從去年年底到現(xiàn)在，多地房價(jià)特別是一、二線城市的房價(jià)開始看漲，一月份有53個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比和同比都出現(xiàn)了上漲，占比超過了7成。20號，國務(wù)院出臺了新的房地產(chǎn)調(diào)控的所謂國五條，這樣的舉措讓A股市場地產(chǎn)板塊連續(xù)幾天雪崩。這兩天，網(wǎng)上一則盤點(diǎn)十年房價(jià)的微博引起了各方熱議，十年間，全國的城鎮(zhèn)平均房價(jià)從2381元上漲到了5791元。那么當(dāng)下的樓市呈現(xiàn)出了哪些新的變化?房地產(chǎn)再次調(diào)控，房價(jià)會(huì)
降嗎?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國人民學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春、著名財(cái)經(jīng)評論員劉戈共同評論。
一線城市房價(jià)升溫，70個(gè)大中城市超七成房價(jià)上漲。國五條新政調(diào)控再出手，樓市呈現(xiàn)哪些新變化?房價(jià)會(huì)降嗎?樓市調(diào)控如何與經(jīng)濟(jì)增長共贏?
今年春節(jié)前后，房地產(chǎn)市場打破了慣例，不但呈現(xiàn)出淡季不淡的景象，而且涌現(xiàn)出交易火爆場面。記者在北京一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店看到,來店里咨詢房產(chǎn)信息的人很多，咨詢電話響個(gè)不停，業(yè)務(wù)員根本顧不上接受記者的采訪。最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場旺的不僅是人氣，隨著成交量的增加，房價(jià)也水漲船高。
張旭(鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師)：去年的四季度以來，市場的成交量連續(xù)的上漲。從各月的走勢圖上可以看出，去年的10月份開市成交量連續(xù)三個(gè)月上漲，同時(shí)價(jià)格也出現(xiàn)了緩慢上升趨勢，目前1月份的成交均價(jià)是25000(元)左右。
在江蘇昆山，年后房價(jià)看漲的預(yù)期也非常強(qiáng)烈，不少樓盤年前和年后已經(jīng)上漲了近一成,昆山是江蘇省蘇州市下轄的一個(gè)縣級市，距虹橋機(jī)場約20公里，浦東機(jī)場80公里，由于毗鄰上海的地理優(yōu)勢，不少上海人選擇在這里安家置業(yè)。
昆山某樓盤售樓人員：這棟樓7200起，7650起，7950起，1月3號開的那棟樓8250，你自己算，要是買到這里的，我現(xiàn)在都30%都漲了，回過頭來我等開這邊的時(shí)候，我買這邊的30%也漲好了。
昆山某樓盤售樓人員：我也想它降，問題是整整十年它沒降。我跟你這么說，02年我炒樓花的時(shí)候，我拿到一張定單，我第二天就二十萬掙了，04年那時(shí)候，我買一套房子，我付個(gè)首付，一百萬的房子，我三十萬首付付掉，等過幾個(gè)月交房的時(shí)候，我三十萬變成八十萬，可能變成一百三十萬。
2月22號，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，1月份全國70個(gè)大中城市中，53個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲。其中北京、上海、廣州和深圳等一線城市環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大。1月份，北京新建商品住宅價(jià)格漲幅為2.1%、廣州漲幅為2%。這兩個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格從2012年6月開始止跌反彈，到今年1月，已連續(xù)8個(gè)月環(huán)比上漲。
中國樓市可謂異常冷暖不均，一線大城市的房價(jià)與唐山、常州、溫州等地相反，上漲預(yù)期愈演愈烈。為此，今年2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再出重拳，出臺五項(xiàng)政策措施，釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號。國五條出臺后，一年一度的全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃，也正在加速制訂，有望近期出爐。
劉戈：暴漲源于一線城市房價(jià)只漲不跌的信心再一次被強(qiáng)化
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
最近一月份創(chuàng)造的北、上、廣、深環(huán)比領(lǐng)漲的這樣一個(gè)狀態(tài)，最近幾年沒有出現(xiàn)過，而且幅度很大，深圳的超過了2%，上海、廣州也都是1%點(diǎn)多，雖然這段時(shí)間有漲有跌，但是這樣一個(gè)態(tài)勢在最近一段時(shí)間里是第一次出現(xiàn)。去年有房地產(chǎn)大佬說“今年三月份以后會(huì)有一個(gè)房地產(chǎn)的暴漲”，那么依據(jù)是什么?一個(gè)是最近幾年供應(yīng)量不夠，同時(shí)緊接著我們可能會(huì)有一個(gè)城鎮(zhèn)化的高潮，那么很多人相信這樣的一種判斷，所以在去年年底出現(xiàn)了這種有一點(diǎn)恐慌性的預(yù)期。最后從這個(gè)市面上，從二手房地交易上，原來甚至已經(jīng)撤掉的一些門店又開了，然后電話也頻繁起來，然后再一看數(shù)據(jù)，的確是一線城市發(fā)生了這樣一個(gè)變化。也就是說，長久以來一直在大家心目當(dāng)中，就是認(rèn)為一線城市的房價(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌這樣一個(gè)信心又一次被強(qiáng)化，所以就發(fā)生了這樣一個(gè)小小的竄升。
劉元春：一二線城市和三四線城市出現(xiàn)了分化現(xiàn)象
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
通過我們研究來講，目前整個(gè)市場出現(xiàn)了五大特征。第一個(gè)，從總體來講，特別從70個(gè)大中型城市和100個(gè)城市的指數(shù)變化來看。全國的確出現(xiàn)了量價(jià)齊升的態(tài)勢。第二個(gè)，我們發(fā)現(xiàn)大部分的城市的庫存目前處于一個(gè)持續(xù)回落的過程當(dāng)中，供應(yīng)在減少。第三個(gè)，開發(fā)投資貸款并沒有暴發(fā)式的增長。那么特別是前年和去年，開發(fā)投資這一塊的增速都出現(xiàn)了同步下滑，那么按照類推，未來推盤的速度可能并不是很高。也就是說，未來得供給也不會(huì)太大。
第四個(gè)，在很多的市場人士和專家的引導(dǎo)下，以及人們對于城鎮(zhèn)化的預(yù)期下，大家整個(gè)預(yù)期發(fā)生了一些逆轉(zhuǎn)，這個(gè)逆轉(zhuǎn)起了一個(gè)很重要的信號，就是連續(xù)八個(gè)月的環(huán)比在上揚(yáng)。那么這個(gè)變化導(dǎo)致大家認(rèn)為，未來要漲。我們整個(gè)房地產(chǎn)市場買漲不買落的心態(tài)又重新的出現(xiàn)。第五個(gè)，一二線城市呈現(xiàn)出的這種特點(diǎn)很明顯，但是三四線城市由于庫存的中高企和一些局部房地產(chǎn)商資金鏈的問題，它的供求實(shí)際上比較疲軟的，所以說全國出現(xiàn)了一些分化的現(xiàn)象。
劉戈：民間有非常強(qiáng)烈固定的房價(jià)上漲的預(yù)期
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
最近一輪也就是從2010年開始的這三年多的調(diào)控，效果非常的明顯，就是以限購為核心政策的調(diào)控。現(xiàn)在我們綜合統(tǒng)計(jì)來說，這幾年上漲的幅度要比從2005年到2009年那段時(shí)間上漲的要慢得多。怎么取得這樣一個(gè)結(jié)果?就是不斷的重申政策的連續(xù)性。其實(shí)從2010年1月份的國十一條開始，緊接著4月份有一個(gè)國十條，然后第二年有一個(gè)新國八條等等，除了這樣一些國務(wù)院的文件，一些重申以外，中間還會(huì)有比如說建設(shè)部、國土資源部的文件，或者一些高層領(lǐng)導(dǎo)人每隔幾個(gè)月必須進(jìn)行一次表態(tài)。如果過了一段時(shí)間，沒有這樣的一種聲音表態(tài)，房價(jià)就又起來了。現(xiàn)在總體來說，對于房價(jià)上漲的預(yù)期在民間是非常強(qiáng)烈固定的思維模式。
新的國五條從內(nèi)容來說，跟過去沒有太大的差別，但是一定要過一段時(shí)間重申一次，因?yàn)槊窟^一段時(shí)間，外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，政策的走向會(huì)發(fā)生變化，人們的預(yù)期也會(huì)發(fā)生變化。那么在這個(gè)時(shí)候，有需要有一個(gè)動(dòng)作，這個(gè)動(dòng)作可能是一次會(huì)議，可能是領(lǐng)導(dǎo)人的一次講話，可能是一個(gè)文件，那么就起到了一個(gè)穩(wěn)定作用。其實(shí)就是房價(jià)像彈簧，你軟它就強(qiáng)，就是這么一個(gè)道理。
劉元春：我們以前的幾輪樓市調(diào)控有一些缺陷
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
在目前的階段里，重申我們房產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性，它是有新意的。第一個(gè)新意就是，這一次對于整個(gè)市場供求的關(guān)注，特別是對于供給的關(guān)注，把它上升到一個(gè)非常明確的位置上，特別是對于土地供給，這是非常重要的。我們以前幾輪調(diào)控出現(xiàn)了一些缺陷，很核心的一個(gè)原因就在于我們在打需求的時(shí)候，把供給也打掉了。房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展，土地市場的改革是核心的，這是第二個(gè)。因?yàn)槟壳暗膰鍡l是要為下一輪的城鎮(zhèn)化改革做鋪墊，所以說他的新意在于為下一步政策的出臺做一些鋪墊。我們對于這一次調(diào)控的目標(biāo)要有一些新的認(rèn)識。對于中國房價(jià)的戰(zhàn)略性發(fā)展和調(diào)整的模式也要有一個(gè)清醒認(rèn)識，不能簡單認(rèn)為調(diào)控了，它成功的標(biāo)志就是房價(jià)回落了。
尹中立：房價(jià)下跌會(huì)引起其他一系列的后遺癥
(中國社科院金融研究所研究員 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在的整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，尤其是財(cái)政與金融，應(yīng)該說與房地產(chǎn)的整個(gè)形勢完全融為一體了，所以說讓房價(jià)下跌，其實(shí)是很容易做到的一個(gè)目標(biāo)。但問題是房價(jià)下跌了會(huì)引起其他的一系列的后遺癥，整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行怎么辦?我們財(cái)政如何確保不出現(xiàn)大的問題，金融運(yùn)行不出現(xiàn)大的問題?最好的結(jié)局就是維護(hù)房價(jià)小幅度波動(dòng)，也就是不出現(xiàn)大起大落。然后讓居民收入在未來幾年有所增長。收入的增加填平整個(gè)房地產(chǎn)市場，已經(jīng)形成泡沫，讓時(shí)間來換空間可能是最好的一個(gè)結(jié)局。
劉元春：新一輪的城鎮(zhèn)化要依賴房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
首先，必須對于房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略性地位要有一個(gè)清醒的認(rèn)識，特別是在未來的增長中間來講，新一輪的城鎮(zhèn)化在很大程度上，要依賴我們整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，依賴于整個(gè)社會(huì)保障體系的改革，依賴于整個(gè)社會(huì)體系的均衡性發(fā)展。因此從戰(zhàn)略角度來看，對于房地產(chǎn)價(jià)格之謎，它不是單純的某一項(xiàng)調(diào)控政策能夠達(dá)到，而是一個(gè)社會(huì)綜合發(fā)展、綜合治理的產(chǎn)物。比如說第一個(gè)，核心的土地資源，特別是城市建設(shè)用地的整個(gè)管理體系的改革，但是這背后又牽扯著我們整個(gè)土地財(cái)政體系的改革。第二個(gè)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，除了改革以外，我們還有整個(gè)的公共服務(wù)、公共資源、文化供給等等方面的均衡化布局，這也很重要。
劉戈：樓市調(diào)控不是一個(gè)政策能夠解決的
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我覺得很重要的一個(gè)因素就是目前的這種房價(jià)上漲，是和在民間有大量的錢往哪去的問題有關(guān)系。現(xiàn)在你去看一些數(shù)字，比如新浪房產(chǎn)頻道搞了一個(gè)老家房價(jià)的調(diào)查，號召城市里的白領(lǐng)調(diào)查一下老家的房價(jià)和當(dāng)?shù)氐氖杖氡龋績r(jià)的收入比，最后比較出來，有一些城市來說，房價(jià)收入表現(xiàn)來說已經(jīng)低于大家所說的六七倍的這樣一個(gè)水平。比如最低是湖南株洲、然后內(nèi)蒙古、烏蘭浩特、安徽的馬鞍山、湖南的衡陽，這些地方基本上的房價(jià)收入比在4點(diǎn)幾和5點(diǎn)幾。反過來我們再看，上海、北京、深圳、杭州是最高的，都是16點(diǎn)幾、15點(diǎn)幾。那么這些大城市的錢在哪?是全中國的錢最后向這些大城市涌?所以對于房地產(chǎn)價(jià)格的治理來說，可能它不是一個(gè)政策能夠解決的。
劉戈：要把外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｕ戏秶?/STRONG>
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
因?yàn)槌鞘凶詈蟮娜丝谑且缘竭@個(gè)地方居住的人口為準(zhǔn)，你的供求關(guān)系是在這個(gè)地方居住的人和房子之間的關(guān)系，而不是你的戶籍人口計(jì)算出來的。所以把符合條件的外來務(wù)工人員納入到當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｕ戏秶@樣一個(gè)政策，你不實(shí)施的話，那么你在這上邊做出來的政策肯定是失真的。
劉元春：未來城鎮(zhèn)化的核心實(shí)際上就是農(nóng)民工的市民
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
這個(gè)問題實(shí)際上是一個(gè)很復(fù)雜的問題。第一個(gè)就是我們未來的城鎮(zhèn)化的核心實(shí)際上是農(nóng)民工的市民，而市民化里很重要的一個(gè)就是居、住、行、教育、醫(yī)療這幾大塊。那么住是非常重要的一塊。