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        新輪房價上漲正在形成中 樓市調(diào)控要緊字當頭
        2013-01-08   作者:費楊生  來源:中國證券報
         
        【字號
          百城房價環(huán)比連漲7月、部分城市地王再現(xiàn)……房地產(chǎn)市場暖冬行情正如火如荼地上演,折射著市場預(yù)期悄然生變。在新型城鎮(zhèn)化長期利好、地方政府換屆效應(yīng)短期刺激被片面夸大的當下,強化預(yù)期管理,從嚴從緊執(zhí)行政策應(yīng)是樓市調(diào)控重點。
          目前,新一輪房價上漲甚至是報復(fù)性上漲的市場預(yù)期正在形成中。從短期看,以限購、限貸為核心的本輪調(diào)控在抑制或延緩需求釋放同時,壓抑供給有效擴大。從反映未來住房供應(yīng)的數(shù)據(jù)指標住宅新開工面積看,2012年1-11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工面積下降11.1%,全年料為負增長,供需缺口壓力將在今年體現(xiàn)。此外,今年是地方政府換屆年,歷史上的投資井噴效應(yīng)或繼續(xù)出現(xiàn),再加上通脹上行使實際利率收縮,購房需求將繼續(xù)釋放,房價上行壓力料在上半年顯著顯現(xiàn)。從長期看,新型城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供重大戰(zhàn)略機遇,不少開發(fā)商預(yù)判至少未來十年仍是房地產(chǎn)企業(yè)黃金年代。
          房價暴漲預(yù)期一旦形成不僅將使房地產(chǎn)調(diào)控政策大打折扣,而且預(yù)期自我實現(xiàn)功能可能造成房價過快上漲實質(zhì)影響,透支行業(yè)發(fā)展空間,抬高城鎮(zhèn)化門檻。在調(diào)控基調(diào)已明確為“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”的情況下,今年及未來一段時間房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)強化預(yù)期管理,從嚴從緊執(zhí)行調(diào)控政策,防止房價報復(fù)性上漲。
          當務(wù)之急是在城鎮(zhèn)化頂層規(guī)劃中明確房地產(chǎn)業(yè)定位,打破“城鎮(zhèn)化即房地產(chǎn)化”誤解。在“土地城鎮(zhèn)化”模式下,房地產(chǎn)業(yè)盡享十年盛宴,迅速成長為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),扮演固定資產(chǎn)投資主力軍角色。倘若這種慣性思維延續(xù)到未來城鎮(zhèn)化建設(shè)中,新型城鎮(zhèn)化無疑走的仍是造城運動老路,將吹大已難擠壓的地產(chǎn)泡沫。未來城鎮(zhèn)化頂層規(guī)劃至少應(yīng)從兩方面打破這種慣性邏輯:一是在明確城鎮(zhèn)化是未來擴內(nèi)需最大潛力所在同時,強調(diào)城鎮(zhèn)化在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中的抓手作用,加速推進土地制度、戶籍制度、財稅制度等一系列體制改革,消解吹大房地產(chǎn)泡沫長期制度性因素。二是強化政府提供公共產(chǎn)品及服務(wù)主導功能,提高以人口城鎮(zhèn)化為核心的新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量和效益。在房地產(chǎn)領(lǐng)域則是強化政府住房保障體系建設(shè)職能,全面建立以租為主保障房體系,完善住房公積金制度,提高資金使用效率;堅持房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化和長期化,有序推進房地產(chǎn)調(diào)控手段市場化、法制化,防止房價過快上漲阻礙城鎮(zhèn)化進程。
          盡管近幾次房地產(chǎn)調(diào)控都是行政手段擔綱,但調(diào)控部門一直在探索市場化、法制化房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。今年值得期待的是房產(chǎn)稅試點擴圍和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革推進。兩項改革均具有制度層面上的全局意義,絕非一朝一夕可就。在建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制過程中,限購、限貸等行政干預(yù)色彩較濃調(diào)控政策不僅不宜淡出,反而應(yīng)加以完善,以正確引導市場預(yù)期。一是明確釋放以差別化信貸、稅收手段抑制投機政策信號,針對性地研究房價報復(fù)性反彈后儲備政策。比如,進一步優(yōu)化目前差別化信貸政策;借鑒香港等地做法加征特別印花稅或交易稅等。二是完善房地產(chǎn)調(diào)控部際協(xié)調(diào)機制,強化問責機制,抑制地方政府放松調(diào)控、突破調(diào)控底線沖動。此外,完善房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計、分析和發(fā)布機制,及時澄清各種傳言、猜測、誤解,及時解釋行業(yè)熱點事件和苗頭現(xiàn)象,以避免市場預(yù)期混亂。
          站在當下時點分析房地產(chǎn)業(yè),不容忽視的是,與中國經(jīng)濟告別高速增長階段、行至結(jié)構(gòu)調(diào)整深水區(qū)一樣,房地產(chǎn)業(yè)已步入調(diào)整期。在此階段,著力于行業(yè)長期健康發(fā)展制度性改革將提速,著眼于樓市短期穩(wěn)定周期性政策應(yīng)保持穩(wěn)定,以保證行業(yè)發(fā)展模式正常切換。在樓市已對調(diào)控政策產(chǎn)生“抗性”、地方政府迫于資金壓力放松調(diào)控主動性增強的當下,調(diào)控部門強化預(yù)期管理,明確釋放從嚴從緊執(zhí)行調(diào)控政策信號尤為緊迫而必要。
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