上周，金融、地產(chǎn)聯(lián)袂反彈，帶動(dòng)指數(shù)止跌企穩(wěn)，市場(chǎng)情緒初顯穩(wěn)定，奈何近期房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)難以遏制，致上周五“國(guó)五條”細(xì)則正式落地。可以說(shuō)，本次細(xì)則調(diào)控力度超出預(yù)期，且后續(xù)各地方政府(特別是一二線(xiàn)城市)將相繼出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則以貫徹調(diào)控政策，對(duì)地產(chǎn)板塊將形成中期壓制。
對(duì)于本輪始于去年四季度的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，地產(chǎn)投資的穩(wěn)步上行功不可沒(méi)，但隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期或?qū)⒅袛唷：罄m(xù)A股市場(chǎng)料將在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期中斷與銀行、地產(chǎn)等上市公司年報(bào)、一季報(bào)業(yè)績(jī)超預(yù)期的糾結(jié)中震蕩，不排除二次探底的可能。不過(guò)，鑒于當(dāng)前地產(chǎn)的供求關(guān)系短期難有實(shí)質(zhì)性改觀(guān)，政策調(diào)控雖能在一段時(shí)間內(nèi)抑制房?jī)r(jià)，但不會(huì)改變中期地產(chǎn)投資震蕩上行的趨勢(shì)。這意味著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的中期趨勢(shì)雖有波折，但不會(huì)就此終止。
地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)
經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇預(yù)期或中斷
上周五公布的地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則超出市場(chǎng)預(yù)期，表明管理層對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的堅(jiān)定決心，而后續(xù)各地方政府仍將出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，這一過(guò)程或?qū)?月份一直延續(xù)至4月份，將對(duì)A股形成持續(xù)性的抑制。
本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度較弱，不排除在政策從緊預(yù)期下，經(jīng)濟(jì)二次探底的可能。市場(chǎng)一向?qū)φ畯膰?yán)調(diào)控房地產(chǎn)的表態(tài)頗為敏感，本次超預(yù)期調(diào)控政策的出臺(tái)，可能令市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控、政策偏緊、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程中斷、周期行業(yè)下跌、A股市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱的悲觀(guān)預(yù)期中。
房地產(chǎn)問(wèn)題在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的位置尤為重要，經(jīng)濟(jì)基本伴隨政府對(duì)房地產(chǎn)的政策而波動(dòng)，不少人士更言及房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“綁架”。而當(dāng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也在重復(fù)著之前的困境：房?jī)r(jià)反彈、政策掣肘。
一般而言，房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期是一致的，但房地產(chǎn)周期會(huì)先于經(jīng)濟(jì)周期，并且房地產(chǎn)周期的振幅比一般宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期的振幅要大，原因在于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。中信建投首席策略分析師周金濤曾在其研究報(bào)告中指出，“我們用工業(yè)增加值產(chǎn)出缺口來(lái)衡量真實(shí)經(jīng)濟(jì)周期，發(fā)現(xiàn)其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期的波動(dòng)趨勢(shì)密切相關(guān)。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)加速器的重要的衡量指標(biāo)，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售則是一個(gè)先行指標(biāo)。我們注意到房地產(chǎn)銷(xiāo)售周期一般領(lǐng)先投資一到兩個(gè)季度。從房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售與房地產(chǎn)投資之間關(guān)系看，住宅銷(xiāo)售領(lǐng)先住宅投資大約一個(gè)季度，而領(lǐng)先住宅價(jià)格兩到三季度。”由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的先行指標(biāo)。可以預(yù)見(jiàn)的是，盡管存在爭(zhēng)論，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為本次調(diào)控政策將對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售帶來(lái)打壓(短期為規(guī)避政策引致的二手房成交量突增并不影響趨勢(shì))。照此邏輯，市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，更何況經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的力度本來(lái)就并不足夠“強(qiáng)”。
預(yù)期轉(zhuǎn)向
周期股估值修復(fù)行情結(jié)束
需要注意的是，本次調(diào)控細(xì)則并非一棒子將地產(chǎn)交易打死，而是有保有壓。“壓”的是投機(jī)性需求與投資性需求，“保”的則是“剛需”，通過(guò)增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障房建設(shè)，特別是對(duì)“剛需性”商品房開(kāi)發(fā)商的融資需求加以支持(原文為“對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求”)。基本上可以將本次政策的原則概括為“加快釋放供給滿(mǎn)足剛需，同時(shí)將房子的‘投資性’屬性逐漸剝離”。
本次調(diào)控政策無(wú)疑兼具“創(chuàng)新性”與“爭(zhēng)議性”，這也使得投資者在短期甚至中期內(nèi)都無(wú)法精確判別其對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的“利”與“弊”孰輕孰重。在巨大的不確定性面前，暫時(shí)離場(chǎng)或是較為理智的選擇，更何況從1949點(diǎn)反彈至目前的2359點(diǎn)，部分資金獲利已然十分豐厚，在政策面急轉(zhuǎn)直下、經(jīng)濟(jì)存在巨大不確定性的背景下，“落袋為安”或是理性資金的合理選擇。
本輪始于1949點(diǎn)的反彈緣于IPO暫停與經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇的預(yù)期支撐，鑒于房地產(chǎn)投資在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增速中舉足輕重的作用，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇的預(yù)期或?qū)⒅袛啵据喼芷诠晒乐敌迯?fù)行情或正式宣告終結(jié)。
從50.1%的2月PMI數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的腳步已然放緩，在此背景下，地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期很可能打斷本輪經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇的進(jìn)程，令經(jīng)濟(jì)二次探底。更需警惕的是，在春節(jié)效應(yīng)下，2月CPI可能重返3%，盡管其中的季節(jié)性因素不言而喻，但在政策面存在巨大不確定性的背景下，市場(chǎng)予以負(fù)面解讀的可能性更大。值得注意的是，鑒于去年四季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較為明確，即將公布的權(quán)重地產(chǎn)與銀行股2012年年報(bào)很可能超預(yù)期，萬(wàn)科A即為典型代表，屆時(shí)部分資金或以此為由再度博弈強(qiáng)復(fù)蘇，但這種基于“過(guò)去時(shí)”的博弈恐怕難敵市場(chǎng)預(yù)期的急轉(zhuǎn)直下。而從近期管理層的一系列政策動(dòng)向來(lái)看，“民生”與“經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型”將被放在首要位置，如此一來(lái)，A股就不得不直面轉(zhuǎn)型期的痛苦，對(duì)刺激性政策的幻想可能破滅。
由攻轉(zhuǎn)守 且戰(zhàn)且退
短期市場(chǎng)對(duì)于細(xì)則的影響仍有爭(zhēng)論，但在后續(xù)地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)公布的背景下，周期板塊的配置價(jià)值顯著降低，預(yù)計(jì)指數(shù)在地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期與銀行、地產(chǎn)年報(bào)業(yè)績(jī)好于預(yù)期的糾結(jié)中將震蕩下行。在此背景下，以食品飲料、醫(yī)藥生物為代表的消費(fèi)行業(yè)將存在相對(duì)收益，而創(chuàng)業(yè)板與中小板個(gè)股由于前期漲幅較大，資金獲利較為豐厚，短期在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好下行的情況下可能高位回落。總體而言，在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露的背景下，投資者可由攻轉(zhuǎn)守，且戰(zhàn)且退。
需要注意的是，由于調(diào)控政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響存在巨大的不確定性，短期A(yíng)股或?qū)⒃庥鱿到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但這是否意味著A股一定就再度探底、重歸熊市，恐怕還需要觀(guān)察后續(xù)調(diào)控政策的落實(shí)程度和效果。若房?jī)r(jià)無(wú)視調(diào)控、繼續(xù)上漲，則更為嚴(yán)厲的針對(duì)存量住房的調(diào)控政策將不可避免地推出，且調(diào)控力度將史無(wú)前例;若在嚴(yán)格的政策調(diào)控下，房?jī)r(jià)漲勢(shì)得以遏制，進(jìn)而平穩(wěn)運(yùn)行，則調(diào)控政策對(duì)剛需的促進(jìn)項(xiàng)可能對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)意料之外的驚喜。當(dāng)然，在結(jié)局“落聽(tīng)”之前，“避險(xiǎn)”或是當(dāng)下最為理智的選擇。