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        二套房停貸傳言引熱議 如房?jī)r(jià)上漲過(guò)快調(diào)控將加碼
        2013-02-04   作者:鄧中豪 王濤 烏夢(mèng)達(dá)  來(lái)源:新華網(wǎng)
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          近日,“二套房停貸”傳言頻出。究其根源,房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍回暖,市場(chǎng)看漲預(yù)期與調(diào)控預(yù)期同時(shí)加強(qiáng)是調(diào)控傳言的主因。

          房?jī)r(jià)上漲加重調(diào)控預(yù)期

          近日,一則“一線城市將停貸二套房”的傳言在網(wǎng)上不脛而走,引發(fā)廣泛關(guān)注。
          記者在北京、上海、廣州等地采訪了解到,目前三地各家銀行并未改變房貸政策:首套房最低首付三成,利率最高打八五折;二套房最低首付六成,利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地銀行工作人員均對(duì)記者表示,沒(méi)有接到關(guān)于“二套房停貸”的通知。
          業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,“二套房停貸”傳言并不靠譜。一位銀行研究人員告訴記者,如果從盈利角度講,銀行可能會(huì)更傾向于利息更高的經(jīng)營(yíng)性貸款,但絕不會(huì)主動(dòng)對(duì)二套房停貸:一方面,今年的信貸額度比去年有所增加,且年初貸款額度高,銀行基本上不會(huì)惜貸;另一方面,房貸相比企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)更低,屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),銀行不可能放棄。
          中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為,從政策層面上講,目前差別化的信貸政策已經(jīng)做出了提高首付比例、房貸利率上浮等限制,貸款用于投機(jī)、投資的可能性較低;且二套房屬于改善性需求,停貸并不符合國(guó)家保障住房改善需求的方針。
          盡管如此,“二套房停貸”傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。去年下半年以來(lái),我國(guó)樓市明顯回暖:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2012年12月,70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的有54個(gè),持平的有8?jìng)(gè);二手住宅價(jià)格上漲的城市有40個(gè),持平的有9個(gè),延續(xù)了2012年6月以來(lái)漲多跌少態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)普遍認(rèn)為,若房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,樓市調(diào)控可能將進(jìn)一步加碼。

          新年樓市看漲預(yù)期普遍增強(qiáng)

          事實(shí)上,進(jìn)入2013年以來(lái),相較去年同期,一些城市的樓市已經(jīng)量?jī)r(jià)齊升。一組組對(duì)比鮮明的數(shù)據(jù),使市場(chǎng)的神經(jīng)不斷繃緊。
          以北京為例,據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),2013年1月(截至1月28日)北京新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲達(dá)9.3%,純商品住宅成交量達(dá)10032套,環(huán)比上漲2.6%,同比上漲達(dá)5.7倍。另有數(shù)據(jù)顯示,今年1月上半月,北京二手住宅網(wǎng)簽量為7940套,環(huán)比上漲6.6%,同比則大幅上漲360%。
          上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,去年1月是樓市谷底,且是春節(jié)月份,成交少,基數(shù)小,今年1月不是春節(jié),且延續(xù)了去年的上漲勢(shì)頭,單純比較這組數(shù)據(jù)意義不大。但盡管如此,從去年二季度起,住宅成交量已開(kāi)始回升,帶動(dòng)房?jī)r(jià)止跌反彈,去年下半年已經(jīng)明確了復(fù)蘇態(tài)勢(shì),目前樓市確實(shí)在加速回暖。
          中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍認(rèn)為,不排除一些開(kāi)發(fā)商推波助瀾,有意引導(dǎo)甚至操控輿論,制造房?jī)r(jià)大幅上漲的氛圍,加強(qiáng)市場(chǎng)的看漲預(yù)期,進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。
          盡管如此,無(wú)論是一線城市還是二、三線城市,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者,看漲預(yù)期已經(jīng)形成:今年1月北京土地交易額達(dá)到205.7億元,成為近11年以來(lái)北京土地市場(chǎng)最好的開(kāi)局;作為鐵桿剛需,天津某事業(yè)單位的李先生告訴記者,他已經(jīng)觀望半年了,預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還是會(huì)漲,他需要“該出手時(shí)就出手”了。

          看漲預(yù)期、調(diào)控預(yù)期糾結(jié)同行

          看漲預(yù)期普遍形成,政府調(diào)控這只“靴子”卻遲遲沒(méi)有落地,看漲預(yù)期與調(diào)控預(yù)期仍在反復(fù)博弈,糾結(jié)同行。專(zhuān)家普遍認(rèn)為,如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,信貸調(diào)控將進(jìn)一步加碼。
          央行數(shù)據(jù)顯示,截至去年年末,我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額62.99萬(wàn)億元,其中房地產(chǎn)貸款余額為12.11萬(wàn)億元,占比接近20%。2012年末,我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)10.7%,個(gè)人購(gòu)房貸款余額8.1萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)13.5%。
          趙錫軍認(rèn)為,2012年貨幣供應(yīng)充足,資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,是房?jī)r(jià)回暖的重要原因。如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,不排除政府通過(guò)嚴(yán)格區(qū)分二套房投資、改善屬性,將二套房調(diào)控差異化,進(jìn)一步限制投資需求。
          天津市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)徐保滿(mǎn)認(rèn)為,在限購(gòu)、限貸的背景下,一線城市的投資和投機(jī)需求已被極大弱化。本輪調(diào)控初期,很多剛需都處于觀望狀態(tài),由于去年樓市調(diào)控并加碼,看漲預(yù)期回升,被長(zhǎng)期壓抑的剛需集中出手,助推房?jī)r(jià)上漲。
          徐保滿(mǎn)認(rèn)為,即使是剛需,也有很多不合理需求。“現(xiàn)在的年輕人,如果手中的現(xiàn)金夠買(mǎi)40平方米,肯定會(huì)貸款買(mǎi)80平方米。年輕人盲目追求一步到位,也是助推房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素,這些都可以通過(guò)更細(xì)化的信貸措施來(lái)調(diào)控。”
          陳晟表示,雖然二套房貸徹底停掉的可能性不大,但仍有調(diào)整空間。如果未來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,國(guó)家可以將二套房的利率上浮比例和首付比例進(jìn)一步提高,以達(dá)到調(diào)控目的。

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