房價一年大漲四成、二環(huán)內(nèi)房價兩月漲１萬、節(jié)后三天每平方米漲１０００元……最近，以北京為代表的一、二線城市房價大漲的報道不絕于耳，也讓房地產(chǎn)市場充斥著緊張、恐慌、糾結(jié)的情緒。２０日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺“國五條”措施，被業(yè)界稱為穩(wěn)定房價的“及時雨”，將對降低市場心理預(yù)期產(chǎn)生積極影響，并為下一階段調(diào)控釋放強烈信號。
一二線城市房價“漲”聲不斷
從２０１２年四季度以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，今年年初依然勢頭不減。根據(jù)中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，春節(jié)期間，國內(nèi)重點監(jiān)測的２７個主要城市同比去年春節(jié)期間成交量普遍上漲，樓市成交面積同比上漲的城市達(dá)到２１個，其中１４個城市成交面積同比漲幅超過一倍。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，目前市場的漲幅更多體現(xiàn)在一線城市的二手房市場中。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，１月上半月，北京二手房住宅交易均價達(dá)到２５４７５元／平方米，比去年１２月份上漲３．５％。
“一些重點小區(qū)的實際漲幅要比統(tǒng)計數(shù)據(jù)高得多。”一家位于北京豐臺區(qū)的置業(yè)顧問吳先生對記者說，在四號線沿線的星河苑小區(qū)，業(yè)主的掛牌價格三個月來漲幅近８０００元，雖然不及媒體報道的二環(huán)房價兩月漲１萬，但對于南四環(huán)附近的小區(qū)來說，也是創(chuàng)下了新高。
“近期，房地產(chǎn)市場的火爆讓我們這些準(zhǔn)備買房者心急如焚。”已經(jīng)在北京工作近７年的陸先生對記者說，“眼看著北京房價的一路上揚，最近的一段時間好像更瘋狂，仿佛回到了樓市全面調(diào)控前的情形。”
“心理戰(zhàn)”成決定房價漲幅主要因素
“最近一段時間，業(yè)主隨便提價現(xiàn)象時常出現(xiàn)，業(yè)主的心理預(yù)期越來越高。”位于南京龍江地區(qū)的一家中介機構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人王女士介紹，“寶地園小區(qū)一套一居室原本掛牌１１０萬，業(yè)主遇到誠心的購房者后又漲了１０萬。買賣雙方就像玩起了‘心理戰(zhàn)’，但現(xiàn)在購房者大多彌漫著恐慌情緒，往往在心理戰(zhàn)中敗下陣來，接受提價。”
看房近一年的北京市民關(guān)女士告訴記者，位于西五環(huán)附近的重聚園小區(qū)，去年１０月份，一套９０平方米左右的房子掛牌價在２.２萬元／平方米左右，無人問津，而現(xiàn)在掛牌價達(dá)到３萬左右，卻令購房者搶購。同一套房在短時間內(nèi)的待遇變化竟如此巨大！
“市場普遍存在‘買漲不買跌’的心理，房地產(chǎn)市場更是如此。近期的大漲也是普漲態(tài)勢下刺激了購房者的心理需求。”置業(yè)顧問吳先生說，“購房者扎堆買房現(xiàn)象的出現(xiàn)一部分原因是剛需釋放，其實也是盲目跟風(fēng)的心態(tài)所致。如果大家不急于跟進(jìn)，房價其實長得不會這么快”。
張大偉分析指出，目前一、二線城市房地產(chǎn)市場的漲勢實際上不像個別報道中描述得那么夸張。好多所謂的價格每平方米上漲幾千元、總價上漲數(shù)十萬元大多是二手房業(yè)主的報價，實際的成交價要偏低一些。今年全國樓市并未全面升溫，三、四線還處于去庫存過程中。
“看漲的心理預(yù)期在一定程度上助推了當(dāng)前樓市漲幅過快的局面。二手房業(yè)主不切實際地要價和購房者非理性購買充分說明預(yù)期對房價的重要作用。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”的出臺將影響市場預(yù)期，短期內(nèi)起到抑制房價過快上漲的作用。
“國五條”或為樓市降溫
在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈之際，國務(wù)院常務(wù)會議于２０日出臺五項調(diào)控政策措施，明確了堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松，為穩(wěn)定市場價格釋放強烈信號，被業(yè)界認(rèn)為是扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的及時舉措，將為近來“漲”勢洶洶的樓市降溫。
“國五條”不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，還繼２０１１年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。對房價上漲過快的城市及時采取限購措施，以及建立穩(wěn)定房價工作問責(zé)制等內(nèi)容對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場意義重大。
“房價上漲的原因很復(fù)雜，但心里預(yù)期是主要因素之一。”陳國強表示，在當(dāng)前市場非理性有所顯現(xiàn)的情勢下，重申從嚴(yán)從緊調(diào)控甚至有所加碼勢在必行。雖然對于政策效果無法量化，但可以肯定地說，政策出臺對于非理性購房的抑制作用明顯。
“本次文件是繼２０１１年調(diào)控后，國務(wù)院再次出臺全面的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。‘國五條’的出臺對購房者、市場的心理影響較大。”張大偉分析認(rèn)為，尤其是制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)在２０１３年的再次提出，對市場影響會比較大，特別是一、二線城市，很可能會陸續(xù)出臺地方性配合政策。
張大偉預(yù)計，本次政策的出臺更多是維持市場的穩(wěn)定，“兩會”后可能會出臺力度更大的可執(zhí)行性政策。陳國強也表示，地方出臺的更為細(xì)化的執(zhí)行政策，將決定本次政策的調(diào)控效果，關(guān)乎房價的下一步走勢。