上周五出爐的“國五條”細則引發(fā)了各界的廣泛關(guān)注，其中二手房轉(zhuǎn)讓所得按照20%征稅，更被眾多的媒體評論為樓市調(diào)控10年以來最犀利的狠招。您如何看待這樣一個新政策?一手樓市是否會趁機漲價再度推高房價?調(diào)控樓市我們還有更好的方法嗎?央視財經(jīng)頻道主持人史小諾和特約評論員中國社會科學院金融研究所研究員尹中立、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
20%個稅引爆二手房交易，北京，上海等地出現(xiàn)突擊搶房，一手房房價是否會借勢上漲?投機和改善性需求如何差別對待?
二手房個稅按差額20%征收，樓市調(diào)控不斷加碼，消息剛剛一出，就在市場上引起了不小的反映。在上海，一些購房者因為擔心繳稅會增加購房成本，害怕夜長夢多，在新政策出臺后的第二天，就趕網(wǎng)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。
上海購房者：我12月底的時候來過一次，人大概只有現(xiàn)在的大概六分之一到七分之一樣子吧，這次人多了好多。
上海購房者：這個排隊估計至少要2小時吧，因為我們從早上過來辦的話，早上八點都就過來了，一早等到現(xiàn)在了，因為這房子你不買，它一定會漲，據(jù)目前這種趨勢。
在北京，幾家地產(chǎn)中介公司的咨詢電話絡(luò)繹不絕。
中介公司工作人員：你好，中原，你好，是這樣，對，我們中原地產(chǎn)的。
趙智慧(北京某中介門店經(jīng)理)：客戶九點多，九點半那會，三四個客戶一塊來，以前呢，報房一周基本上報個三四套左右，今天一上午，九，十點鐘我們就接了兩套，而且都拿著房本來委托我們賣房子的。
在廣州，有地產(chǎn)中介說，新政推出短短兩日，感覺買家出手果斷了很多。
廣州二手房買家：二手樓的需求，它畢竟中心區(qū)域還是比較大的，目前能趕著簽就簽完它，不能簽的應(yīng)該會觀望一下。
樓市新政引關(guān)注，一手商品房市場也在發(fā)酵，這是江蘇南京一個房地產(chǎn)網(wǎng)在春節(jié)前組織發(fā)起的看房團，按照以往的經(jīng)驗，前期報名的4600多人也就有不到一半人員參加，但在3月2日中午，來了將近3000名市民，一些本來不準備到場的購房人，聽到“國五條”細則出臺后，臨時決定加入看房團。
看房者：二手房征收差額(20%)，所以我想近期最好能在江蘇省南京市“國五條”具體限購細則出來之前，想把房定下來。
楊勁松(全國人大代表)：新的“國五條”細則出臺以后，我是這樣理解的，應(yīng)該是四個方面八個字，支持，打擊，完善和加強。
尹中卿(全國人大代表)：實際“國五條”也是釋放一個明確的信號，就是再次重申，中央3年來對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心和信心，要釋放一種預(yù)期，要像這種預(yù)期穩(wěn)定，房價更能穩(wěn)定，我覺得政府重點要轉(zhuǎn)道，就說利用短期的調(diào)控措施，來爭取時間和空間，我覺得重點是兩條，第一個就要尋找治本之策;第二，要建立長效機制。
袁壽其(全國人大代表)：將來會發(fā)生演變，大部分會變成由買家承擔，應(yīng)該采取一些措施，能夠完善政策。
余瑞玉(全國人大代表)：比如說我只不過是想改善一下，早買的房子，跟現(xiàn)在的市場價格肯定有差別的，我覺得，稅就要退給我。
尹中立：新國五條對房地產(chǎn)股票產(chǎn)生巨大沖擊
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
要看新的“國五條”對市場的沖擊，我們不妨從股票市場中得到一些驗證，今天是新政出臺之后股票的首個交易日，今天所有的房地產(chǎn)的股票幾乎是全線跌停板，房地產(chǎn)類指數(shù)差不多也接近跌停板的跌幅，從股市的投資者可以看出來，也就是說，投資者對這種房地產(chǎn)新政的反映情緒是比較激烈的，負面情緒是沖擊很大的。為什么看上去比較平淡的新五條，會對房地產(chǎn)市場、對股票市場形成如此大的沖擊?有一個很重要的原因是這個時點上，因為以前歷次的房地產(chǎn)調(diào)控大概都是選擇在“兩會”之后，都在4，5月份出臺，但這次在“兩會”召開之前出臺，這個時間有很大的不同;另外一個時點不同是，因為正好今年是新舊領(lǐng)導(dǎo)人一個交替的關(guān)鍵階段，所以對市場應(yīng)該說傳遞了一個更加敏感的信號。
張鴻：在細則出臺前 大家爭相出手規(guī)避成本
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
二手房這兩天很火爆，這是以往任何調(diào)控政策出來以后很難得的讓買賣雙方都能達成共識的一次，周末我也接到好幾個朋友的電話，有買房的，也有準備賣房的，有一個共識就是，趕緊趁地方政府的實施細則還沒有出來之前，先過戶是最省事的。因為我們說是
“國五條”實施細則，但是它其實是一個框架性的細則，具體的實施還得到各地政府來出臺，這當中就出現(xiàn)了一個，這個政策的實施起來的真空期，其實就是信息不確定，不確定怎么辦?大家知道不管買還是賣，到底誰承擔這不重要，重要的是買賣房的成本要增加。所以在這個政策出來之前，把這個成本先規(guī)避掉，這是他們達成的共識。
目前，有一個地方?jīng)]有這個反映，就是廣東東莞，東莞電視臺前天的新聞就叫“國五條”對東莞樓市影響不大。為什么影響不大?因為它6年前，就是2007年的時候，它就已經(jīng)是按照差價的20%征所得稅，所以它的政策其實已經(jīng)實施了一段時間，所以被看作這一次政策最厲害的這一招，他們已經(jīng)消化掉了。
尹中立：不要因為政策的變動誤傷了剛性需求和改善性需求
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在是在等細則出臺之前，大家可能趕忙在著急過戶，可能交易是非常熱鬧，但是真正等到這個交易要交稅的時候，我估計交易很快會進入一個僵持的狀態(tài)。因為根據(jù)現(xiàn)在市場的一個不成文的規(guī)定，增加的交易成本一般所有的稅費由買家承擔，當買家一下子突然要增加10%，20%的成本時，他可能會退卻，就會選擇觀望。但是作為賣家，他突然之間如果還按以前的價格去執(zhí)行的話，自己承擔這個稅收的話，他的收益少了20%，這樣雙方在感情上可能都難以接受，就要選擇一個新的博弈的平衡。
應(yīng)該說新的“國五條”打擊的目標就是那些擁有多套住房的人，這種投資也好，投機性需求也好。對于這些朋友來說，我覺得現(xiàn)在應(yīng)該在這個時點上改變自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置的時候了。這個“國五條”說的非常清楚，要擴大房地產(chǎn)稅的試點范圍，那么就意味著你現(xiàn)在持有的這個房子如果不交易，或者是空置的話，未來會增加很多成本的支出。比如說這次的所得稅征收20%，那未來會不會繼續(xù)加碼?這都是對于擁有多套住房的人，你必須要思量的一個政策的新動向，所以現(xiàn)在是改變你資產(chǎn)配置的一個很關(guān)鍵的節(jié)骨眼上。
對于改善性需求，比如說我現(xiàn)在擁有一套小房子，現(xiàn)在正在準備把小房子賣掉買大房子，在這個政策變動的過程當中，我估計你的交易成本會提高。當然我們會建議有關(guān)部門在實施細則當中要非常小心的呵護改善性需求的這些朋友們，讓他們盡量不要因為政策的變動增加他們交易的成本，這一塊應(yīng)該是政策扶持的對象，而不是打擊的對象，也不要因為政策的變動誤傷了這些剛性需求，改善性需求。
張鴻：新國五條短期內(nèi)對二手房有一定的抑制作用
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
未來的走勢其實我們不太知道，我們只知道短期內(nèi)對二手房肯定是有一定的抑制作用，但是有一些人其實是不用擔心的，因為我們抑制的就是這些炒房客。但是自住性需求，按照1999年的財稅的278號文件，已經(jīng)說得很清楚，因為我們個人所得稅其實遵循的是最初的個人所得稅法，是1994年的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益要交稅，然后1999年其實有一個文件叫個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的家庭唯一生活用房是免稅的，就是它給了5年的期限，如果你是5年以上的，然后又是唯一的家里的住房是免費，這一直到現(xiàn)在都是執(zhí)行的。
現(xiàn)在很多人擔心，包括中介也擔心，未來各地落實的這個細則會不會嚴苛到連5年以上也要交稅?我覺得如果這樣的話，可能就會誤傷到那些自住的需求，還有一個，是在這個財稅第2010年94號文件，它當時說是出售自住房一年，如果你在一年內(nèi)改善性住房，重新又買了一個房子，那我原來出售的那個就免稅，就是改善性住房。但是，2010年的時候，這個文件把這條取消掉了。所以很多業(yè)內(nèi)人士建議，在地方實施細則出臺的時候能夠考慮到這一點，就是真的能夠不要讓這些改善性住房，70多平換成80多平，換成90多平的這些人也因為這個而承擔不了這個成本。
尹中立：首先要確保所有的人在一個公平的起點上
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在所有的買房者或者賣房者都非常關(guān)注這個細則出臺的時間，還有細則本身的內(nèi)容。我覺得應(yīng)該要把這個時間掐的越短越好，要不然就會使得很多監(jiān)管套利，選擇這個監(jiān)管的真空期，這個制度變革的真空期，然后進行很多各種各樣的交易，這樣對市場來說是不公平的，所以這個時間應(yīng)該縮短的越短越好。另外，應(yīng)該考慮到中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展的這十多年時間，各種住房的情況千差萬別，成本也是差別很大，應(yīng)該找到一個大家都能接受的一個征稅的方案。比如說同一個小區(qū)有保障性住房，有回遷房，還有房改房等等，像北京就更加復(fù)雜，各種成份的房子如何去征稅?這個成本如何去計算?就是說低扣抵價是多少?有很多房子拿來的時候是沒有成本的，那么這個征稅的稅基怎么計算?這都應(yīng)該做一個系統(tǒng)的考量，首先要確保所有的人在一個公平的起點上。
還有需要考慮一個問題是，我們在打擊投機、抑制投資的同時，我們應(yīng)該保護自住性的需求，比如說在增加20%的所得稅的基礎(chǔ)之上，我們應(yīng)該如何去保證這些自住的需求?他們在買房的過程當中他們的稅費應(yīng)該得到一定的個人所得稅的抵扣，這在國外實際上是一種非常通俗的做法。我們應(yīng)該在抑制投機投資的同時，應(yīng)該保護或者是鼓勵自住性需求，這樣就可以起到一種兩手都硬的效果了。此外，比如在德國，在所得稅的征收方面是非常苛刻的，也就是通過稅收的方式差不多讓你不賺錢，也就是你持有時間再長，然后用很高的這種稅率使得你的所得就非常少，這也是一種方式。
張鴻：這個細則在具體實施上必須做得特別細
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
這個細則得特別細，第一不能讓那些投機、投資的人能夠掙太多錢，要抑制它;第二，也不能讓那些自住的或者本來就是改善性住房這些人，包括原來房改房的房子，讓他吃太大的虧。房改房為什么會便宜?就是因為他當時買房改房的時候，他的工齡被折算里面了，所以本來4000多的房子，他2000多就買了，但是現(xiàn)在工齡怎么折算?這個差價這2000多要征稅，征20%的稅，這就很麻煩了;還有一個就是，比如說我十幾年前買的房子，如果說按十幾年前的原價賣，我才不交稅，但是這十幾年的物價上漲了多少?我如果按原價賣的話，即使你不征稅，我都吃虧了，何況你還要征我的稅?再有，我們其實原來就有兩個方案，一個是個人所得稅增值部分征20%，一個是因為你可能不知道你最初的房子買的價是多少，或者你找不著了，按1%，總價的1%收，為什么大家交了這1%呢?就是因為1%后來覺得都少交，交的不是特別多，但現(xiàn)在仍然面臨這個問題，就是你不知道你原來買房的價格是多少的時候怎么辦?按總價的百分之多少收?
當然最終的問題是，其實我們現(xiàn)在是希望能夠增加你的買房成本來抑制投機，但是其實我們的房地產(chǎn)調(diào)控要綜合考慮很多種因素。我們現(xiàn)在已經(jīng)知道，經(jīng)過這幾年的調(diào)控，我們已經(jīng)知道，炒房客僅僅是導(dǎo)致房價上漲的一個原因，這兩年已經(jīng)不炒了，房價還在繼續(xù)上漲，所以我們應(yīng)該知道房價上漲還有其它的原因。
聶梅生：要保護自住性需求和一部分改善性的需求
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
二手房交易當中的稅收，應(yīng)該增加，這是一個方向，從方向來講，是應(yīng)該這樣，應(yīng)該增加持有環(huán)節(jié)的稅收，這樣可以避免投機炒房。那么具體在落實時候，還要把這個細化，到底是有沒有年限，到底有沒有大小，有沒有第幾套，這些我覺得，都應(yīng)該逐步落實。第二個，在具體的落實過程中，我建議是應(yīng)該各個城市有區(qū)別對待，應(yīng)該有區(qū)別性的這個政策，比如有些城市，它投機炒房是非常高的，那么這種情況之下，可能根據(jù)當?shù)氐那闆r，根據(jù)房子的換手率決定這個數(shù)字，有些地方它本來就是，房地產(chǎn)發(fā)展沒有那么過熱，這時候的二手房交易是非常重要的，它本來就比較健康的情況下，可能因地制宜制定政策更合適一些，這樣才能保護也是在“國五條”里面講過的，保護自住性的需求，保護甚至一部分改善性的需求。
賈康：保證低端保障房的有效供給
(全國政協(xié)委員 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房地產(chǎn)調(diào)控，實際上現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個雙軌統(tǒng)籌框架，已經(jīng)在大力推進。托底的低端保障房的有效供給，要在幾年之內(nèi)，建成3600萬套左右的廉租房，公租房為重點的保障房，使社會里低收入階層和收入夾心層，都可以在不太長的時間段里大體上有住有所居的保障條件，如果這個事情做到位了，那么商品防房價價位的高或低，就沒有現(xiàn)在這么大的所謂殺傷力，在這個雙軌統(tǒng)籌框架之下，政府盡責的表現(xiàn)，一個是頂層規(guī)劃，保障軌上要管托底，要管享受到這樣政策傾斜條件人的進退，市場軌，政府只要做，一個是管規(guī)則，就是公平競爭，另外一個要管收稅，在住房交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)上，合理協(xié)調(diào)的稅制調(diào)節(jié)征收，繞不開我們已經(jīng)在兩地試驗的房產(chǎn)稅改革，我認為應(yīng)該通過先行先試，把制度建設(shè)往前推，要把治標何智本結(jié)合在一起，但從中長期看，要以治本為上的原則，追求可持續(xù)的制度框架。
張鴻：稅不能解決房價的所有問題
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
德國是10年以上免稅的，法國好像是15年，美國是2年以上按照3個稅率，一般來說稅率是遞減的，就是你買的短就想賣掉，你的稅率就很高，你住了10年賣掉那稅率就很低，甚至免稅，所以我覺得這些都是我們需要學習的一些經(jīng)驗，當然要提醒的是，就是利用稅收來調(diào)控房地產(chǎn)市場，它其實是一個系統(tǒng)的解決方案，就是絕不僅僅是這個稅、那個稅就能解決房價的所有問題。