隨著春節(jié)臨近，樓市步入傳統(tǒng)淡季。房地產(chǎn)企業(yè)在完成2012年度業(yè)績(jī)，以及資金壓力有所緩解的情況下，開(kāi)始放緩?fù)票P(pán)力度，使得樓市的整體供應(yīng)有所減少，多個(gè)城市甚至出現(xiàn)“供求逆轉(zhuǎn)”局面。在此情況下，進(jìn)一步助推了購(gòu)房者的“恐漲心理”，包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的多個(gè)重點(diǎn)城市節(jié)前分別出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升、量增價(jià)穩(wěn)的反常現(xiàn)象。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)的市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家認(rèn)為，春節(jié)后這種現(xiàn)象很可能繼續(xù)延續(xù)，并最終有望倒逼樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制加速出臺(tái)。
現(xiàn)象 多城市樓市“供不應(yīng)求”
來(lái)自廣州經(jīng)緯行研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月以來(lái)，廣州十區(qū)兩市共有29個(gè)盤(pán)推出新貨，總推貨量為4947套，比上月推盤(pán)數(shù)少了10個(gè)，總體新增貨量減少4319套，環(huán)比大降46.61%。
盡管1月份有元旦假期支撐，但多種因素使得廣州市樓盤(pán)供應(yīng)量出現(xiàn)明顯回落。經(jīng)緯行方面告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“房企為了沖2012年度業(yè)績(jī)，多數(shù)樓盤(pán)的新貨已在上年度11、12月集中入市，而其他新盤(pán)供應(yīng)因工程進(jìn)度制約未能及時(shí)跟上；另一方面，春節(jié)前一般是傳統(tǒng)供應(yīng)淡季，企業(yè)方面明顯放緩?fù)曝浌?jié)奏；此外，不排除部分企業(yè)為取得更高利潤(rùn)捂盤(pán)惜售，延長(zhǎng)蓄客期，以期達(dá)到春節(jié)后開(kāi)盤(pán)高價(jià)熱銷(xiāo)的局面。”
值得注意的是，廣州市本月雖無(wú)供應(yīng)量支撐，但成交量和均價(jià)卻再創(chuàng)新高。根據(jù)經(jīng)緯行研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2013年1月廣州十區(qū)兩市樓市共實(shí)現(xiàn)簽約11002套，合計(jì)130.08萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲6.04%，同比上漲170.77%；簽約均價(jià)為13639元/平方米，環(huán)比上漲3.97%，同比上漲16.03%。
“從本月新貨的報(bào)價(jià)來(lái)看，普遍比上一批新貨或者周邊的在售樓盤(pán)高，其中最為明顯的是星匯金沙和科城山莊，單價(jià)比之前的售價(jià)高了三四千元”。經(jīng)緯行方面告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，一個(gè)很重要的原因是，“受近期樓盤(pán)普漲影響，以及開(kāi)發(fā)商集體吹風(fēng)年后漲價(jià)影響，使得不少買(mǎi)家入市積極性空前提高。”
無(wú)獨(dú)有偶，不僅僅是廣州，北京、上海等城市在春節(jié)前的傳統(tǒng)供應(yīng)淡季，樓市成交依然保持量?jī)r(jià)齊升或量升價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，北京樓市從整個(gè)1月以來(lái)的成交情況看，盡管供應(yīng)減少，但量增價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)延續(xù)至今。“新增房源量環(huán)比下降4.5%，新增客源量環(huán)比增長(zhǎng)10%，1月以來(lái)成交占比較去年12月增加4.3個(gè)百分點(diǎn)”。
此外，來(lái)自上海德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示了類(lèi)似情況：以1月份第3周(1月14日至1月20日)為例，該周上海全市商品住宅供應(yīng)面積為12.21萬(wàn)平方米，環(huán)比前周減少了23.21%；但商品住宅成交均價(jià)為23579元/平方米，環(huán)比前周則上漲了14.03%。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，近期上海市供應(yīng)的有限的幾個(gè)新盤(pán)中大多為中高端樓盤(pán)，這些中高端項(xiàng)目集中入市，勢(shì)必會(huì)促使全市商品住宅成交均價(jià)的上漲，其中1月份第3周全市商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)14%的漲幅，達(dá)到了九周以來(lái)的高點(diǎn)，“并且后期還有上漲的可能性”。
中指院最新發(fā)布的樓市交易周報(bào)則顯示，1月份以來(lái)，受監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市中除了蘇州以外，成交面積同比均有不同程度的漲幅，其中天津漲幅最大，上漲173.85%；其次是深圳，上漲167.57%；唯獨(dú)蘇州同比下降2.09%。
其中，1月份第4周(1月21日至1月27日)監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市“周均成交量”幾乎全部同比上漲，其中溫州增幅最大，為700.61%。重點(diǎn)城市中多個(gè)城市漲幅明顯，天津增幅最大，達(dá)到240.11%，其他除上海、蘇州、重慶外，增幅均超過(guò)100%。
預(yù)測(cè) 春節(jié)后樓市有望繼續(xù)“火熱”
上海易居房地產(chǎn)研究院分析指出，由于2012年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的強(qiáng)勢(shì)回升，拉動(dòng)全年成交量同比正增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2013年一季度將慣性延續(xù)這一趨勢(shì)。
具體來(lái)看，易居方面認(rèn)為，2013年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2012年底回暖的基礎(chǔ)上，繼續(xù)企穩(wěn)，成交放量，企業(yè)積極拿地，地方政府積極推地。預(yù)計(jì)2013年土地購(gòu)置面積和房屋新開(kāi)工面積將實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況漲幅將超2012年；且2013年全年商品房成交量將有望再創(chuàng)歷史新高。
在價(jià)格上，易居也預(yù)測(cè)指出，2013年房?jī)r(jià)將會(huì)整體繼續(xù)看漲。由于近兩個(gè)月一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的加速上漲已經(jīng)有所體現(xiàn)，其他二、三、四線(xiàn)城市，由于市場(chǎng)本身正處于發(fā)展的大方向中，在整體樓市環(huán)境趨好的條件下，熱點(diǎn)城市漲幅也可能繼續(xù)擴(kuò)大。
同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉則告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從全國(guó)來(lái)看，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)保持微幅上漲已成為現(xiàn)實(shí)。2013年1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況顯示：70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市有54個(gè)，同比上漲的城市有40個(gè)。“這是房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲”。
張宏偉認(rèn)為，從房?jī)r(jià)上漲的背后因素來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體好轉(zhuǎn)與回暖是上漲的基礎(chǔ)，企業(yè)資金面不再緊張則是驅(qū)動(dòng)性因素。此外，還有開(kāi)發(fā)商“炒房?jī)r(jià)”以及購(gòu)房者“恐漲心理”的綜合作用。
“2012年上半年全國(guó)市場(chǎng)尚有10%至20%優(yōu)惠甚至更大幅度的降價(jià)現(xiàn)象，但整個(gè)下半年已基本沒(méi)有”。他分析認(rèn)為，從當(dāng)前來(lái)看，在春節(jié)前樓市熱度不減的背景下，房?jī)r(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。2013年，“自住+改善”兩股市場(chǎng)力量將助推整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境繼續(xù)好轉(zhuǎn)，并進(jìn)一步影響未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅上漲。
政策 可能倒逼長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)
易居方面告訴記者，基于目前房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2013年樓市調(diào)控政策有可能進(jìn)一步升級(jí)，否則將難以控制一線(xiàn)城市和少數(shù)二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)漲幅。
2012年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾經(jīng)提出，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖；此外，從住建部、國(guó)土部的年度工作會(huì)議中，也明確將繼續(xù)保持從嚴(yán)從緊調(diào)控基調(diào)。
易居方面分析稱(chēng)，在此背景下，“也意味著2013年限購(gòu)、限貸等政策將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，如果房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)中央容忍程度，則不排除進(jìn)一步出臺(tái)限制性政策。”
而張宏偉則明確告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在未來(lái)推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，如何防范房?jī)r(jià)大幅反彈已成為政策面、市場(chǎng)面所面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。
“從這個(gè)角度來(lái)講，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期將倒逼政府相關(guān)部門(mén)盡快研究、出臺(tái)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”。張宏偉說(shuō)
具體來(lái)看，張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前已經(jīng)明確的政策走向來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍正在逐步擴(kuò)大，住房保有稅、交易環(huán)節(jié)的稅改方案完成之后會(huì)逐步全面鋪開(kāi)，以此從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度控制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金的流向及價(jià)格的走勢(shì)，限制樓市投資性、投機(jī)性需求，最終達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的。
除此之外，在限購(gòu)、限貸尚未明顯松動(dòng)的市場(chǎng)背景下，張宏偉認(rèn)為當(dāng)前更為務(wù)實(shí)的做法是：“商品住宅市場(chǎng)應(yīng)該制定‘差別化’的信貸政策和限購(gòu)政策，促成中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通商品房這一類(lèi)項(xiàng)目的成交。
一方面保護(hù)以自住剛性需求為主的購(gòu)房者，為這些購(gòu)房群體爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間；另一方面也可以通過(guò)這樣的方式引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)中小戶(hù)型、中低價(jià)位樓盤(pán)”。
國(guó)土部信息中心實(shí)驗(yàn)室副處長(zhǎng)郭文華日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)亦建議，當(dāng)前全國(guó)存量住房和存量住宅用地?cái)?shù)量很大，未來(lái)需要綜合運(yùn)用金融、信貸、稅收等多種手段“擠出”其中的閑置房和閑置地。
郭文華建議，如果市場(chǎng)閑置和儲(chǔ)備的土地能被激活流入市場(chǎng)，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大。“當(dāng)前亟待加強(qiáng)從土地供應(yīng)到有效供給的過(guò)程監(jiān)管，對(duì)閑置、低效利用土地，加大調(diào)查認(rèn)定和處置力度”。