54.31億元——萬科、綠地等4家房企12日聯(lián)合拿下的上海南站商務(wù)區(qū)地塊，刷新上海今年以來土地總價記錄。據(jù)不完全統(tǒng)計，近半個月來，多個城市至少出現(xiàn)了8個總價或單價“地王”。
樓市年底出現(xiàn)明顯的“翹尾”行情動力何在?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價短期內(nèi)不具大幅反彈基礎(chǔ)，但對多種因素推動之下的小幅連漲應(yīng)保持足夠警惕。
“地王”頻出給出房價上漲信號
12日，萬科、綠地等四家公司聯(lián)合以54.31億元的底價拿下上海南站商務(wù)區(qū)地塊，樓板價11000元/平方米，此地塊成為上海今年以來的新總價“地王”。
據(jù)統(tǒng)計，11月27日至12月7日這11天內(nèi)，北京、上海、深圳、南京、成都、長沙以及蘇州7地的總價和單價“地王”紀(jì)錄不斷被刷新，加上上海這一地塊，半個月來共有8個“地王”出現(xiàn)。
接連出現(xiàn)的“地王”讓準(zhǔn)備買房的消費(fèi)者有些恐慌，這是房價又要開始上漲的信號嗎?在上一輪“地王”扎堆出現(xiàn)時，不少人曾見證過周邊的二手房紛紛大幅跳價的情況，中介給出的理由是：“面粉”漲價，“面包”當(dāng)然也要漲價了。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，11月份全國100個城市(新建)住宅平均價格為8791元/平方米，環(huán)比10月份上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲。其中，10大城市住宅均價為15686元/平方米，環(huán)比上漲0.39%，同比也上漲0.15%。這是今年以來10大城市平均房價首次同比上漲，部分重點(diǎn)城市房價甚至超過調(diào)控之前，新房“跳價”、排隊購房等情形也再度出現(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，不少房企已經(jīng)紛紛提前完成了全年銷售目標(biāo)。比如，萬科前11個月銷售1271.5億元，超過2011年全年業(yè)績;恒大在前11月也超過了年初的全年銷售目標(biāo)。中海地產(chǎn)則早在前10個月就已經(jīng)完成了全年原定目標(biāo)，甚至超過了年中調(diào)高的目標(biāo)。
開發(fā)商對后市樂觀
眼下這一輪土地市場的活躍行情，是否是2009年-2010年“地王熱”的再現(xiàn)?
一個最大的差別是：近期很多成交的高價地塊，除了住宅用地，不乏商辦用地;而且，雖然成交價格屢創(chuàng)新高，但其溢價率并未出現(xiàn)“飆升”。比如，上海南站商務(wù)區(qū)地塊為商業(yè)用地，且54.31億元是底價成交。11月30日，南京下關(guān)區(qū)一“總價地王”，同樣是以56.2億元底價成交。
新城控股副總裁譚為民說，“地王”集中出現(xiàn)除了有季節(jié)性因素外，還與開發(fā)商的資金狀況好轉(zhuǎn)有關(guān)，大部分開發(fā)商都已提前完成全年銷售目標(biāo)，口袋里“不差錢”。“從這一波土地成交的溢價率來看，并不算太高，有的雖然是‘地王’，但基本上是底價成交，與上一輪‘地王’集中出現(xiàn)時相比，開發(fā)商心態(tài)也不可同日而語，對于開發(fā)成本的控制更為嚴(yán)格，拿地規(guī)模及資金的控制也相對謹(jǐn)慎。”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前一些企業(yè)的資金面已大為改善，尤其是具有龐大資金實力的龍頭企業(yè)與央企地產(chǎn)企業(yè)來講，勢必會考慮增加土地儲備，積極拿地“換倉”謀求下一輪發(fā)展機(jī)會。
但張宏偉認(rèn)為，在整個市場“基本面”尚未完全回暖的背景下，總價、單價“地王”只是少數(shù)大型房企的“游戲”，大多數(shù)中小房企只能“望而卻步”;當(dāng)前土地市場溢價率并不高，并且大多數(shù)拿地企業(yè)尤其是拿“地王”項目的企業(yè)相對謹(jǐn)慎，也說明土地市場并非火爆到了出現(xiàn)泡沫的階段。
“從本質(zhì)上來看，這一輪‘地王’潮與上一輪‘地王’潮沒有太大的區(qū)別，都是開發(fā)商對后市較為樂觀，果斷出手拿地。”上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長嚴(yán)榮稱，尤其是一些開發(fā)商認(rèn)為未來城鎮(zhèn)化將成為中國經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，由此推斷房地產(chǎn)業(yè)也將迎來一個新的繁榮發(fā)展階段。
拿地?zé)岢被驅(qū)⒊掷m(xù)
“在限購、限貸等嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，目前購房者主要是剛性需求和改善型需求，整體來看仍然是供大于求，因此房價很難大幅上漲。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟稱，從庫存來看，目前北京、上海、廣州等一線城市樓市在加速回暖，但這些城市的庫存并未大幅減少，在去庫存壓力下房價上漲空間不大。相比一線城市，二線城市房價上行趨勢較弱，三四線城市因庫存較大，房價甚至還面臨下行壓力。
“當(dāng)前市場的主題依然是去庫存。假設(shè)政策不變，市場去庫存的過程也將持續(xù)到明年。”新城控股副總裁譚為民說。
但各地公開數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，不少熱點(diǎn)城市的住宅土地供應(yīng)情況距離全年計劃尚遠(yuǎn)。如北京商品住宅用地供應(yīng)計劃完成尚不足一半。業(yè)界認(rèn)為，時近年底，各級政府或?qū)⑦x擇通過大量推地來加快完成供地計劃，因此，這一波拿地?zé)岢被驅(qū)⒊掷m(xù)。在開發(fā)商活力復(fù)蘇、地方政府加快推地的形勢下，地市活躍對房價的“助漲效應(yīng)”不容忽視。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)通過調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。此外，房地產(chǎn)調(diào)控在堅持過程中應(yīng)提高精細(xì)性、穩(wěn)定性和制度化，以促進(jìn)市場長期平穩(wěn)健康運(yùn)行。