近日，“二套房停貸”傳言頻出。究其根源，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍回暖，市場(chǎng)看漲預(yù)期與調(diào)控預(yù)期同時(shí)加強(qiáng)是調(diào)控傳言的主因。
房?jī)r(jià)上漲加重調(diào)控預(yù)期
近日，一則“一線城市將停貸二套房”的傳言在網(wǎng)上不脛而走，引發(fā)廣泛關(guān)注。
記者在北京、上海、廣州等地采訪了解到，目前三地各家銀行并未改變房貸政策：首套房最低首付三成，利率最高打八五折；二套房最低首付六成，利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍。各地銀行工作人員均對(duì)記者表示，沒(méi)有接到關(guān)于“二套房停貸”的通知。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“二套房停貸”傳言并不靠譜。一位銀行研究人員告訴記者，如果從盈利角度講，銀行可能會(huì)更傾向于利息更高的經(jīng)營(yíng)性貸款，但絕不會(huì)主動(dòng)對(duì)二套房停貸：一方面，今年的信貸額度比去年有所增加，且年初貸款額度高，銀行基本上不會(huì)惜貸；另一方面，房貸相比企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)更低，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不可能放棄。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，從政策層面上講，目前差別化的信貸政策已經(jīng)做出了提高首付比例、房貸利率上浮等限制，貸款用于投機(jī)、投資的可能性較低；且二套房屬于改善性需求，停貸并不符合國(guó)家保障住房改善需求的方針。
盡管如此，“二套房停貸”傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。去年下半年以來(lái)，我國(guó)樓市明顯回暖：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２０１２年１２月，７０個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有５４個(gè)，持平的有８?jìng)�(gè)；二手住宅價(jià)格上漲的城市有４０個(gè)，持平的有９個(gè)，延續(xù)了２０１２年６月以來(lái)漲多跌少態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，若房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，樓市調(diào)控可能將進(jìn)一步加碼。
新年樓市看漲預(yù)期普遍增強(qiáng)
事實(shí)上，進(jìn)入２０１３年以來(lái)，相較去年同期，一些城市的樓市已經(jīng)量?jī)r(jià)齊升。一組組對(duì)比鮮明的數(shù)據(jù)，使市場(chǎng)的神經(jīng)不斷繃緊。
以北京為例，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，２０１３年１月（截至１月２８日）北京新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲達(dá)９．３％，純商品住宅成交量達(dá)１００３２套，環(huán)比上漲２．６％，同比上漲達(dá)５．７倍。另有數(shù)據(jù)顯示，今年１月上半月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為７９４０套，環(huán)比上漲６．６％，同比則大幅上漲３６０％。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，去年１月是樓市谷底，且是春節(jié)月份，成交少，基數(shù)小，今年１月不是春節(jié)，且延續(xù)了去年的上漲勢(shì)頭，單純比較這組數(shù)據(jù)意義不大。但盡管如此，從去年二季度起，住宅成交量已開(kāi)始回升，帶動(dòng)房?jī)r(jià)止跌反彈，去年下半年已經(jīng)明確了復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，目前樓市確實(shí)在加速回暖。
中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍認(rèn)為，不排除一些開(kāi)發(fā)商推波助瀾，有意引導(dǎo)甚至操控輿論，制造房?jī)r(jià)大幅上漲的氛圍，加強(qiáng)市場(chǎng)的看漲預(yù)期，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。
盡管如此，無(wú)論是一線城市還是二、三線城市，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，看漲預(yù)期已經(jīng)形成：今年１月北京土地交易額達(dá)到２０５．７億元，成為近１１年以來(lái)北京土地市場(chǎng)最好的開(kāi)局；作為鐵桿剛需，天津某事業(yè)單位的李先生告訴記者，他已經(jīng)觀望半年了，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還是會(huì)漲，他需要“該出手時(shí)就出手”了。
看漲預(yù)期、調(diào)控預(yù)期糾結(jié)同行
看漲預(yù)期普遍形成，政府調(diào)控這只“靴子”卻遲遲沒(méi)有落地，看漲預(yù)期與調(diào)控預(yù)期仍在反復(fù)博弈，糾結(jié)同行。專(zhuān)家普遍認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，信貸調(diào)控將進(jìn)一步加碼。
央行數(shù)據(jù)顯示，截至去年年末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額６２．９９萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)貸款余額為１２．１１萬(wàn)億元，占比接近２０％。２０１２年末，我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額３萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)１０．７％，個(gè)人購(gòu)房貸款余額８．１萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)１３．５％。
趙錫軍認(rèn)為，２０１２年貨幣供應(yīng)充足，資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，是房?jī)r(jià)回暖的重要原因。如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，不排除政府通過(guò)嚴(yán)格區(qū)分二套房投資、改善屬性，將二套房調(diào)控差異化，進(jìn)一步限制投資需求。
天津市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐保滿(mǎn)認(rèn)為，在限購(gòu)、限貸的背景下，一線城市的投資和投機(jī)需求已被極大弱化。本輪調(diào)控初期，很多剛需都處于觀望狀態(tài)，由于去年樓市調(diào)控并加碼，看漲預(yù)期回升，被長(zhǎng)期壓抑的剛需集中出手，助推房?jī)r(jià)上漲。
徐保滿(mǎn)認(rèn)為，即使是剛需，也有很多不合理需求。“現(xiàn)在的年輕人，如果手中的現(xiàn)金夠買(mǎi)４０平方米，肯定會(huì)貸款買(mǎi)８０平方米。年輕人盲目追求一步到位，也是助推房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素，這些都可以通過(guò)更細(xì)化的信貸措施來(lái)調(diào)控。”
陳晟表示，雖然二套房貸徹底停掉的可能性不大，但仍有調(diào)整空間。如果未來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，國(guó)家可以將二套房的利率上浮比例和首付比例進(jìn)一步提高，以達(dá)到調(diào)控目的。