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    2月27日正值正月十八，瓊海市區(qū)一片繁榮景象，而距離市區(qū)僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮(zhèn)，卻是另一番景象。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目，晚20時街道仍難覓“人氣”。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者沿博鰲海岸線走訪了“博鰲灣”和“長灘雨林”兩個大型社區(qū)，發(fā)現(xiàn)這里已是名副其實的“鬼城”。
　　記者在長灘雨林社區(qū)遇到了來自東北的王世寧夫婦，“這里人太少了，海浪聲音又大，晚上住在這里有些害怕。”王世寧說，我們是去年底搬進(jìn)來的，老伴晚上都不敢自己出門，小區(qū)內(nèi)外都很少見人。買房時候售樓員說房子快賣光了，可是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)這棟樓里的住戶可能不超過5戶。
　　長灘雨林項目置業(yè)顧問說，該項目共有精裝現(xiàn)房1700套，現(xiàn)已售出1300套，僅2月就銷售了50余套，起價23000元/平方米，均價在26000元/平方米左右，入住率為30%至40%左右。
　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銷售和入住情況并非向置業(yè)顧問形容的那么樂觀。2010年開始集中銷售的長灘雨林項目，由于銷售成績不佳且銷量下滑形勢嚴(yán)峻，開發(fā)商捂盤惜售至今，且目前仍有兩棟公寓樓未對外開盤銷售。
　　據(jù)海南克而瑞咨詢中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年長灘雨林全年銷售為483套，而2012年銷量下滑至88套，在開盤量增加的情況下銷量下滑82%。今年1月至2月24日，博鰲亞洲灣是博鰲鎮(zhèn)銷售最好的項目，僅售出28套。
　　為比對調(diào)查情況與開發(fā)商敘述的出入，記者在長灘雨林社區(qū)采訪近4小時，發(fā)現(xiàn)看房大廳始終無人問津，3輛看房電動車司機已許久未接待客人，且車座上落滿了厚厚的塵土。晚20時，銷售人員所稱“基本售罄的看海‘樓王’”20層共有6戶亮燈戶，空置率在95%以上。
　　百米之隔的“博鰲灣”的空置率更高，記者晚間觀察小區(qū)整體空置率近99%。據(jù)海南克而瑞咨詢中心監(jiān)測，2011年該項目全年銷售完成513套，而2012年僅售出8套。
　　與嚴(yán)峻的數(shù)據(jù)相悖的是銷售代理的統(tǒng)計。“社區(qū)總規(guī)劃住宅共約1000套，目前僅余100余套，銷售情況火爆請抓緊選購。”博鰲灣銷售領(lǐng)隊說。而當(dāng)記者電話采訪另一位銷售顧問時，得到的答復(fù)卻是“目前已簽約售出700余套，共有100余位業(yè)主入住”。
　　夜晚行走在博鰲灣長約幾公里的沙灘上，除觀光燈塔和兩家酒店外燈管耀眼，其他小區(qū)大多漆黑一片，儼然一座“濱海鬼城”。
　　據(jù)海南克爾瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計，自2010年海南獲批國際旅游島以來，海南樓市的發(fā)展十分迅速。未來3至5年，海南包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計潛在供應(yīng)量，達(dá)到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個月消化，海口庫存消化周期需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴(yán)重的陵水需要101個月。
　　雖然在此之前，海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人已對此否認(rèn)，表示數(shù)據(jù)存在重復(fù)統(tǒng)計情況，很多擬建房地產(chǎn)項目并沒有形成實際潛在供應(yīng)的情況。
　　但是，根據(jù)海南當(dāng)?shù)孛襟w報道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現(xiàn)了多起開發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標(biāo)志性樓盤。
　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，一方面由于部分城市在房地產(chǎn)調(diào)控前的非理性發(fā)展，以致在連續(xù)調(diào)控后出現(xiàn)泡沫風(fēng)險。另一方面，因海南旅游地產(chǎn)的特殊性，旅游熱潮逐漸消退，房屋空置率逐漸提高，但部分“候鳥”社區(qū)出現(xiàn)高空置率屬合理情況。
　　海南克而瑞咨詢中心總經(jīng)理王路指出，海南國際旅游島作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，應(yīng)適當(dāng)放寬民間資本進(jìn)入旅游資本市場的條件，由于海南獨特的旅游地產(chǎn)資源，宜采取更為有效的舉措精準(zhǔn)調(diào)控，樓市調(diào)控政策不能“一刀切”。
　　王路說，海南國際旅游島的旅游地產(chǎn)發(fā)展主要依賴內(nèi)地購買力，國家樓市調(diào)控政策中限貸限購政策對旅游地產(chǎn)影響極大，國家應(yīng)針對國際旅游島個案進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控：放寬個人購買貸款政策，減少住宅用地審批比例，提高服務(wù)配套用地建設(shè)比例，提高房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門檻等。
　　記者手記：地處亞熱帶的海南，四季如夏，擁有國內(nèi)最稀缺的自然資源，是國人度假旅游的休閑圣地。但就是這樣一個令人垂涎之地，它的房地產(chǎn)市場卻已經(jīng)過數(shù)輪起起伏伏。