很多國家在從中等收入國家向發(fā)達國家轉(zhuǎn)型中，都會對住房模式的選擇給予高度重視。因為住房模式對居民消費行為、居住與就業(yè)的空間匹配、城市建設(shè)融資、公共服務(wù)資源布局等具有重要的全局性影響。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，當(dāng)前中國住房模式正面臨新一輪歷史性重構(gòu)，中國住房模式未來必將出現(xiàn)一些新變化。
變化1
淡化資產(chǎn)屬性，強調(diào)消費屬性
“要不要鼓勵居民擁有自己住房，這是英美自由資本主義與歐洲大陸福利主義在住房模式上的一個根本區(qū)別點。”陳杰說，英美住房自有率多在68%左右；歐洲大陸國家如德國、法國、瑞士和北歐國家，住房自有率則只有30%-50%。但相對應(yīng)的是，英美實行低福利，歐洲大陸實行高福利。道理很簡單，如瑞典學(xué)者凱梅尼曾指出，高住房自有率與“福利國家”是具有替代性的制度安排。當(dāng)一個國家把公共財政資源過多投入到對自有住房的扶持政策上，必然減少對其他福利的支持。
當(dāng)前，有研究發(fā)現(xiàn)，與其他收入形式相比，中國城鎮(zhèn)居民財產(chǎn)性收入分布的基尼系數(shù)是最高的，而且近年來對總收入差距的貢獻也在迅速擴大。從國際經(jīng)驗來看，財富的兩極分化也遠遠高于收入的分化情況。陳杰說，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展時期，從縮小貧富差距和實現(xiàn)“共同富裕”角度出發(fā)，還是應(yīng)該鼓勵勞動所得為居民收入主要來源。此次十八大報告對居民財產(chǎn)性收入的提法修改為“多渠道增加居民財產(chǎn)性收入”，這應(yīng)該是有深意的。首先，不鼓勵居民把資產(chǎn)過度集中在住房上；其次，要廣開渠道，增加居民其他方面投資途徑，分散資產(chǎn)風(fēng)險。
如何抑制住房過度資產(chǎn)化？陳杰建議：主要從稅收制度入手。如通過實施房產(chǎn)稅，增加囤積成本，并使住房資產(chǎn)增值有相當(dāng)部分“歸公”。公共投資帶來的土地增值收益理應(yīng)多數(shù)轉(zhuǎn)換為公共資財，再投入為公共服務(wù)；其次通過調(diào)整交易環(huán)節(jié)的稅收，降低住房的可投資性。
過去幾年，上海市委對住房問題明確提出“三個為主”(居住為主、市民消費為主、普通房為主)的思路，這個指導(dǎo)思想對于穩(wěn)定上海房價、降低上海經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度、促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型都起到重要作用。陳杰預(yù)計，上海住房模式的有關(guān)經(jīng)驗未來可能會向全國推廣。
變化2
頂層設(shè)計的同時，更多鼓勵地方自主創(chuàng)新和因地制宜
住房模式需要有框架性頂層設(shè)計，但頂層設(shè)計更多會來自基層好的實踐經(jīng)驗的總結(jié)與升華。陳杰說，從歷史上看，住房公積金、住房合作社，乃至近年來政府非常看重的公共租賃房制度，都是地方根據(jù)自身情況自主創(chuàng)新出來的，在實踐中得到檢驗，效果良好的才上升到一個地區(qū)乃至全國的住房制度。
即使有了頂層設(shè)計，也只能是總體框架，具體實施政策應(yīng)因地制宜，需要在地方實踐中不斷動態(tài)調(diào)整完善。陳杰預(yù)計，未來中國住房模式將會在頂層設(shè)計把握大框架后，始終鼓勵地方根據(jù)自身實際情況自我調(diào)整，并給予充分空間。中國地域遼闊，地區(qū)間差異大，各地住房市場發(fā)展情況和住房保障面臨的形勢差別很大。不應(yīng)所有省份、所有城市都提供同樣比例的保障房。根據(jù)經(jīng)驗，住房保障壓力主要來自外來人口。人口導(dǎo)入多的大城市、超大城市，住房市場調(diào)控力度大一些，保障投入多一些。外來人口少的中小城市，應(yīng)更多依靠市場機制來平衡住房供需、實現(xiàn)人人住有所居。
變化3
租賃式保障房成為主力
“市場配置和政府保障可以兼容和互補：有效抑制投機炒作，可以促進市場的長期可持續(xù)發(fā)展，政府的保障負擔(dān)也會減少大半，但如果住房保障過多以產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)形式提供，保障需求面循環(huán)擴大，房價難以抑制，對保障形成新的需求，形成惡性循環(huán)。”陳杰說，預(yù)計未來租賃式保障房將成為主力。同時，從保障與市場兼容角度來看，保障房將從現(xiàn)有住房資源中籌措挖掘。
一方面，新建的保障房為了滿足當(dāng)前亟需，設(shè)計不足，又沒有銷售壓力，質(zhì)量較低，難以長期使用，存在資源浪費風(fēng)險；另一方面，大量新建保障房，不僅與商品住宅競爭有限的土地資源，使商品住宅稀缺性放大，商品房價難以回落，同時直接壓縮了中低檔商品住房的市場空間，商品住宅只剩下高檔房和豪宅，政府提供的保障房與市場化商品住宅之間出現(xiàn)過大的落差。
根據(jù)住房經(jīng)濟學(xué)的
“梯度消費理論——住房過濾模型”，陳杰建議：政府通過房產(chǎn)稅等稅收辦法擠出閑置住房，或成立公共組織以租賃中介身份收購空置住房的使用權(quán)，然后以租賃補貼來支持中低收入家庭從市場上租賃這些住房。新建住房還是主要由開發(fā)商以市場化形式來運作，更加專業(yè)和符合社會分工原則。由新建住房滿足高收入者不斷上升的住房改善需求，通過稅收等制度設(shè)計引導(dǎo)高收入者放棄原來的較舊住房，轉(zhuǎn)移給中間收入，中間收入再把手頭的中間品質(zhì)住房讓渡給中低收入者購買或租賃。這樣更加符合市場規(guī)律的住房發(fā)展模式。目前不少地方都在利用現(xiàn)有房屋資源解決多層次住房需求方面進行探索和嘗試，預(yù)計會得到更多鼓勵。
變化4
保障房更注重社會融合性
城市住房表面是建筑形態(tài)的住所，本質(zhì)是城市的“居住權(quán)”和“發(fā)展機會權(quán)”。要得到發(fā)展機會，就不能與社會活躍群體和公共服務(wù)資源在空間上隔離開。
英美式自由主義經(jīng)濟體中，公共住房被看作市場淘汰者的最后避難所，居住者都是最低收入人群。雖然這些公租房租金一般十分低廉，確實起到托底保障的作用，但代價是低收入者的集中聚居，形成了嚴(yán)重的貧民窟現(xiàn)象，存在大規(guī)模邊緣化效應(yīng)，進而產(chǎn)生自我循環(huán)的“貧困陷阱”。然而，在德國、荷蘭和北歐，公共租賃房或叫社會租賃房開放給所有或大多數(shù)收入階層，各階層人士混合居住，公租房和私人租賃市場協(xié)調(diào)融合發(fā)展，形成一元化租賃體系。德國、荷蘭和北歐能做到公租房廣開門戶的關(guān)鍵，一方面是靠直接發(fā)放給低收入者的租金補貼，另一方面是建立起一批不唯利是圖的非盈利性運營組織。在保本非營利原則下，公租房采用歷史成本原則。只要租金能夠抵消資本的利息成本與運營成本就可以滿足，而公租房的資金實際成本將隨著時間因為通貨膨脹的作用而不斷下降，逐步體現(xiàn)出成本競爭力。
上海公共租賃房制度在設(shè)計時候就注意到這些教訓(xùn)和經(jīng)驗，在全國門檻最低，實行開放式租賃。盡管上海及全國各地城市當(dāng)前在推行公租房方面看似都遇到一些挫折，突出的是公租房租金水平不比市價低，以致出租率不足。但要看到，公租房的租金優(yōu)勢是需要一段時間積累才能體現(xiàn)出來的，為此對其長期發(fā)展要有信心。然而，公租房僅做到廣開門戶是不夠的，還需要細化的貨幣化住房保障機制的配合才能讓更多低收入者受益。未來中國住房保障的發(fā)展，應(yīng)該是實物保障和貨幣保障并重的。