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趙乃育 繪 |
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近十年來，高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控，房價卻屢調(diào)屢漲。中央希望調(diào)控出手“穩(wěn)、準、狠”，但往往事與愿違。“十年調(diào)控十年價漲”的現(xiàn)實窘境給未來調(diào)控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因?qū)е铝诉@種“騎虎難下”的局面？調(diào)控中所涉及的開發(fā)商、地方政府、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關(guān)系？在近日的調(diào)研中，《經(jīng)濟參考報》記者試圖找到答案。
地方政府：調(diào)控代價“耗不起”
業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府作為“地根”控制者，擁有較強的主導(dǎo)權(quán)。但每當中央出臺新的調(diào)控政策，地方政府在執(zhí)行過程中卻沒了“底氣”。
從2012年全國土地出讓情況來看，全年全國土地出讓合同價款2.69萬億元，同比2011年的3.15萬億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負增長的局面。
浙江省2012年基金預(yù)算執(zhí)行情況和2013年基金預(yù)算的文件顯示，2012年，浙江國有土地出讓金收入1973億元，同比下降46.4%。對此，浙江省財政局解釋稱：“收入下降，主要是土地出讓市場行情不景氣。”以杭州為例，2009年杭州的土地出讓金總額超過1000億元，超過上海、北京，躍居全國第一。而隨著國家調(diào)控政策的出臺，杭州土地出讓收入連年收窄。2010年，杭州市本級土地出讓金收入922.57億元；2011年，跌到了427.37億元；2012年土地出讓金再度縮水，為350.80億。
其它省市情況類似。按照上海市2011年國有土地所有權(quán)出讓收入占政府性基金收入的比例85%計算，2012年上海市土地出讓金為1100億元，同比銳減43%。
由于上述原因，相關(guān)省份都相繼調(diào)低了今年土地出讓金預(yù)算增速，部分省份甚至預(yù)計負增長。
山西一位地方住建局負責(zé)人在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，我國房地產(chǎn)政策一時一變，經(jīng)歷了從過去鼓勵發(fā)展到現(xiàn)在嚴厲調(diào)控的歷程，而經(jīng)過高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場如今卻難以調(diào)控，造成十年調(diào)控十年價漲。
在他看來，國家調(diào)控對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場影響較小。“因為我們這屬于小城市，房地產(chǎn)市場都是剛性需求，發(fā)展相對平穩(wěn)。可能對于需求較大的大型城市影響大些。”
專家解析：“由于土地財政占地方財政收入很大部分，因此，地方對土地依賴較大。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出。
“地方政府是政策執(zhí)行者也是城市責(zé)任者。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，地方政府微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因是，其不像房企可以耗時間，它沒有資金，城市就不能發(fā)展，人民生活就不能改善，城市GDP也會完不成指標。
銀行：共同籌碼“輸不起”
房地產(chǎn)業(yè)仍然是各家銀行放貸的重要項目。有機構(gòu)測試認為，如果房價下跌50%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約率上升至5%，同時將侵蝕銀行利潤15%至25%。作為房地產(chǎn)市場博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。
不過，此輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，銀行開發(fā)貸在開發(fā)商資金來源占比在波動性下降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商資金來源中，國內(nèi)貸款占比從2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年輕微上升至15.3%。
據(jù)了解，在一、二線城市房屋交易量回暖，房企資金流動性狀況已有所緩解的情況下，今年，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款普遍采取“定向?qū)捤伞钡拇胧＿@將在一定程度上進一步有利于增加普通商品住宅的供給、保證部分優(yōu)質(zhì)在建項目的進度。不過，在房地產(chǎn)貸款投放的增量上依然有所控制，并且繼續(xù)強化名單制管理。
“我們對原有的房企貸款客戶投放貸款時，會考量其資金狀況，盡量保證其續(xù)建項目，防止爛尾工程，給銀行帶來不良風(fēng)險。另外，對于優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商，銀行會作為大客戶繼續(xù)放貸。”一位股份制銀行人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“在利率方面，銀行根據(jù)企業(yè)實際情況給予一定上浮比例，一般是10%至20%。”
也有銀行業(yè)人士透露，目前銀行給予房地產(chǎn)開發(fā)商單筆貸款或授信額度早已有所縮減，審批權(quán)上收至總行。一位國有大行公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理坦言，“實際上，銀行貸與不貸都是基于對行業(yè)和某企業(yè)資金風(fēng)險權(quán)衡的商業(yè)行為，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款投放的比重依然較大，短期內(nèi)這種局面不會改變。因此，對于資金鏈出現(xiàn)問題的房企，銀行會在盡可能減少損失的情況下逐步退出，而優(yōu)質(zhì)房企依然會作為大客戶進行放貸。”
從16家上市銀行最新的財報數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占銀行全部信貸資產(chǎn)的近五分之一(2012年二季度為19%)，如果再加上住房貸款，房地產(chǎn)部門的直接貸款占全部信貸資產(chǎn)的近三成(2012年二季度末為31.5%)。
2012年上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額共29.6萬億元，較2011年底增加3.03%，但其中，有4家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較2011年末有所下降，11家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較2011年底有所下降。
具體而言，在四大行中，除了中行房地產(chǎn)開發(fā)貸較上年末有所增長外，其余三大行均呈現(xiàn)負增長。工行房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額4991億元，較上年末下降130億元；農(nóng)行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元；建行房地產(chǎn)開發(fā)貸余額4177.66億元，較上年末也減少了13.94億元。中小股份制商業(yè)銀行中，浦發(fā)銀行上半年房地產(chǎn)行業(yè)貸款較上年末減少了77.26億元。
從不良率來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率平均水平在1%左右。一線城市中，截至2012年末，上海地區(qū)房地產(chǎn)不良貸款余額41億元，不良貸款率0.38%，比年初下降0.02個百分點，低于全行業(yè)平均不良貸款水平。
專家解析：倪鵬飛指出，由于銀行本身信貸考核機制與性質(zhì)，造成銀行投資方向的固定，房地產(chǎn)企業(yè)利潤相對較高、風(fēng)險較小，所以這也使得銀行大量介入了房地產(chǎn)市場的開發(fā)和消費貸款。
開發(fā)商：最能抗壓“玩得起”
“前一天讓北京以高溢價拍出13塊地，后一天就出‘國五條’細則，說要收20%稅，這不是耍著開發(fā)商玩嗎？”一位開發(fā)商在“國五條”細則出臺后說。不過，有觀點認為，開發(fā)商被認為是房地產(chǎn)市場的最大獲益者，是房地產(chǎn)調(diào)控中最抗壓的一方，最能“玩得起”。
數(shù)據(jù)顯示，自2003年到2012年十年間，中國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模額從7956億元擴大至6.4萬億元，累計增長7.1倍。其中百強企業(yè)銷售額均值由2003年的11.3 億元增長至2012年的近200億元，增長了近16倍。
此前房企龍頭萬科公布2012年年度報告顯示，去年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1031.2億元，同比增長43.7%，實現(xiàn)凈利潤125.5億元，同比增長30.4%。而其它幾家大型房企的業(yè)績表現(xiàn)不俗。
業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商的底線就是資金鏈不能斷裂，之所以在調(diào)控中均能置身于外，一方面是因為國家的“十年九調(diào)”使開發(fā)商對宏觀政策有一定的把握；另一方面，由于投資成本較低，在資金出現(xiàn)問題時，開發(fā)商大不了選擇放棄項目：“我不掙錢也還不了你的錢，大不了把我的土地收了”。
專家解析：倪鵬飛表示，由于房地產(chǎn)的高利潤誘惑，造成了現(xiàn)在“全企業(yè)炒房”，這也就造成了地價越拍越高，開發(fā)商同時采取成本加價的方式獲利，而不斷增長的購房需求，使購房者成了為所有成本買單的下家。
購房者：弱勢群體“傷不起”
購房者是整個房地產(chǎn)市場環(huán)節(jié)中最弱勢的一環(huán)。一方面，要解決自己的安身之處；另一方面，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值。因為，在中國投資渠道缺少的背景下，房地產(chǎn)投資成為最合適的選擇。
有分析說，在國外，一方面是投資股市擁有較穩(wěn)定的收益，另一方面，他們即使投資房地產(chǎn)業(yè)，不像我們這樣直接擁有一套產(chǎn)權(quán)，而是直接以小額投資房地產(chǎn)基金，通過基金收益獲得回報。而我國由于股市收益波動性較大，再加上基金、信托等新型投資渠道門檻較高，所以投資形式很有限。
專家解析：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興指出，在城鎮(zhèn)化背景下，不斷增加的進城人數(shù)再加上本城市的改善性需求，購房需求不斷增長。與此同時，由于進入房地產(chǎn)市場有門檻，因此在初次收入分配差距較大的背景下，住房價格被支付能力較高的人群決定，這就導(dǎo)致弱勢人群在購房中的話語權(quán)更是少之又少。
“房價上漲的根本原因是制度失衡。”倪鵬飛在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，從中央考量來看，一方面要抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，另一方面又必須考慮經(jīng)濟增長的重要底線。這就導(dǎo)致中央層面在調(diào)控措施方面不是很得力。
聶梅生也認為，現(xiàn)階段我國調(diào)控政策左右為難的根本原因是中國經(jīng)濟仍很脆弱，在外部經(jīng)濟較差的背景下，只能拉動內(nèi)需。而房地產(chǎn)業(yè)的興衰又影響著鋼鐵、煤炭、水泥、建材等眾多上下游行業(yè)。“所以，中央必須權(quán)衡多方因素，把握局部與全局的關(guān)系。”