2012年歲末將至，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來土地市場回暖行情。連日來，一些城市土地放量明顯，北京、上海、廣州等一線城市頻頻出現(xiàn)“地王”，民間擔憂聲四起并引發(fā)國土部關注。回顧中國房地產(chǎn)市場，每次“面粉”漲價背后，必定引發(fā)“面包”價格上漲，此次土地市場回暖，能否帶來樓市觸底反彈？
土地市場回暖引國土部關注
12月12日，萬科、綠地等公司的聯(lián)合體以54.31摘得上海南站核心區(qū)商辦用地，刷新了上海總價地王紀錄。同時也引發(fā)“開發(fā)商重回北上廣”，“地王潮”再現(xiàn)江湖的種種擔憂。
機構報告顯示，11月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長23%，創(chuàng)16個月新高。其中僅11月13日至15日三天，上市房企公示的拿地總規(guī)模就高達近180萬平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共創(chuàng)造了11個“地王”。其中，北京、上海、深圳出現(xiàn)地王最多。二線城市南京、蘇州等土地市場也相繼誕生“地王”。回想2010年那輪“地王”扎堆出現(xiàn)后的“穩(wěn)中有升”，一些購房者又開始產(chǎn)生心理恐慌：房價難道又要漲了嗎？
數(shù)據(jù)似乎在驗證老百姓的擔憂。國家統(tǒng)計局12月18日公布了11月70個大中城市房價，53個城市環(huán)比上漲占比將近七成，比10月份增加了18個。
“前面幾個月是慢增、小增，11月突然增幅在擴大，”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，看70個城市的平均水平，房價基本進入上行通道。“這一輪調控中房價從跌到漲，是6月份出現(xiàn)拐點由跌轉漲。6月到10月的漲幅比較小，基本上都是在0.1%上下進行波動，11月漲幅突然放大到0.26%，上漲城市由上個月的35個升到了53個，而且北京、廣州、深圳漲幅都靠前。”楊紅旭認為，假如未來幾個月沒有新政策的打壓，房價將會加速上漲。
民間的擔憂引起國土部關注。國土資源部18日在北京召開2012年房地產(chǎn)管理調控情況發(fā)布會，國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示已經(jīng)注意到進入11月份后土地市場出現(xiàn)的一些新情況，“主要是一些城市土地供應放量比較明顯，優(yōu)質稀缺地塊的推出造成均價略有回升，市場呈現(xiàn)回暖跡象。”
基本面平穩(wěn)低溢價是主流
不過，記者在一片擔憂聲中發(fā)現(xiàn)，此“地王”已非彼“地王”。今日之“地王”幾乎都以底價成交，與前兩年動輒競價幾十輪、上百輪、溢價率50%或者100%相比，多了些理性，少了些狂熱。
據(jù)了解，此輪誕生的地王多為中心區(qū)域稀缺優(yōu)質地塊，且面積相對較大，起拍價比較高。如11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓的朝陽區(qū)農展館北路8號地塊，位于東三環(huán)到東四環(huán)之間，鄰近農展館和使館區(qū)，屬北京黃金地段，起拍價20億元；12日誕生的上海“地王”位于上海南站核心區(qū)，商用性質，拍賣起始總價為54.3億元，而最終成交價也是54.3億元。
業(yè)內人士認為，這些地塊疊加合理的開發(fā)成本后，單價很少有超過在售物業(yè)價格的，實際溢價率并不高。相比2010年“地王潮”中出現(xiàn)的地王，成交價格也沒有失去理性。土地市場并沒有出現(xiàn)明顯“泡沫”。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，從全年看，土地市場雖然出現(xiàn)了一些季節(jié)性、區(qū)域性的波動，但房地產(chǎn)用地供應量、價格和結構等變化并不大，加上流標流拍多于往年，而高價地遠少于往年等情況，今年的土地市場相對于往年，截至目前，整體仍處在低位，基本面保持了平穩(wěn)。“雖然很多地方從下半年開始土地供應放量，但多屬于恢復性供給，補足今年上半年市場供地不足的缺口，情況也符合歷年前低后高的供地規(guī)律。”
吉林省長春市今年計劃供應經(jīng)營性用地600萬平方米，比2011年減少40%，但是直到12月19日，今年的出讓任務尚未完成。年底之前應該還有一次放量，但是結果尚不知怎樣。長春市國土資源局相關負責人表示，年底是開發(fā)企業(yè)拿地活躍期，年年如此。土地市場回暖，現(xiàn)在也僅僅是一些跡象。至少對二三線城市來說，判斷市場全面回暖為時尚早。
反彈壓力猶在調控不能放松
業(yè)內人士認為，土地市場的回暖并不可怕。正常回暖既可以增加地方財政收入、有利于穩(wěn)增長，也可以增加普通商品房的供應，避免市場長期遇冷后出現(xiàn)嚴重的供不應求。但是，一線城市和大型房企具有風向標作用。當此樓市調控敏感期，“地王”頻出可能對市場起到不良的示范效應，影響整個房地產(chǎn)調控的大局。
“‘地王’效應容易刺激樓市成交量放大，讓一些不需要現(xiàn)在買房的人出現(xiàn)恐慌性購房行為”，長春市房地產(chǎn)界資深人士顧永超說。連日來，“北京某房源一夜提價70萬元”，“廣州出現(xiàn)恐慌性購房”等消息刺激著購房者敏感的神經(jīng)。顧永超說，當此關鍵節(jié)點，樓市調控只能收緊不能放松。
國土資源部近日再度伸出調控之手。其最新思路是，“進一步加大分類指導力度，區(qū)分不同城市，平抑土地市場價格的異常波動。”要求各地要采取分割出讓、綜合競標、配建競標、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”。
“如果土地市場異動增加，可能會導致更嚴厲的政策出臺”，顧永超分析說。楊紅旭則認為，應該有更嚴厲的政策出臺。“房價今年下半年開始漲了，明年如果說沒有政策那么將繼續(xù)漲，漲了一年甚至一年半之后，累加的漲幅就會比較可觀，百姓是無法承受的，所以按照這個房價的態(tài)勢，明年應該出政策進行打壓。”
19日北京市國土資源局宣布暫停掛牌出讓北京市農展館地塊，該地塊11月27日掛牌，起始樓面價達到3.38萬元/平方米，有望成為北京今年新“地王”。業(yè)內人士認為，北京市此舉應該與國土資源部近期加強土地市場管理、平抑土地市場價格異常波動的表態(tài)有關。國土部近日已明確表態(tài)要對典型案例、重點對象采取公開調查。南京市下關區(qū)濱江中冶地塊已被列為首個調查對象。
“中國房地產(chǎn)市場受政策影響較大，只要堅持調控政策不放松，就能實現(xiàn)市場穩(wěn)定，人心穩(wěn)定”，顧永超說。