一面是“崩盤論”，一面卻是日漲的成交量。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年四季度以來，以萬科、雅居樂、魯能地產、華潤以及“半山半島系”等品牌開發(fā)企業(yè)占據(jù)了銷售額排行榜的半壁江山。海南擁有自然資源優(yōu)勢的地塊，已經基本被一線品牌開發(fā)企業(yè)“瓜分完畢”。目前被“國際旅游島”利好概念籠罩的海南樓市，比“崩盤論”更為接近現(xiàn)實的是中小房企加快退場，樓市即將迎來一個大房企稱雄的“寡頭時代”。
“牛熊樓市”的新坐標
“海南樓市確實存在開發(fā)存量較大、空置率較高的問題，但說要崩盤，有些危言聳聽了。”1月27日晚，一位不愿具名的房企高管向《經濟參考報》記者表示。這位高管提到的“崩盤論”，即是中央電視臺播發(fā)的有關海南樓市的專題報道，在報道播發(fā)之后，業(yè)界就“海南樓市是否在崩盤邊緣”展開爭論，海南樓市的命運，一時間成為嚴厲限購政策兩年以來，中國樓市未來命運的“標本”。搜房網最新統(tǒng)計顯示，1月25日，海南樓市整體成交325套，總簽約面積29563萬平方米。盡管同比2011年未實施限購政策之前有明顯下降，同比2012年同期總體保持平穩(wěn)。
“市場正在理性回歸。從這個周末成交的情況上看，延續(xù)著平穩(wěn)的狀態(tài)，沒有大起大落，這樣的狀態(tài)是我們開發(fā)企業(yè)最愿意看到的。”海南萬科總經理王永飚告訴記者。記者了解到，萬科在三亞開發(fā)的第二個旅游地產項目湖畔度假公園，2013年1月銷售額達5億元，同比上漲50%，已經連續(xù)多月領先三亞房地產銷售排行。據(jù)了解，2012年9月，湖畔度假公園項目以18000元/平方米的均價開盤，一月之內銷售額就突破2.2億元人民幣，至2012年10月，已經排名三亞房地產銷售排行榜首位。
據(jù)記者了解，并非所有樓盤都有這樣的好行情。海口市、澄邁等多個城市樓盤降價風潮起，而且出現(xiàn)了樓盤積壓難賣的情況。對此王永飚表示，北緯18度是海南樓盤的一個分水嶺，也就是海南的牛嶺以南地區(qū)，包括三亞市、陵水等地區(qū)，這里四季都可以下海，是熱帶海洋度假的獨家資源，而這個緯度線以北，其資源優(yōu)勢并不明顯，與廣東和廣西的一些海景房差別不大，而萬科在三亞的兩個度假項目，主打城市度假概念，主要客群是北上廣深等一線城市的養(yǎng)老和居家旅游度假客群，這也就是在資源獨具的三亞市才可以嘗試的旅游度假地產。
小房企退場“寡頭時代”悄至
“海南樓市的發(fā)展經歷了三個階段，”北京四方聯(lián)達房地產經紀公司總經理楊少鋒表示，“第一個階段是海南本地的開發(fā)企業(yè)，憑借當?shù)仃P系進行小規(guī)模的開發(fā)；第二階段是一些外地企業(yè)進入海南進行開發(fā)，如河北卓達集團等；第三階段就是一線上市房地產開發(fā)企業(yè)在海南進行大規(guī)模開發(fā)。目前看來，市場高集中度態(tài)勢十分明顯。”“一線品牌開發(fā)企業(yè)，在資金渠道和專業(yè)開發(fā)能力上，占據(jù)更大的優(yōu)勢，能夠進行大規(guī)模連片開發(fā)，打造出更高質量、更優(yōu)服務的產品。從這個意義上說，海南房地產市場集中度的提高，有利于海南樓市的整體發(fā)展。”多位業(yè)內人士如是說道。
據(jù)記者了解，在區(qū)域市場的集中層面，三亞和海口占據(jù)海南全省房地產銷售額的比例不斷上升。2011年、2012年全省銷售前十名項目中，分別有七個和八個位于三亞。而在開發(fā)企業(yè)的集中層面，比銷售份額更為提前產生變化的土地儲備向一線房地產開發(fā)企業(yè)集中的趨勢先期出現(xiàn)。如魯能地產、雅居樂在海南的土地儲備已經超過萬畝，萬科企業(yè)、華潤地產也都在謀求繼續(xù)擴大在海南的土地儲備。“海南的房地產市場不再像三年前那樣瘋狂，門檻那么低。不具備行業(yè)經驗、品牌積累、客戶信任的開發(fā)商難以在這個行業(yè)中長期保持穩(wěn)健發(fā)展，整個市場的集中度在不斷提高。”王永飚向記者表示。他所說的市場集中度有兩個層面的含義，一是區(qū)域市場的集中；二是大的品牌開發(fā)商將占有更多的市場份額。
一線地產企業(yè)將深耕三亞
盡管主要樓盤銷售的情況都體現(xiàn)了海南樓市總體保持平穩(wěn)的現(xiàn)狀，然而記者調查發(fā)現(xiàn)，海南房地產銷售的結構情況正在悄然之間發(fā)生變化，以萬科、華潤置業(yè)、魯能地產、雅居樂等一線房地產開發(fā)企業(yè)項目形成的銷售額，正在占據(jù)越來越多的市場份額。第三方市場監(jiān)測機構克爾瑞中國房地產研究中心對2011、2012年兩年的海南房地產市場銷售額進行了詳細的分析比對，并制作出了兩年的銷售額排行榜單，在這兩年的榜單上，除河北卓達集團和“半山半島系”之外，均為內地一線房地產開發(fā)企業(yè)。克爾瑞上述研究顯示，2012年全省銷售前十名的銷售總額為182億元人民幣，相比于2011年全省銷售前十名的銷售總額254億人民幣有所下降。不過在前十名銷售總額占比一項上，2012年全省前十名銷售總額中，一線品牌房地產開發(fā)企業(yè)銷售額貢獻占比74.1%，較2011年上升了近10個百分點。
王永飚向記者表示，2012年海南萬科同比上年銷售額增加30%，屬于穩(wěn)步健康發(fā)展。目前海南萬科在售的萬科森林度假公園、萬科湖畔度假公園銷售業(yè)績良好，未來將繼續(xù)深耕三亞，并考慮在整個海南進行縱深戰(zhàn)略布局。“限購政策之下，海南樓市通過價格調整來促進銷售是銷售總額下降的主要原因之一。”中原地產分析師張大偉表示，相比而言，對市場判斷更為全面和準確的全國性一線房地產企業(yè)，在價格策略調整方面更占據(jù)優(yōu)勢，而這也是在銷售總額下降的情況下，一線房地產開發(fā)企業(yè)比例份額卻顯現(xiàn)上升勢頭的原因。