進(jìn)入四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)回暖跡象，而中央近期多次提及的“城鎮(zhèn)化”也給開(kāi)發(fā)商注入了一針強(qiáng)心劑，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)將再迎“黃金十年”。在即將到來(lái)的2013年，搭上城鎮(zhèn)化順風(fēng)車的房地產(chǎn)業(yè)真的能否再火一把？未來(lái)十年，房地產(chǎn)投資是否還能續(xù)寫(xiě)暴利神話？
城鎮(zhèn)化給市場(chǎng)想象空間
12月25日住建部明確表態(tài)，明年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求。地方政府若放松調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲將被問(wèn)責(zé)。此前，國(guó)土部曾在12月18日出面喊話嚴(yán)查地王、穩(wěn)定土地市場(chǎng)。
然而，住建部話音未落，當(dāng)天A股市場(chǎng)出現(xiàn)大漲，其中房地產(chǎn)板塊一馬當(dāng)先，大漲近4%。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，股市此輪上漲主要受益城鎮(zhèn)化規(guī)劃即將出臺(tái)的利好影響。從十八大到中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)，城鎮(zhèn)化被頻頻提及，被認(rèn)為是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力，未來(lái)經(jīng)濟(jì)主要增長(zhǎng)點(diǎn)。
市場(chǎng)最新消息是發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》初稿已編制完成，城鎮(zhèn)化將在未來(lái)十年拉動(dòng)40萬(wàn)億投資，給市場(chǎng)以非常大的想象空間。
房地產(chǎn)界更是摩拳擦掌，躍躍欲試。
“很多人都說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)最好的黃金十年過(guò)去了，我說(shuō)不是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最精彩的十年才開(kāi)始”，易居中國(guó)董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻認(rèn)為，伴隨著十八大召開(kāi)，伴隨著中央提出的城鎮(zhèn)化進(jìn)程和百姓收入倍增計(jì)劃，2013年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)非常熱鬧，至少比2012年、2011年熱鬧。周忻說(shuō)，“過(guò)去的第一個(gè)黃金十年我們靠廣告語(yǔ)賣房子，第二個(gè)十年我們靠城市化布局賣房子。”
城鎮(zhèn)化“餡餅”有多大
然而，城鎮(zhèn)化真是天上掉下來(lái)的“餡餅”嗎？
多年來(lái)每當(dāng)提到“城鎮(zhèn)化”的概念，人們就會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的需求與之聯(lián)系起來(lái)。但是，“城鎮(zhèn)化提出不是始自今日，已經(jīng)搞了很多年。未來(lái)房地產(chǎn)不會(huì)再出現(xiàn)過(guò)去那樣的暴利”，吉林力旺房地產(chǎn)公司總經(jīng)理惠大橋說(shuō)。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，隨著城鎮(zhèn)化的加速，未來(lái)十年，我國(guó)至少有120億平方米的住房需求，相當(dāng)于2011年全國(guó)商品住宅銷售面積的12倍以上。“這是一個(gè)持續(xù)性的利好，不會(huì)三兩年見(jiàn)效”。
購(gòu)房網(wǎng)總編輯馬峻嶺也表示，40萬(wàn)億的大“餡餅”，攤到房地產(chǎn)業(yè)的究竟有多大，什么時(shí)候砸到頭上，現(xiàn)在還很難說(shuō)。他說(shuō)，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，有其發(fā)展有其自身規(guī)律和發(fā)展階段。房地產(chǎn)超前會(huì)導(dǎo)致房屋閑置、資源浪費(fèi)；滯后則會(huì)影響人口聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)介入的時(shí)機(jī)很重要。只有與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和百姓需求相適應(yīng)，才能促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)自身的發(fā)展。
與城鎮(zhèn)化相比，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響的還是樓市調(diào)控政策。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月中上旬，全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)19萬(wàn)套，“暖冬”趨勢(shì)仍在持續(xù)。易居上海房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，樓市如果繼續(xù)出現(xiàn)明顯上漲，不排除明年調(diào)控加碼的可能。
住建部政策研究中心相關(guān)人士表示，明年樓市要看貨幣政策、城鎮(zhèn)化政策和房地產(chǎn)業(yè)三大政策。但總的看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有潛力。該人士指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，更多要看貨幣政策的調(diào)整。明年貨幣政策預(yù)計(jì)不會(huì)過(guò)緊，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不會(huì)比今年更差。更關(guān)鍵的是要看接下來(lái)中央政府在城鎮(zhèn)化推進(jìn)中有何實(shí)質(zhì)性政策。
謹(jǐn)防城鎮(zhèn)化推高房?jī)r(jià)
最近，長(zhǎng)春、合肥等二三線城市周邊縣區(qū)的房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲。吉林力旺房地產(chǎn)公司總經(jīng)理惠大橋發(fā)現(xiàn)，他在農(nóng)村親友開(kāi)始在縣城買房，縣城親友開(kāi)始在省會(huì)買房。原因就是“城鎮(zhèn)化”。一些中介代理表示，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，進(jìn)城農(nóng)民要解決居住問(wèn)題，必然要買商品房。
最新數(shù)據(jù)顯示，12月上半月，北京新建住宅簽約和二手房住宅簽約都達(dá)到年內(nèi)同期高點(diǎn)，合計(jì)環(huán)比上漲了9.4%，11月，廣州二手樓成交量環(huán)比增幅更是超過(guò)39%。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這樣的變化，與“城鎮(zhèn)化”概念的熱炒脫不了干系。
“城鎮(zhèn)化首先要解決的問(wèn)題，是產(chǎn)業(yè)承接和公共產(chǎn)品承接的問(wèn)題，沒(méi)想到炒作房?jī)r(jià)走高的群體卻扯起了大旗。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)說(shuō)。
“借城鎮(zhèn)化之名推高房?jī)r(jià)，這種現(xiàn)象要引起注意”，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常會(huì)副會(huì)長(zhǎng)盛學(xué)永說(shuō)。近幾年有購(gòu)房經(jīng)歷的人都該對(duì)2009年樓市的漲價(jià)記憶猶新。當(dāng)年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出放寬中小城市戶籍限制推動(dòng)城鎮(zhèn)化，二三線城市房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲。其中溫州、湛江等城市漲幅最大，今天也跌得最慘。
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)本身并不助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的暴漲。“中國(guó)的城鎮(zhèn)化要完成，起碼得有一個(gè)前提，就是房?jī)r(jià)一定要保持穩(wěn)定，因?yàn)檫M(jìn)入城市的農(nóng)民根本買不起房子，政府也沒(méi)有能力給這些進(jìn)入城市的人全部解決保障性住房”。因此中央抑制房地產(chǎn)的政策沒(méi)有改變。在投資需求被抑制的情況下，僅僅依靠自住需求，僅僅依靠目前沒(méi)有房子人的購(gòu)買力，要讓房?jī)r(jià)暴漲也不可能。
馬峻嶺也表示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，特別是近幾年來(lái)不合理的上漲已經(jīng)嚴(yán)重透支未來(lái)，市場(chǎng)短期內(nèi)很難再出現(xiàn)上漲動(dòng)力。
中國(guó)人民大學(xué)教授鄭風(fēng)田表示，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，只能阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程，”打工者買不起房，城鎮(zhèn)化就是一句空話。