進入2013年，北京二手房成交量同比大漲360%，多地土地市場升溫，不少上市房企上調(diào)2013年銷售目標(biāo)……公眾對房價的敏感神經(jīng)又一次緊繃起來。然而，在一些三線城市，房地產(chǎn)市場上演著房子滯銷、空城隱現(xiàn)的諷刺劇。
近日，中國證券報記者實地調(diào)查了位于渤海灣的遼寧省營口市的樓市情況，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袇^(qū)新盤開盤兩年后，銷售面積依然只有20%左右；而正在開發(fā)的遼寧(營口)沿海產(chǎn)業(yè)基地，更是一片荒地，只見樓盤不見人，一些在建項目甚至已停工。
更嚴重的是，當(dāng)?shù)貛缀跛秀y行從2012年初就已停止向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款。當(dāng)?shù)劂y行業(yè)人士告訴中國證券報記者，今明兩年銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都不太可能開閘。當(dāng)?shù)乇姸嗟拈_發(fā)商或?qū)⒚媾R資金鏈斷裂的風(fēng)險。
存量房5年難消化完
遼寧省營口市地處渤海灣的東側(cè)，夾在沈陽和大連之間。在2006年以前，這種地理位置讓當(dāng)?shù)厝擞X得尷尬。“營口以前被稱為‘死胡同’，企業(yè)和人才要么北上去沈陽，要么南下去大連，我們這兒沒什么生機。”1月19日，中國證券報記者初來營口，一位當(dāng)?shù)厝巳绱私榻B道。
正所謂“三十年河?xùn)|，三十年河西”。2005年，遼寧省提出打造遼寧“五點一線”沿海經(jīng)濟帶的戰(zhàn)略決策，
營口是其中的一個“點”。自2006年起，營口市開始了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而房地產(chǎn)開發(fā)成為其中的急先鋒。
“2007年的時候，營口市區(qū)的平均房價不到2000元/平方米，5年過后的今天，房價已經(jīng)漲到了4200元/平方米。”2007年從吉林某大學(xué)畢業(yè)來到營口工作的高小姐向記者抱怨道。
為了驗證高小姐的說法，記者走訪了位于市區(qū)主干道盼盼路兩旁的幾個主要樓盤，其中有大型房企開發(fā)的保利·香檳花園、恒大綠洲，也有本地房企開發(fā)的中天·桃花源、富甲天下。
記者走進保利·香檳花園售樓處，偌大的展廳只看到售樓工作人員，基本上沒有來看房的人。看見記者進來，售樓小姐連忙迎上來詢問是否要買房，在得到肯定答復(fù)后，她開始向記者介紹：“我們是2011年6月開盤，開盤時的均價是3800元/平方米，但那年市場不好，基本賣不動。2012年市場比較平穩(wěn)，賣得比較多。現(xiàn)在賣的已經(jīng)是準現(xiàn)房了，均價是4200元/平方米。”
當(dāng)記者問到現(xiàn)在哪幾棟樓在銷售，購買人群是哪些時，售樓小姐說：“一期共有26棟樓，有10棟建好了，但已經(jīng)賣得差不多了，現(xiàn)在是尾盤銷售。您來的正是時候，年末了我們正在打折，看準了就趕快出手，賣完了就沒了。樓盤戶型在90多平方米到140多平方米都有，以本地人改善型需求為主。每天有20-30戶過來看房。”
而記者提到，營口的樓市供過于求，房價還會漲嗎？售樓小姐突然提高了音量，“肯定會漲！春節(jié)過后均價會調(diào)高到4400-4500元左右。”
隨后，記者在其他幾家樓盤發(fā)現(xiàn)，每個樓盤都有一、二、三期規(guī)劃，加在一起超過40棟樓，每棟樓都是25層以上的高樓；現(xiàn)在都是是準現(xiàn)房或現(xiàn)房銷售，并且到目前為止都賣了一年半到兩年的時間，均價都在4100-4500之間；所有的售樓小姐都說自家樓盤是尾盤銷售；本地人改善型需求是主力。
但當(dāng)?shù)匾晃怀薪訕潜P自來水管道安裝的建筑商孫大明(化名)告訴記者，她們都在說謊，故意誤導(dǎo)購房者。“誰會傻到說自家樓盤賣了兩年還沒賣出去幾棟，那購房者還敢買嗎？恒大綠洲銷售最差，估計只賣出去一兩棟樓，保利·香檳花園次之，26棟樓只賣出去5-6棟。銷售最好的是本地企業(yè)中天集團開發(fā)的中天·桃花源，他們賣了一年半也才賣出42%左右的房子。滯銷問題可見一斑。”
由于長年跟開發(fā)商打交道，他對營口房地產(chǎn)市場非常了解。據(jù)他介紹，營口市主城區(qū)主要分布在站前區(qū)和西市區(qū)，這兩個區(qū)樓市已經(jīng)明顯供大于求。“現(xiàn)在，四口之家的房產(chǎn)數(shù)都在在2.5套以上，沒有所謂的剛性需求。每年新建那么多樓盤，開發(fā)商說都賣給了本地人，純屬忽悠。大部分樓盤都在市區(qū)的邊緣地帶，交通不便、沒有生活配套設(shè)施，本地人誰去住？況且，營口房價近幾年都是微漲，投資屬性不強，已有住房的人也沒有多少投資意愿。”
據(jù)他推測，不包括遠郊區(qū)縣和開發(fā)區(qū)，營口市區(qū)的存量房5年之內(nèi)都消化不完。但他認為，就算滯銷嚴重，但營口市區(qū)房價下降的可能性不大。“從開發(fā)商成本來看，原材料和人工成本年年上漲，目前市區(qū)內(nèi)每平方米的房屋成本大概在3700元左右。開發(fā)商已是微利經(jīng)營。”
荒地上的空城
相對于市區(qū)的滯銷問題，營口沿海產(chǎn)業(yè)基地的情況則更為危險。
沿海產(chǎn)業(yè)基地緊臨全國十大主樞紐港之一的營口港，總規(guī)劃面積180平方公里，正在建設(shè)中的哈大高鐵橫穿此處，營口機場也在規(guī)劃當(dāng)中。目前，沿海產(chǎn)業(yè)基地計劃發(fā)展裝備制造、石油化工、新材料與新能源、商貿(mào)物流四大產(chǎn)業(yè)。營口市官方稱，沿海產(chǎn)業(yè)基地是實現(xiàn)跨越發(fā)展的重要引擎。
1月20日，中國證券報記者與孫大明打車來到沿海產(chǎn)業(yè)基地，一路上看不到人影，只有一個接一個的地產(chǎn)項目。
在樓盤比較集中的一個地方，記者讓出租車停了下來。孫大明告訴記者：“以后這個地方會成為新的市中心。為支持沿海產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展，市委市政府準備南遷到這里。旁邊還有正在建設(shè)的營口市奧體中心和大學(xué)城。”隨后，記者走進一個名叫東方塞納城的售樓處。
通過與售樓小姐交談得知，此樓盤在2011年9月就開盤了，現(xiàn)在已屬于現(xiàn)房銷售，價格約3000元/平方米，目前按揭貸款打9折。她同樣堅稱是尾盤銷售，已建好的十幾棟樓基本賣完了；本地人是購房主力，但一些小戶型的房子被黑龍江過來的人當(dāng)做投資買走了。
記者走訪與之一墻之隔的星匯·奧城樓盤，它們的價格在3800-4000元/平方米。為何相鄰樓盤差價會達到近1000元？東方塞納城售樓小姐沒有正面回答，只是說讓利消費者。但記者從她口中得知，由于臨近未來新的市府中心，東方塞納城原本規(guī)劃有住宅和商業(yè)城，但目前商業(yè)城項目已經(jīng)停工。“整個項目資金需求很大，現(xiàn)在我們老板要保證住宅部分的資金都有點問題了，所以把商業(yè)項目停了。”因此，低價銷售以便快速回籠資金成為當(dāng)務(wù)之急。
相比于東方塞納城砍掉商業(yè)城，沿海產(chǎn)業(yè)基地的一些樓盤已經(jīng)處于爛尾樓的邊緣。在路過一家叫沿海家園的樓盤時，孫大明告訴記者：“你看，樓都建好了但沒人來買，導(dǎo)致這家開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，工程去年年底就停了。”
此外，記者一路上還看見一些在建樓盤已經(jīng)停止施工。“看到其他樓盤賣不出去，他們就干脆不建了，這樣損失還少點。”孫大明說。
在記者所看過的樓盤中，售樓小姐們都提到，鞍鋼、中石油、中石化、富士康、可口可樂等大型企業(yè)的部分工廠將落戶沿海產(chǎn)業(yè)基地。但記者乘車轉(zhuǎn)了一圈，只看到了鞍鋼的煉鋼爐在吐露白煙。
事實上，沿海產(chǎn)業(yè)基地還處在前期開發(fā)之中。“市政府什么時候遷，誰也說不準。5年也可以，8年也可以。沿海產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)在也只是一片荒地，要引進的企業(yè)絕大多數(shù)還沒有工廠沒有人員進入，怎么可能有住房需求？”
據(jù)孫大明保守估計，沿海產(chǎn)業(yè)基地要初具規(guī)模至少需要7-8年時間。到那時，該地的房地產(chǎn)市場才會活躍起來。
到了夜晚，除了道路兩旁的路燈和來往車輛的車燈能帶來一點光亮外，沿海產(chǎn)業(yè)基地其他地方全是一片漆黑。
開發(fā)商貸款已被切斷
房子賣不出去，開發(fā)商的資金鏈就容易斷裂，銀行了成為最后的“救命稻草”。1月21日，中國證券報記者電話咨詢了包括中國工商銀行營口分行、招商銀行營口分行、交通銀行營口分行、營業(yè)銀行等在內(nèi)的各大銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款情況。令人驚訝的是，當(dāng)?shù)貛缀跛械你y行在2012年初就已經(jīng)停止了向開發(fā)商貸款，并且今年也沒有松動的可能。
在當(dāng)?shù)匾晃汇y行業(yè)人士的幫助下，記者聯(lián)系到了工行營口分行信貸部的一名業(yè)務(wù)人員趙先生，他告訴記者：“營口這個小城市，存量房驚人，消化不過來。小銀行不敢介入，大銀行也很謹慎。開發(fā)商找我們貸款根本批不下來。我看2-3年之內(nèi)都不可能放松。”
營口銀行信貸業(yè)務(wù)處某工作人員表示，當(dāng)?shù)厝嗣胥y行支行和銀監(jiān)局去年初就規(guī)定，不允許給開發(fā)商貸款。當(dāng)問到什么時候能貸時，該工作人員表示，他們也不知道，這要等監(jiān)管部門的通知。招行營口分行信貸部田女士告訴記者，現(xiàn)在開發(fā)商要融資只能通過信托和發(fā)債來解決。但上述銀行都表示，個人按揭貸款業(yè)務(wù)能正常辦理。
對于營口多家銀行停止開發(fā)貸的行為，地產(chǎn)研究機構(gòu)CRIC(克而瑞研究中心)品牌總監(jiān)黃章林認為，這說明當(dāng)?shù)貥鞘械娘L(fēng)險已經(jīng)很嚴重，如果當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的資金需求一直得不到滿足的話，不排除有崩盤的可能性。
在CRIC于2012年10月發(fā)布的中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險排行榜報告中，營口位列全國城市市場風(fēng)險排名第26名。營口的房價收入比高達153。房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，一般合理的房價收入比的取值范圍為4-6之間。營口的房價收入比遠遠超過了一二線城市，在三線城市中也相對處于一個高位水平。
上海易居研究院副院長楊紅旭指出，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的道路上，營口還是簡單地做房地產(chǎn)的文章，它有鄂爾多斯的影子。
黃章林認為，銀根被切斷，營口當(dāng)?shù)啬昧说剡�沒建的開發(fā)商應(yīng)該趕緊賣地脫身，拿了地也建好了的開發(fā)商要趕緊以價換量清庫存，減少損失。