)該區(qū)域不適合建商業(yè)項目，建住宅更符合市場需求；以及“商改住”的售價如果能高于之前的商業(yè)規(guī)劃收入，都會促使開發(fā)商去更改原有規(guī)劃。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)推算，2012年12月份，北京商品住宅的供求比為1：1.29。而到了2013年2月，這一數(shù)值變?yōu)?：4.06。
相比較而言，商業(yè)地產(chǎn)的趨勢正好與之相反。2012年12月份，北京商業(yè)用房的供求比為1：4.02。而到了2013年2月，這一數(shù)值變?yōu)?：1.55。同樣，辦公用房則從1:7.98變?yōu)?:1.75。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，住宅價格的快速增高，也是促使開發(fā)商“鋌而走險”的關(guān)鍵。
“我們預計一兩周后，三期第二批將會開盤，目前120套房源，已經(jīng)有200多人排號了。”據(jù)該項目的售樓員介紹。
據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至3月19日，金隅i立方共成交856套，成交金額高達7.64億元。
促使開發(fā)商“商改住”的另一原因，或是商用地塊的拿地成本較低。
由于是商業(yè)金融用地性質(zhì)，金隅i立方項目在2009年的拿地成本，樓面價僅為1455元/平方米。
而據(jù)媒體報道，當年7月，此區(qū)塊內(nèi)出讓最便宜的住宅地塊，樓面價為3536元/平方米。
正是因為各種“甜頭”，“商改住”才讓一些地產(chǎn)商敢“冒險”觸碰政策高壓線。但現(xiàn)實果真如此美好嗎？
“商改住”在北京早有曝光。2012年6月，就有媒體曝出北京昌平區(qū)回龍觀核心地段東亞上北鑫座項目引起的交房糾紛。當時爭論的焦點包括：房屋還沒完工就交房、人防工程面積超出、承諾的精裝修被調(diào)包等。出現(xiàn)糾紛后，開發(fā)商每周六都得與購房者進行協(xié)商。但因為“商改住”天生帶來的問題，因此開發(fā)商始終不能給予購房者一個滿意的回復。
“東亞上北鑫座項目這一開發(fā)商的困境，將有可能在金隅項目上繼續(xù)顯現(xiàn)出來。”嚴躍進指出，金隅這種“商改住”的做法，從表面上看，開發(fā)商本身獲得了極大的利潤，但實際上得不償失。因為其將經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給了購房者，埋下了糾紛的隱患。“暫不論房產(chǎn)證不能拿到將帶來的法律糾紛，業(yè)主還需親自裝修上下水管道，將會增加額外開支，這會給購房者帶來各種不利因素。”
另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，一旦出現(xiàn)糾紛，將會給金隅造成相當惡劣的影響。從短期看，購房者利益被侵害，勢必形成維權(quán)力量。這種力量，將直接影響該項目在未來的市場可接受能力。從長遠看，公司品牌形象將受到威脅，進而影響公司的整體經(jīng)營及發(fā)展。