昨日晚間，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，樓市調(diào)控加碼“靴子”隨之落地。通知中，除強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施、繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個(gè)人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收，也被稱為此次新政的最大亮點(diǎn)。
總體來(lái)看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費(fèi)等市場(chǎng)調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)，并且對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度也更大。不過(guò)業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，雖然政策明顯有所收緊，但僅是在原則上界定了調(diào)控方向，具體落實(shí)情況還要看各部委及地方政府后續(xù)出臺(tái)的細(xì)則。
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出售自有住房所得按20%繳個(gè)稅
二手房交易料驟降 |
此次樓市新政對(duì)二手房交易個(gè)人所得稅征收的調(diào)整，無(wú)疑是打擊投資投機(jī)的一劑“猛藥”，但是在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)也是一把“雙刃劍”。
新政明確要求，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
目前，除了按規(guī)定對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個(gè)人所得稅外，其余的二手房交易個(gè)稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，但實(shí)際上多采取全額1%的征收方式。
而統(tǒng)一成差額20%的后，交易成本將會(huì)明顯增大。
以一套房主原購(gòu)房值50萬(wàn)，目前總價(jià)200萬(wàn)的普通二手房計(jì)算，按之前1%的個(gè)稅計(jì)算為2萬(wàn)，而新政后按照差額的20%計(jì)算，個(gè)稅將達(dá)到30萬(wàn)，比之前增加了28萬(wàn)，相當(dāng)于當(dāng)前房屋總價(jià)的14%。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在采訪中向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，提高二手房交易的個(gè)人所得稅原意是為了打擊投資投資，但是在實(shí)際操作中賣方則很可能以提高房?jī)r(jià)的方式來(lái)轉(zhuǎn)嫁成本。“因此新政或許將在客觀上推升二手房房?jī)r(jià)。”
據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，在二手房交易中，雖然根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定應(yīng)由買方繳納契稅，賣方則承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但在實(shí)際操作中，往往都由買方來(lái)承擔(dān)。
對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，以及首付30%的購(gòu)房者而言，這就相當(dāng)于首付款升至44%，極大提高了首次置業(yè)人群的購(gòu)房成本。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，住房買賣之間價(jià)格差距也較大，預(yù)計(jì)各地政策執(zhí)行細(xì)則未出臺(tái)之前，為了爭(zhēng)取搭上政策末班車，這些區(qū)域的二手房市場(chǎng)將迎來(lái)交易高峰。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，隨著地方細(xì)則的出臺(tái)，短暫的過(guò)戶末班車后成交量必然出現(xiàn)萎縮，甚至可能回到2012年年中平均水平。
多位業(yè)內(nèi)人士均表示，若這項(xiàng)政策得到嚴(yán)格實(shí)施，二手房市場(chǎng)購(gòu)買需求及業(yè)主出售意愿都將受到明顯影響。
陳國(guó)強(qiáng)表示，隨著二手房業(yè)主出售意愿降低，供應(yīng)的減少也將把一部分剛需購(gòu)房者推向新房市場(chǎng)，進(jìn)而加劇新房市場(chǎng)的供求矛盾，甚至帶動(dòng)新房?jī)r(jià)格的進(jìn)一步上漲。
胡景暉認(rèn)為，隨著新政的執(zhí)行，各地新房、二手房市場(chǎng)交易量將陷入低谷期，價(jià)格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。中長(zhǎng)期而言，新房市場(chǎng)將優(yōu)先于二手房市場(chǎng)率先回漲。而新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢(shì)將逐漸得以體現(xiàn)，部分購(gòu)房者也會(huì)再次回歸新房市場(chǎng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)交易量上漲。
雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)稅新政對(duì)樓市的影響會(huì)更大，但二套房信貸政策的收緊對(duì)市場(chǎng)的作用仍不可小覷。
此前，坊間對(duì)二套房貸政策收緊的傳聞甚囂塵上，而新政的出臺(tái)則證明傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。
按照新政規(guī)定，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月70個(gè)大中城市中有53個(gè)新房?jī)r(jià)格上漲，51個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格上漲。其中，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的一線城市更是漲幅居前。
而按照新政要求，各地制定的本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)將在一季度向全社會(huì)公布。
在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，一線城市在二套房貸政策上的收緊已經(jīng)是“毫無(wú)懸念”。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭也認(rèn)為，從北京的市場(chǎng)情況來(lái)看，等年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)實(shí)施后，如果房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。
有分析認(rèn)為，這將不利于改善類需求的順利釋放。二套房首付比例和貸款利率的提升，將直接影響首次改善型購(gòu)房者，因?yàn)檫@類人群在購(gòu)房成本上仍存在壓力，如此一來(lái)，或?qū)?huì)抑制這類人群購(gòu)房，而對(duì)于比較有資金實(shí)力的高端購(gòu)房者而言，由于支付方式的不同，并不會(huì)影響高端住宅市場(chǎng)的交易。
張旭認(rèn)為，本次政策雖然是以往政策的收緊和完善，但除了信貸和稅收政策外，在“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理”方面，也給予地方政府更多的管控空間。整體來(lái)看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費(fèi)等市場(chǎng)調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)，且對(duì)于二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度更大。
國(guó)務(wù)院會(huì)議曾指出，各地應(yīng)落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，而昨日發(fā)布的通知中則明確要求“于一季度向社會(huì)公布”。
通知還要求，住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例。
此外，省級(jí)政府對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，還要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。
“這些細(xì)則對(duì)地方政府而言都是很大的挑戰(zhàn)。”陳國(guó)強(qiáng)表示。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，此輪調(diào)控更加趨向差異化，針對(duì)不同區(qū)域的市場(chǎng)特征，政策將更有針對(duì)性，地方調(diào)控也將會(huì)出現(xiàn)松緊差異。
陳國(guó)強(qiáng)預(yù)計(jì)，熱點(diǎn)城市的后續(xù)細(xì)則將更為嚴(yán)厲，而其它城市則可能稍顯“溫和”。
從各方分析來(lái)看，新一輪調(diào)控將促使購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預(yù)計(jì)成交將會(huì)有所萎縮。對(duì)于北京這樣前期房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市，這種市場(chǎng)反轉(zhuǎn)可能會(huì)表現(xiàn)得更為明顯。