在江西南昌市，一座地段位置上佳、體量頗大的商業(yè)地產(chǎn)項目，卻建成五年后仍然是“空城”。而為該項目售后返租提供擔保的江西江中制藥（集團）有限責任公司（以下簡稱江中集團），卻需要向業(yè)主們支付租金。但在招不到商的情況下，這顯然是一個填不滿的“黑洞”。糾紛由此產(chǎn)生，究其根源，商業(yè)地產(chǎn)項目如何保證健康的銷售和運營，仍是需要眾多地產(chǎn)商反思的問題。
江西南昌紫金城為中江地產(chǎn)2006年開發(fā)的一個融居住和商業(yè)一體化項目。彼時，中江地產(chǎn)的控股股東為江中集團，為了解決紫金城商鋪的銷售問題，江中集團成立江西時商旅游商業(yè)運營管理有限公司
（以下簡稱江西時商）。購買了紫金城商鋪的業(yè)主，可將商鋪返租給江西時商，由江西時商統(tǒng)一對外招商運營，江中集團作為擔保方。
時至今日，5年已過，紫金城商鋪仍然是一座
“空城”。“我們在沒有任何收入的前提下，已為業(yè)主支付了2億多元的租金，我們算了一下，以后每年支付的租金都要在2億元左右。”江中集團負責退鋪的一位工作人員向記者表示，如果照這樣下去，企業(yè)必將會拖垮，直到倒閉。
江中集團董事會秘書吳伯帆則向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，公司目前只是給業(yè)主發(fā)了一個函，還停留在協(xié)商層面。
單方面提出解除合約
2013年元旦前后，南昌市紫金城商鋪的業(yè)主們陸續(xù)收到了一封《致紫金城商鋪業(yè)主的信》，這封由江西時商和江中集團聯(lián)合發(fā)出的信提出，要求提前解除委托經(jīng)營合同，以合同原價回購業(yè)主的商鋪，再支付合同原價50%的經(jīng)濟補償。
“我在年前收到了江中集團發(fā)來的信，年后又接到了電話，讓我去辦退鋪手續(xù)。”業(yè)主孫志誠（化名）舉著信函告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他們在電話中說，無論業(yè)主辦不辦退鋪手續(xù)，到時候全部會停付租金，風險業(yè)主自付。
孫志誠提到的信，是指江西時商和江中集團給紫金城商鋪的業(yè)主發(fā)出的
《致紫金城商鋪業(yè)主的信》（以下簡稱信）。自2012年12月21日起，紫金城商鋪的業(yè)主陸續(xù)都收到了這封信。
信中說，紫金城購物中心建成至今5年多過去了，它仍然是一座無人問津、沒有商家入住的“空城”，這讓公司感到焦慮。紫金城購物中心共賣了7.2萬平方米，將每一層的大鋪面都分割成了小塊的售給了數(shù)千個業(yè)主，讓前來洽談租鋪的商戶望而卻步，這是造成紫金城商鋪招不到商、開不了業(yè)的癥結(jié)所在，因此希望提前回購業(yè)主的商鋪，降低業(yè)主與公司的風險。
除此，信中還羅列了商鋪持有模式錯誤、商鋪久不開業(yè)將導致貶值等數(shù)條退鋪的理由，并指出，如果紫金城商鋪困境不解決，必將拖垮公司。而公司一旦破產(chǎn)，業(yè)主們的權(quán)益將無法得到保障。
信一經(jīng)發(fā)出，立刻引起了業(yè)主的巨大不滿，數(shù)百個業(yè)主結(jié)成了聯(lián)盟，他們表示，堅持不退鋪，要求江中集團繼續(xù)按照合同，支付租金，直接合同期限結(jié)束時止。
“2007年到現(xiàn)在，投資5年多，回報才50%，絕對不可能答應(yīng)，如果我們當時買紫金城的商品房，才四五千一平方米，現(xiàn)在的均價已經(jīng)過萬了，翻了一番，至少漲了100%。”一位姓盧的業(yè)主向記者表示。
孫志誠說，江中集團為了讓業(yè)主退鋪，可謂手段多樣。首先是給大家發(fā)信，突出風險，以江中集團破產(chǎn)為由，讓大家遲早退鋪，收回本金及補償；其次針對有單位的業(yè)主，讓業(yè)主單位的領(lǐng)導給業(yè)主做思想工作。
1月6日上午，記者在江中集辦公樓的大廳內(nèi)看到，有不少前來咨詢和辦理的業(yè)主，一位江西科技師范學院的一位老師也來辦理退鋪手續(xù)。她告訴記者，要不是看在院長的面子上，她也不愿意退鋪。
據(jù)江中集團市場部一位負責人介紹，紫金城近3900個業(yè)主中，已經(jīng)有1000多個業(yè)主辦理了退鋪手續(xù)。
產(chǎn)權(quán)式銷售埋下隱患
盡管外界多人退鋪的消息不斷地擴散，但是在已結(jié)盟的業(yè)主眼中看來，這只是江中集團放出的一個煙霧彈，為的就是讓業(yè)主早早退鋪。
“其實要我們退鋪也并非不可能，如果江中能夠兌付當初承諾的124%的收益，我們也可以把鋪子退給江中，但是江中現(xiàn)在開出的退鋪條件與之相距甚遠，我們自然不會答應(yīng)。”業(yè)主孫志誠向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，江中集團以財務(wù)緊張為由，要求提前解除《委托經(jīng)營管理合同》，“作為一個國企，不能把損失轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上來。”
孫志誠給記者提供的一份
《委托經(jīng)營管理合同》顯示，業(yè)主購買商鋪后，業(yè)主即甲方將商鋪交由乙方江西時商經(jīng)營，自委托經(jīng)營管理期限第四年開始，乙方按照合同中列出的收益率向甲方支付租金，第四年9.36%、第五年11.70%、第六年14.04%……直至第十年25.74%，10年總收益為124%。
“我們當初就是沖著有這份收益做保障，并且又有江中集團做擔保，才投資紫金城的。”業(yè)主萬先生表示，當初簽了購房合同交了款之后，他連自己的鋪在哪兒都不知道，就全權(quán)委托給江西時商經(jīng)營了。“哪知道經(jīng)營五年，仍然是空城一座，撐不下去了，我們的收益也沒有保障了。”
位于南昌市贛水水濱的紫金城項目有著絕佳的地段位置，處贛江大橋與八一大橋之間，西臨贛江，東望青山湖，南接青山路，東接洪都大道，北靠城市快速路富有大堤，占地110萬平方米，其中商業(yè)部分占35萬平方米，中江地產(chǎn)一直試圖將紫金城建成南昌市的首個超大型復(fù)合地產(chǎn)項目和時尚生活方式中心。
不過，紫金城商鋪自2007年投入運營以來，至今已經(jīng)有5年了，仍然是一座“空城”。不少商鋪的門柄上已經(jīng)銹跡斑斑，商鋪里面積起了厚厚的塵土。
“我們一直在招商，幾年來招商的費用花了七八千萬元，但是沒有一絲效果。”江中集團紫金城項目部的一位工作人員告訴記者，招商不成功的主要原因是紫金城商鋪產(chǎn)權(quán)式銷售模式，導致業(yè)主過多，難以統(tǒng)一協(xié)調(diào)，商戶一聽說有上千業(yè)主，望而卻步。
事實上，紫金城商鋪在2007年進行產(chǎn)權(quán)式銷售時，業(yè)界已有失敗的案例。2006年10月，沈陽萬達商業(yè)廣場即因運作產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售而最終慘遭拆遷。在銷售底商的廣告上，一直宣稱將有美國沃爾瑪、新加坡美食廣場和紅星美凱龍家居廣場等企業(yè)將入住，直至開業(yè)前，宣傳中的幾大主力店均未按期進駐，宣傳未能兌現(xiàn)。開業(yè)6天后即宣告停業(yè)。此后，沈陽萬達廣場兩次復(fù)業(yè)，均未能挽救頹敗命運。而當萬達廣場意欲回購商鋪時，卻因為回購價格難以平衡而“流產(chǎn)”，最后不得已拆遷。
這些未能給江中集團以警示的作用。為了達到迅速回籠資金的目的，中江地產(chǎn)在運營紫金城商鋪時，將其分割銷售，并由其控股股東江中集團旗下的江西時商統(tǒng)一返租進行運營，江中集團作為擔保，以保證投資者的權(quán)益。但是多年未能開業(yè)運營，最終讓投資者和運營方都陷入了虧損之中。
江中集團或陷虧損黑洞
據(jù)江中集團紫金城項目部的工作人員介紹，紫金城商鋪的面積在30萬平方米左右，已經(jīng)銷售出去的面積為7萬多平方米，銷售金額12億元左右。
2007年，中江地產(chǎn)開發(fā)銷售紫金城項目時，其控股股東為江中集團，彼時，江中集團旗下有兩家上市公司，江中藥業(yè)與中江地產(chǎn)。為了幫助中江地產(chǎn)快速銷售紫金城商鋪，江中集團成立江西時商向業(yè)主返租商鋪運營，并為其擔保。
自2011年后，江中集團實施存續(xù)式分立，分立為江西江中制藥（集團）有限責任公司和江西中江集團有限責任公司（以下簡稱中江集團），江中集團持有的中江地產(chǎn)股份由中江集團承接，控股股東由江中集團變更為中江集團。但實際控制人沒有變化，仍然是江西省國資委。
“雖然說江中集團與中江集團分立了，但是很多人事以及管理等方面，仍然沒有分離。紫金城商鋪的問題，江中集團不是還在給中江地產(chǎn)"擦屁股"嗎？”江中集團內(nèi)部一位人士告訴記者。
上述江中集團紫金城項目部的工作人員告訴記者，回購所有紫金城商鋪所需要的資金大約需要18億~20億元。江中集團不可能拿出這么多的現(xiàn)金流，只能通過各種方式去籌集，包括向銀行貸款。“目前通過股權(quán)抵押獲得的第一筆4億元的貸款已經(jīng)下來了，可以解決一部分業(yè)主退鋪的問題。”
中江地產(chǎn)1月4日公告顯示，該公司接到控股股東中江集團（持有該公司股份3.13億股，占本公司總股本72.37%）通知，中江集團將其持有的本公司6000萬股無限售流通股質(zhì)押給南昌農(nóng)商銀行北京西路支行。
江中集團董事會秘書吳伯帆對記者表示，“（我們）沒有強行收購，尋求的是自愿原則，退鋪是企業(yè)和業(yè)主的一個協(xié)商過程，我們把風險告訴業(yè)主，給大家一個避險的選擇。”
業(yè)主選擇退鋪，江中集團面臨的是一筆不小的資金支出；業(yè)主不退鋪，江中集團面臨的將是未來數(shù)年巨額的虧空。退或不退，對業(yè)主來說，是一個兩難的選擇，對江中集團來說，同樣前路艱難。