近日，國家統(tǒng)計局公布了最新數(shù)據(jù)，顯示11月份我國房地產的投資平均增速創(chuàng)下了6個月以來的新高，不僅是在商品房銷售市場，就連土地市場都出現(xiàn)了所謂的“暖冬”行情。2012年的中國房地產市場，并沒有像很多人預測那樣成為世界末日，而是出現(xiàn)了翹尾行情，在一系列調控之下，我們看到70個大中城市平均房價漲速還出現(xiàn)了一定程度的擴大，不僅如此，城鎮(zhèn)化預期也給2013年的中國房地產市場帶來了很多不可預定性。那么中國房地產市場在2013年會怎樣？未來的房價走勢又會如何？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特邀評論員大連萬達集團董事長、萬科集團總裁郁亮共同評論。
2013的中國房地產市場會怎樣？2013的房價走勢又會如何？
數(shù)據(jù)顯示，11月北京樓市的新房和二手房市場的簽約量環(huán)比均出現(xiàn)了三成左右的上漲，其中新房簽約套數(shù)同比上漲了94%，接近三倍。進入12月，北京樓市再掀漲價潮，新房提價，二手房漲價，甚至有二手房一天提價70萬。
莫天全(中國指數(shù)研究院院長)：進入四季度我們現(xiàn)在還沒有完，但是就是說因為去年的四季度是一個，成交量非常糟糕的一個季度，所以今年四季度增長都還是挺快，特別是在這個一線城市。
這里是位于寶山區(qū)月春路的一個樓盤，11月份，該樓盤以230套2.2萬平方米的成交量，為列全市前三，斐然的銷售成績源于優(yōu)惠的房價，只要參加團購活動，就可以兩房抵十萬，四房只抵20萬。
購房者：價格我覺得還可以吧。一萬出頭一點，我看的時候還比較早，但是好像后面一個月過來，基本上就賣完了。
事實上，在價格上有所松動的樓盤還有很多，開發(fā)商在平衡銷售速度和利潤的同時，最后還是選擇了降價來提升銷量，數(shù)據(jù)顯示今年11月，上海商品房成交面積為98萬平方米，環(huán)比上漲12%，同比上漲100%。年底降至樓市翹尾行情下掀起的地王潮再度升溫，從11月底到12月初，僅7天時間，全國熱點城市就涌現(xiàn)出了六個地王。
11月27日，北京市農展館地塊折合樓面價3.38萬元每平方米，創(chuàng)北京土地即拍價的歷史新高，12月12日，萬科綠地等公司的聯(lián)合體，以54.31億元的底價，摘得上海南站核心區(qū)商辦用地。
胡景暉(偉業(yè)我愛我家集團副總裁)：今年來看，土地成交價格成交還是相對比較理性，沒有出現(xiàn)這個面粉價格高過面包價格，然后地價推高房價，輪番上漲這樣一個局面。
王健林：今年的樓市應該會是59000億到60000億左右的交易額
(大連萬達集團董事長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
中國的房地產市場當中，有剛需存在，或者叫做真實需求，曾經(jīng)有學者不承認這個現(xiàn)象。無論怎么調控，我自己判斷，5到6萬億的市場還是存在的，實踐證明了我的判斷。
2011年，經(jīng)濟這么困難也有53000億的交易，所以今年，我估計搞的好大概會在60000億左右，是59000億到60000億左右的交易額。我覺得這個交易額是一個真實需求的表現(xiàn)，今年全國交易量90%左右是首次購房，就是投資的需求很少了，投資基本被擠出去了，所以因為這種真實需求存在必然就使房地產市場還會有一個正常量在擺著。去年拿地比較少，今年上半年拿地比較少，大量是在去庫存化，那么當房地產商庫存手中土地比較少的時候，必然要重新進入土地市場，所以造成了今年10月份以后全國土地市場開始回暖，交易也在逐漸的攀升。我覺得因為大量真實需求在支撐這個市場，所以這個現(xiàn)象我覺得是正常的。我認為不能稱之為暖冬，而叫做逐漸復蘇，因為暖冬的表現(xiàn)應該更熱烈一點。
郁亮：樓市仍在冬天 萬科會繼續(xù)沿用今年前半年的政策
(萬科集團總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
市場有沒有回暖？你可以看到，我們在一線城市，好像市場有些復蘇，這個原因很簡單，一線城市像北京，上海這樣的城市，它進入調控的時間最早，調控的幅度最深，現(xiàn)在市場平穩(wěn)之后，那么它的復蘇相對來說稍微早一點。那么三線，四線城市，我們沒看到還在復蘇之中，看到的是在繼續(xù)，還是在一個調整之中，所以這一塊其實在全國市場是不一樣的，是不均衡的。
關于地王的問題，因為去年大家基本上很少買地，今年去庫存化過了之后，恰巧是下半年的時候，政府才有土地供應出來。什么叫地王？通俗來講，我覺得是面粉貴過面包時叫地王，就是要預計這個地塊未來的售價要大幅上漲才能夠盈利的情況，那么這叫地王。目前出現(xiàn)了幾個地，其實沒出現(xiàn)這個情況，所以我覺得它只不過年內地價的一個新高，但是也沒出現(xiàn)過面粉貴過面包的現(xiàn)象。所以我覺得市場仍然是在冬天之中，還沒到復蘇的階，萬科會繼續(xù)沿用今年前半年的政策，這是我們積極過冬政策。
王健林：明年的房價是穩(wěn)中略升
(大連萬達集團董事長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
整個一個調控結果符合預期，我歷來就不同意說房地產大幅下降，或者說是回歸到所謂的合理水平，因為房價的形成是一個非常復雜的綜合現(xiàn)象，它大部分是由三塊構成：第一土地成本，第二政府的稅費，第三是發(fā)展商的發(fā)展成本，包括建造，人工，營銷等等，這三個成本程度，最大塊的是前兩塊，政府土地成本和所收的稅費，那么房價要想下來，需要是三個部分的同樣合力，需要土地成本，政府的稅費都大幅下降，房價才能下來。現(xiàn)在我們看到的是，所有這三個成本都沒有一個在下降，包括發(fā)展商的建造成本，人力成本在大幅度的上升，只有少部分的建材可能在下降。在這種情況下，房價我覺得是很難下來的，那么房價保持平穩(wěn)的態(tài)勢是完全符合我們發(fā)展預期的。
我做一個預測，我覺得明年的房價是穩(wěn)中略升。為什么這么說？因為就是我說的，所有成本都在上升，人工成本也在大幅度上漲，中國的人力成本處在一個快速上漲通道當中，未來十年是一個大幅上漲的趨勢。在這種情況下，明年的房價，我的判斷應該是平穩(wěn)當中略有上升。
郁亮：對于樓市的宏觀調控已經(jīng)見效
(萬科集團總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺得宏觀調控確實已經(jīng)見效了，但是我們評價一個房地產政策的時候，通常從三個角度評價它：第一個角度，城鎮(zhèn)居民每戶有一套房子，這是每個國家基本的一個需求和目標再去實現(xiàn)的，以保障性的目標實現(xiàn)的。第二步，是人均一間房代表舒適性的目標，所有的發(fā)達國家，在城鎮(zhèn)化過程中先后實現(xiàn)這兩個目標，這樣老百姓可以居住在比較好的環(huán)境里。第三個目標，房地產政策是否成功的標記就是房價是否平穩(wěn)，它劇烈波動不合適，過快上漲跟大幅下跌都是不合理的，所以房價的基本穩(wěn)定也是一個基本的目標。我沒辦法預測明年的價格，我們就跟農民差不多，我們不能因為天氣好和壞不種地，我們的任務把房子蓋好就行。
賽德羅斯·耶奧卡凱羅斯：城鎮(zhèn)化能改進人們的福利水平
(希臘駐華大使 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
城鎮(zhèn)化是中國政府的一個主要目標，但同時這也是全世界的一個趨勢。目前全球人口總數(shù)的15%居住在城市里，這是無法改變的事實，我們需要明確的是人類要自己解決這個問題。城鎮(zhèn)化對于改進人們的福利水平，是很有幫助的。我想這條路應該走下去。
郭義：必須要控制城鎮(zhèn)化的速度
(南非駐華使館商務處參贊 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
越來越多的人來到城市，你需要提供大量的住房，讓這些進入城市里的人有地方居住。同樣重要的是，你必須要控制城鎮(zhèn)化的速度。因為來到城市的人越多，這些城市的資源所承受的壓力就越大，所以我認為，這是一個雙向的過程。
宋志平：房價會在今年的基礎上比較穩(wěn)
(中國建筑材料集團公司董事長《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房價我覺得會比較穩(wěn)，會在今年的基礎上比較穩(wěn)，而且十八大以后，我們可能很大的是靠城鎮(zhèn)化的拉動，當然城鎮(zhèn)化和我們以前可能會有一些區(qū)別，我們以前的房地產可能過多的集中在這些大的城市。那么下一步城鎮(zhèn)化，可能是在二線城市，包括集村建鎮(zhèn)一些農村的城鎮(zhèn)化。但不管怎么說，它會促進我們房地產的整體發(fā)展，當然不一定像過去那樣，我們只做一些高等的房地產，可能我們要多做一些中檔，或者適用于城鎮(zhèn)化的，適用于農村進入城市的這些人的標準，所以我感覺到，總體來講，對房地產會有一個非常大的促進。
王健林：城市化對樓市是一個長期利好支撐
(大連萬達集團董事長《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
城鎮(zhèn)化是什么概念？農村只要鄉(xiāng)政府改為鎮(zhèn)，就叫非農戶口，就可以統(tǒng)計為城市人口。但是大家知道，一般一個鎮(zhèn)大概是一萬人左右，這個鎮(zhèn)里面基本不能產生城市化的各種需求的，無論是就業(yè)需求，文化需求，還有其它方面消費的需求都沒有的。現(xiàn)在我們統(tǒng)計說51%的城鎮(zhèn)化率，我覺得真實的城市化大概在40%多，所以我覺得準確提法應該城市化。所謂城市化，就是以縣城作為城市化統(tǒng)計的基礎，而不是鎮(zhèn)，因為縣城一般小一點的5萬人，大一點10萬，20萬人，這樣有了幾萬人以后，這個城市里邊可能就會產生就業(yè)崗位，就會產生文化的消費，會產生服務業(yè)的消費，在這種生活條件下，可能大家才能得到基本的城市要素的組合，所以我覺得，首先一點我是希望能夠改成叫城市化。
如果以這個來講的話，對城市化的發(fā)展，我覺得中國現(xiàn)在還遠遠不夠。如果按真是按照我的統(tǒng)計學的觀點，可能我覺得40%左右，即使按照51%城鎮(zhèn)化要求來看，跟西方發(fā)達國家80%，甚至90%這種比例還差的很多。世界雖然平均水平50%，但是不要忘了大多數(shù)還有非洲一大部分人。中國我覺得在未來20年每年保持1個點左右的城市化率的提升，這個目標是看得到的，所以我覺得，城市化中國經(jīng)濟今后10年，20年發(fā)展的長期的根本內在動力都來自于城市化的推動，城市化會推動房地產需求，文化需求，消費需求，服務業(yè)需求，制造業(yè)需求等等，這是中國發(fā)展的最根本的內在動力，而且對樓市是一個長期利好支撐。城市化最根本一點，到城市要有房子住，你不能說我郊區(qū)有房子，到城市來我就市民了，近一點10公里，8公里可以解決，一兩百公里可能就不行了，所以對住房會有大量的需求。當然，像以前那樣火我覺得不太可能，城市化也是穩(wěn)步進行當中，再加上城市化過程中還會產生大量保障房的安排，但是我覺得，中國房地產市場因為城市化這個概念的提出和實施的話至少可以再保持15年，甚至更長一點時間的良好發(fā)展態(tài)勢。
郁亮：蓋一些房子不叫城市化
(萬科集團總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺得城鎮(zhèn)化絕不能是房地產化，所謂城鎮(zhèn)化對我們來說意味著兩點，第一點，首先是就業(yè)向城鎮(zhèn)轉移，其次才是居住向城鎮(zhèn)轉移，如果沒有就業(yè)向城鎮(zhèn)轉移，沒有實業(yè)的發(fā)展跟布局，肯定不行，那么產業(yè)發(fā)展優(yōu)先，實業(yè)發(fā)展優(yōu)先是城鎮(zhèn)化的基礎，如果沒有產業(yè)、實業(yè)的支撐，那么城鎮(zhèn)化是房地產化，是空洞的，不可持續(xù)。
我們?yōu)槌擎?zhèn)化服務，所以在某種意義上，房地產行業(yè)成為城鎮(zhèn)化配套的地位。如果沒有產業(yè)和實業(yè)的支撐，我們房地產在城鎮(zhèn)化過程中得不到什么機會，所以首先一定是說，要有實業(yè)跟產業(yè)的布局。不能為城市化而城市化，蓋一些房子叫城市化，肯定有問題。
王健林：商業(yè)地產目前的熱基于這兩年的調控
(大連萬達集團董事長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
商業(yè)地產現(xiàn)在是有點熱，這主要是基于這兩年調控，很多企業(yè)在市場受到一定的擠壓和困難以后，被動開始向這方面轉型，所以現(xiàn)在很多城市里，一個城市有30個Mall，40個Mall在建設的現(xiàn)象。我覺得應該這么看，我們不能老用計劃經(jīng)濟的思維來想，把任何一件事情做到剛剛好，這個城市里需要20棟房子，正好就建了20棟，這個城市就需要一百萬輛汽車，我們就正好賣了一百萬輛，這個完全計劃經(jīng)濟的思維是不行的。市場經(jīng)濟是資源優(yōu)勢的配置，在發(fā)展當中你過熱，死掉一批資本就不敢再進來，重新達到市場一個平衡。現(xiàn)在有很多盲目建起來以后招不到商，或者招商以后經(jīng)營不好重新再關掉的現(xiàn)象，這個市場我覺得應該這樣，不能說稍微多了幾個，馬上變局了，不行了，這個行業(yè)不能發(fā)展，要壓縮，這完全是計劃經(jīng)濟思維。我覺得市場配置資源，多幾點死掉一批，重新認識這個市場，形成專業(yè)化，市場更合理的投資，形成良性發(fā)展。
我覺得商業(yè)地產要重視商業(yè)這兩個字，所謂商業(yè)地產國外叫不動產，我們叫零碎不動產，我們假如叫商業(yè)地產，它的核心是商業(yè)，不是地產。蓋房子容易，它最核心的是要形成商業(yè)資源，而商業(yè)資源形成是一個長期的過程，有一批商家愿意追隨你，或者談到比較好的商業(yè)條件，形成比較良好的中心，這個過程是比較長的，需要時間來摸索。我覺得萬科的思路非常好，很多人只是看到大購物中心，每個人都學萬達廣場，或者學大購物中心，這恰恰是風險很大的。這個搭配更大量的是最底層的便利店，再上一個層面是社區(qū)商業(yè)，這兩個層面的需求是巨大的，這是就商業(yè)的發(fā)展。所以我是覺得，如果在每一個層面它都能合理搭配，就能有自己的良好前景。
郁亮：萬科目前只有5%的資源放在商業(yè)方面
(萬科集團總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
萬科目前只有5%的資源放在商業(yè)方面，而不說20%，20%是我們控制目標，不是我們目前做到的。第二，萬科做商業(yè)，主要是以社區(qū)商業(yè)為主，并不是以Mall，購物中心為主，所以我們做社區(qū)商業(yè)是為我們的住宅服務。我們一直強調說，我們做商業(yè)是為更好的做好住宅，因為現(xiàn)在的房子是，必須有人住的房子才能賣出去，以剛需為主。有人住的房子里，就很需要社區(qū)里的商業(yè)配套，比如洗衣房、超市、餐館等等，包括要安排未來的長者服務中心，這些東西都屬于我們社區(qū)商業(yè)內容的一部分，所以在這一塊萬科很清楚，我們主要是以社區(qū)商業(yè)為主，仍然圍繞萬科核心的業(yè)務做好住宅業(yè)務服務的。
我們以社區(qū)商業(yè)為主不會變化，再高端的吃喝玩樂中心由萬達來解決，我們跟電商，到時可以相互促進，在我們社區(qū)商業(yè)里，其中有一個業(yè)務發(fā)展的最好叫幸福驛站，它就適應了網(wǎng)購時代，小區(qū)里的網(wǎng)購中心越來越多了，但是快遞公司要送到每家每戶的時候，還是有不方便的地方，因為業(yè)主不一定在家，然后安全員還要問這問那，才能夠放他進去。現(xiàn)在幸福驛站的業(yè)務增長最快，業(yè)主可以在上下班的時候，來我們的幸福驛站去拿他們的東西。或者需要寄出什么東西，放在幸福驛站讓快遞再拿走，所以這個業(yè)務讓我們社區(qū)商業(yè)跟電商可以相互促進一下。