就在人們對(duì)樓市調(diào)控政策新“國五條”力度之輕疑惑不解時(shí)，3月1日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，強(qiáng)調(diào)增加供給、強(qiáng)化限購限貸等內(nèi)容被認(rèn)為是近年來樓市調(diào)控的一記重拳。其中，要求個(gè)人出售自有住房將嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%繳納個(gè)稅被認(rèn)為是最有爭議的條款，引發(fā)社會(huì)各界廣泛關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“國五條”細(xì)則本身讓房價(jià)下行的可能性不大，而提高稅費(fèi)極有可能轉(zhuǎn)嫁到買方，導(dǎo)致事實(shí)房價(jià)的提高。全國政協(xié)委員、華東師范大學(xué)國際金融研究所所長黃澤民直言，這會(huì)造成兩種可能，要么將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買房人，要么房主惜售使市場供應(yīng)量減少，間接推升二手房價(jià)。
市場：二手房買賣雙方均呼“受傷”
個(gè)人售房征20%交易稅，是“國五條”細(xì)則中最受關(guān)注也是最具爭議的條款。細(xì)則要求，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
據(jù)北京、上海等地媒體報(bào)道，在“國五條”細(xì)則發(fā)布后，多家二手房中介機(jī)構(gòu)買賣房者咨詢量暴增。已經(jīng)簽訂買賣合同的雙方則催促盡快過戶，避免遇到新政多繳稅。中介表示，“大家都怕出新政，誰也無法保證是不是下周就出，沒過戶的尤其焦慮。”
在廣州，前來咨詢新政的人比平日增加三成左右，前來辦理二手房交易網(wǎng)簽、遞件的不少人得知新政的二手房個(gè)稅政策后，都希望搶在地方細(xì)則出臺(tái)前把手續(xù)辦完。
在深圳，二手房賣家和買家均大呼“受傷”。大多數(shù)購房者表示，擔(dān)心二手房轉(zhuǎn)讓按差價(jià)征收的20%個(gè)人所得稅會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到自己身上。
專家：新政難免傷及無辜
對(duì)于“史上最嚴(yán)”新政對(duì)市場的影響，近日赴京參加全國“兩會(huì)”的代表委員表示，此次房產(chǎn)新政張彰顯中央嚴(yán)控房價(jià)決心，但也難免“傷及無辜”。
“這會(huì)造成兩種可能，要么將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買房人，要么房主惜售使市場供應(yīng)量減少，間接推升二手房價(jià)。”全國政協(xié)委員、華東師范大學(xué)國際金融研究所所長黃澤民直言。
全國人大代表、巨力集團(tuán)董事長楊建忠認(rèn)為，賣房征收交易稅，彰顯了中央嚴(yán)控房價(jià)的決心，但“羊毛出在羊身上”，房價(jià)不是加重個(gè)稅能解決的問題，如果最終買單者還是購房人，就難免傷及無辜。
全國政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保認(rèn)為，新政必然會(huì)扼制二手市場的交易，此外還會(huì)對(duì)改善型需求造成較大的打壓。目前的稅收政策等還只是一只手，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)固然要從嚴(yán)，但同時(shí)也要放開一些限制，比如對(duì)高端房地產(chǎn)的限制。
業(yè)內(nèi)：或?qū)е率聦?shí)房價(jià)提高
在業(yè)內(nèi)人士看來，“國五條”細(xì)則本身讓房價(jià)下行的可能性不大，而稅費(fèi)也極有可能轉(zhuǎn)嫁到買方。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，目前北京房價(jià)的上漲，主要是剛需和偏剛性的改善需求支撐。提高稅費(fèi)的辦法，可能會(huì)導(dǎo)致事實(shí)房價(jià)的提高。北京二手房市場上，很長時(shí)間以來都是買方承擔(dān)稅費(fèi)。
鑫尊集團(tuán)董事長劉軍表示，政策本身讓房價(jià)下行的可能性也許不大，因?yàn)橹皩?shí)行5.5%營業(yè)稅的時(shí)候，并沒有讓房價(jià)明顯下行，稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁到了買方身上。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，細(xì)則對(duì)二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊。“這必然將使成交量明顯下調(diào)，經(jīng)過短暫的過戶‘末班車’后，二手房成交量必然將萎縮，可能會(huì)回到2012年年中平均水平。”
經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑認(rèn)為，細(xì)則無疑對(duì)二手房市場有一定沖擊，成交量將因此而萎縮，不過由于二手房市場大多數(shù)業(yè)主不像開發(fā)商有回收資金壓力，所以二手房價(jià)未必會(huì)下降。在交易成本上升的前提下，不少二手房買家將轉(zhuǎn)移到一手市場中，從而增加一手市場的需求，增加一手樓外圍區(qū)域的成交量。
而一向熱衷向政策“開炮”的任志強(qiáng)則直接發(fā)表長篇微博稱，新政并無新意，只是在堅(jiān)持和重申過去的錯(cuò)誤，幾個(gè)月后又會(huì)效率遞減，重回老路。“如今政策指向了賣舊買新的改善家庭。讓更多的人也變成了政策的受害者？至少讓二手房的資源會(huì)減少，讓購房者的選擇會(huì)更少。
媒體：調(diào)控還需精細(xì)化
新華社發(fā)表文章稱，從2003年至今的十年里，國務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控，2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細(xì)則，10年持續(xù)調(diào)控，房價(jià)一路走高。
由于購房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無辜。專家說，針對(duì)不同人群，不同需求，房價(jià)調(diào)控需要精細(xì)化的差別對(duì)待，政策條款必須對(duì)剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分。
業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，十年調(diào)控的一個(gè)“共性”是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。如何吸取過去教訓(xùn)，既做到房價(jià)合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調(diào)控必須面對(duì)的難題。
算賬
以一套80平米，初始價(jià)值80萬、現(xiàn)價(jià)200萬的住房為例，在不同類型下，稅費(fèi)就不一樣：
1
滿五年個(gè)人唯一住房的商品房，首次購房僅需要繳納1%的契稅約2萬即可。
2
滿五年不是賣房者唯一商品房：
則首次購買需要繳納1%的契稅和差額20%個(gè)稅：即個(gè)稅按照差額稅率繳納，為(200-80)×20%=24萬，加上契稅則總稅費(fèi)為26萬。
3
如果是滿五年經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易，但非唯一住房，則還需在上述契稅、個(gè)稅基礎(chǔ)之上，加收10%綜合地價(jià)款，購房稅費(fèi)則高達(dá)46萬。
4
不滿五年的商品房，買這套房需1%契稅、5.6%營業(yè)稅和差額20%的個(gè)稅，總稅費(fèi)則需要37.2萬。