日前，一份由北京師范大學(xué)發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融安全評估報(bào)告》中有這樣一個(gè)結(jié)論：“中國房地產(chǎn)業(yè)仍處于市場開發(fā)早期，只有最富裕的20%人口具備購房能力”。照此結(jié)論推理，也就是余下的80%人口要買房，就可能會成為房奴。
實(shí)際上，我國第一波房貸高潮從本世紀(jì)初開始到2003年前后，當(dāng)時(shí)的住房貸款期限基本以10到15年居多，如今10年即將過去，有媒體說“首代房奴”即將“翻身得解放”，他們中的絕大多數(shù)早已經(jīng)提前還完貸款，進(jìn)入無債一身輕的狀態(tài)，也享受到了資產(chǎn)爆炸式增長帶來的財(cái)富，他們無疑是中國最幸福的房奴。本報(bào)記者采訪了四位早買房的房奴，聽他們講述了壓力與幸福并存的購房經(jīng)歷。
趙奇 工資4000、存款3萬，北京買房
通行看法認(rèn)為，如果月供超過個(gè)人月收入的1/3，將出現(xiàn)較大還貸風(fēng)險(xiǎn)，并影響生活質(zhì)量，這樣的一個(gè)群體基本屬于房奴。據(jù)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，我國32.18%的買房人月供占到了收入的50%以上，成為名副其實(shí)的房奴。他們在享受有房一族的心理安慰的同時(shí)，也承受著“一天不工作，就會被世界拋棄”的精神重壓，生活質(zhì)量大為下降。
月工資4000元，總存款3萬元，在北京買房。這種癡人說夢的事，河北滄州80后小伙趙奇(化名)在2008年真的做到了。
考慮到當(dāng)時(shí)自己的實(shí)際情況，趙奇還是準(zhǔn)備向家中父母請求援助，然而父母認(rèn)為他的舉動(dòng)太瘋狂，一口就回絕了他的請求。一門心思要在北京立足的趙奇只能自己想辦法了。
在接受記者采訪時(shí)趙奇說，當(dāng)時(shí)，那套在順義勝利小區(qū)的房子只有68平方米，25萬元總房款，首付要交10萬元，但自己手里的存款只有3萬元，最后東拼西湊找朋友借了大部分。首付搞掂后，他就把房子按揭的手續(xù)辦下來了。“但是，每個(gè)月3000元的房貸讓我4000元的工資有些困窘”。
沒想到的是，2008年房子買下沒多久，國家就開始陸續(xù)出臺很多優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)老百姓買房。即使是遠(yuǎn)離北京城的順義，房市也開始“溫暖”起來，房價(jià)上漲的速度很快。到2011年的時(shí)候，這套房子被趙奇以66萬元的價(jià)格賣掉了，純賺了30多萬元。拿著到手的66萬元，趙奇又在順義更好位置的小區(qū)，以總價(jià)90萬元的價(jià)格，再次按揭買下了一套98平方米的兩居室。如果現(xiàn)在出手，這套房子可以直接賣到120萬元。
趙奇告訴記者，“現(xiàn)在這套房子，按揭要求每月還1800元，但是我現(xiàn)在的工資已漲到7600元了，因此，我把按揭標(biāo)準(zhǔn)從1800元提高到了3000元，這樣我的還款日期會大大縮短。”趙奇自己算了一筆賬：算上自己可以使用的1000多元住房公積金，這套房子還款的時(shí)間大約會在10年內(nèi)結(jié)束。
如今，趙奇在政府機(jī)關(guān)上班，有房，有存款，還買了車。現(xiàn)在唯一讓他糾結(jié)的是還沒有找到稱心如意的女朋友。在接受記者采訪時(shí)，趙奇開玩笑說，2013年唯一的任務(wù)就是找個(gè)老婆一起過日子，享受自己的快樂人生。
周皓 最痛苦的事情是有錢不能在北京買房
來北京“闖世界”的人，許多人心里都有一個(gè)想法，既然來了，就不再回去。
1983年出生于遼寧葫蘆島的小伙子周皓原本在老家有一份不錯(cuò)的工作，學(xué)設(shè)計(jì)的他不顧女友的強(qiáng)烈反對，2003年非典疫情結(jié)束以后，只身來到北京尋求發(fā)展。過硬的專業(yè)技術(shù)，踏實(shí)的工作態(tài)度，周皓很快就找到了學(xué)以致用的工作。2004年北京秋季房展，周皓被同事拉著去國貿(mào)溜達(dá)了一圈。當(dāng)時(shí)，通州最大的小區(qū)武夷花園正好在房展會上推介項(xiàng)目。幾番考察，周皓根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力“量體裁衣”，購買了武夷花園荔景園小區(qū)一套38平方米的小戶型，當(dāng)時(shí)售價(jià)3900元/平方米。首付款3.6萬元，貸款12萬元，每月還款600元，20年還清。
在談到房奴時(shí)，周皓明確表示，雖然現(xiàn)在每個(gè)月也被銀行扣掉600元的房貸，但以自己目前萬元以上的月薪來看，這點(diǎn)錢根本不算什么。“如果把要交房貸的人統(tǒng)稱為房奴，那我認(rèn)為自己算是比較幸運(yùn)的房奴，也就是媒體最近提到的幸福的房奴。”唯一后悔的事情就是沒有買更大一些的房子，主要還是因?yàn)閯倎肀本杖氩桓撸?dāng)時(shí)月薪只有4000多元。荔景園小區(qū)的房價(jià)在2010年瘋狂的時(shí)候達(dá)到了2.5萬元/平方米，現(xiàn)在最低也是1.5萬元/平方米，小戶型的房價(jià)可以賣到1.7-1.8萬元/平方米。
有時(shí)候?yàn)榱税参孔约海莛⿻阋还P賬，這套38平方米的房子，當(dāng)時(shí)3900元/平方米，20年按揭完成以后，多還給銀行4萬元，也就是說，這套房子實(shí)際成本價(jià)值已不是14.8萬元，而是18.8萬元。如果現(xiàn)在將這套房子以1.7萬元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣出去，總價(jià)就達(dá)到了64.6萬元，這就意味著自已住了近10年的房子，還會帶來45.8萬元的增值利益。
周皓對記者說，雖然目前自己的年收入可以達(dá)到15萬元，但是，在眼下北京依然高昂的房價(jià)面前還是顯得有些寒酸。不管怎么說，現(xiàn)在有了一套屬于自己的小房子，也算把自己安頓下來了。目前，在北京限購的情況下，他準(zhǔn)備把錢投向老家葫蘆島，那里目前開發(fā)得也很好，換一套大些的房子，北京呆膩了就回家，也可以買好房子讓父母過上更舒適的生活。周皓是個(gè)極風(fēng)趣幽默的人，在接受采訪時(shí)還模仿小沈陽的腔調(diào)與記者調(diào)侃說，世界上最痛苦的事情就是現(xiàn)在有錢了，不能買房；世界上最最痛苦的事情就是房價(jià)很便宜的時(shí)候，沒錢買房。
郝峰 兩次做房奴
如果說2009年在北京購買的房產(chǎn)屬于一般良性資產(chǎn)的話，那么2006年前購買的北京房產(chǎn)則屬于優(yōu)質(zhì)良性資產(chǎn)，而在2003年前購買的北京房產(chǎn)那就屬于極度優(yōu)質(zhì)的良性資產(chǎn)。當(dāng)更多的中國人在抱怨自己的收入增速永遠(yuǎn)跑不贏CPI時(shí)，在房產(chǎn)市場以小搏大，眼光高遠(yuǎn)的大有人在。70后的郝峰來自河北邯鄲，目前在北京一家公司擔(dān)任網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控的他一直做著房奴，幸福著，快樂著。
2002年，以6萬元的首付，郝峰買下了位于回龍觀小區(qū)一套67平方米的小戶型。當(dāng)時(shí)這個(gè)小區(qū)的房價(jià)只有每平方米2200元，因?yàn)槭诸^并不寬裕，總價(jià)不足15萬元的房子，他從銀行貸款9萬元，一個(gè)月還款2400元，4年還清了這套房子的全部貸款，從此結(jié)束了第一次房奴生涯，有了完全屬于自己的房子。
對于當(dāng)時(shí)月收入6000多元的郝峰來說，2400元的房貸壓力也不算大。隨著北京房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，郝峰對自己2002年做出的選擇很得意。然而，隨著時(shí)間的推移，單位和家的距離讓上班需要兩個(gè)小時(shí)的郝峰心思開始動(dòng)搖。2009年6月，在看上離單位更近，位置更佳的東三環(huán)邊CBD商圈某項(xiàng)目(應(yīng)被采訪者要求，在此隱去小區(qū)名稱)后，他果斷地將回龍觀的房子以每平方米10000元的價(jià)格賣出，67平方米的房子賣了67萬元。居住7年以后，郝峰直接從這套房子獲得了40多萬元的純收益。紙上的富貴一瞬間就真金白銀地攥到了自己的手里。
郝峰說，2009年北京房市開始全面回暖，房價(jià)暴漲的跡象非常明顯。位于東三環(huán)邊上這個(gè)小區(qū)的房價(jià)在6月份開盤時(shí)只有13000元每平方米，后來開發(fā)商發(fā)現(xiàn)端倪以后玩起了捂盤惜售的伎倆。到10月份再售，房價(jià)直接躥到了每平方米18500元，4個(gè)月的時(shí)間每平方米上漲了5500元。同樣也是考慮到總價(jià)的問題，按照當(dāng)時(shí)18500元的價(jià)格，他最后痛下決心，買了一套89平方米的小兩居。總價(jià)165萬元，貸款130萬元，貸款年限是25年，每月還款7500元。如今，雖然北京房價(jià)發(fā)生過劇烈震蕩，但這個(gè)小區(qū)的房價(jià)依然堅(jiān)挺，目前已達(dá)到每平方米41000元。在接受記者采訪時(shí)，郝峰說，媒體剛剛報(bào)道，中國農(nóng)業(yè)展覽館那里又出現(xiàn)“地王”了，樓面價(jià)就達(dá)到了每平方米3.38萬元，開發(fā)商建好以后，每平方米不賣6萬元就不能賺錢。可以預(yù)見，自己居住的那個(gè)小區(qū)位置比“地王”還要優(yōu)越，價(jià)格應(yīng)該還會繼續(xù)上漲。“即便我以現(xiàn)價(jià)出手，這套房子至少可以賣出370萬元，穩(wěn)賺三倍。”
雖然每月要還7500元的房貸，但是以自己目前12000元以上的月薪，還貸壓力也并不大。郝峰說，如果當(dāng)時(shí)有錢，多買兩套就好了。現(xiàn)在這樣一輩子難以遇到的好機(jī)會只能去懷念，永遠(yuǎn)不會再有。“自己周圍有很多朋友，從2005年開始重復(fù)貸款，購買了多套住房，現(xiàn)在很多人的資產(chǎn)早已過千萬了，我的幸福比他們差很多，他們才是真正最幸福的房奴。”
王朝陽 給兩套房子當(dāng)奴隸
雖然買的房子小，但是依然獲得了北京房價(jià)暴漲帶來的實(shí)惠。地處上風(fēng)上水的北京立水橋集聚著大量中關(guān)村IT男女，來自天津的王朝陽和妻子2006年在奧北按揭了一套小公寓，從此也加入了房奴大軍的行列。由于經(jīng)濟(jì)原因，也為了不至于過度降低夫妻倆的生活質(zhì)量，他們選擇了一套40平方米的公寓，單價(jià)7650元，總價(jià)32萬元，首付8萬元，貸款24萬元，20年期限，月還款1600元。
王朝陽說，在北京的生活成本并不比其他地方貴，食品、交通、通訊甚至比老家要便宜得多，唯一難以逾越的就是房子。“北京的房價(jià)貴得讓人“肝兒顫”，幸運(yùn)的是，我們好歹有了一套屬于自己的房子。雖然背著貸款，但是這個(gè)小區(qū)的房價(jià)目前已飆升到每平方米2.5萬元，相同戶型的房租也達(dá)到每月1800元。”不過，隨著兩個(gè)孩子的出生，40平方米的房子已經(jīng)擁擠不堪了。為了給孩子們一個(gè)舒適的生活環(huán)境，他決定在房山長陽買100平方米左右的三居室。這也意味著一套房子的貸款還沒有還清，馬上就得再背上一座山，同時(shí)給兩套房子當(dāng)房奴。好在搬出了那套40平方米公寓，可以將出租的租金用于還貸，做房奴也算是拉上了一個(gè)“墊背”的。
王朝陽感嘆說，沒辦法，孩子們要長大，總得有套大點(diǎn)的房子。或許過兩年，北京的房產(chǎn)市場重新放開，5年的社保也到年限了，又一大批剛需們會紛紛出手買房，價(jià)格也許很快會漲起來，到那個(gè)時(shí)候也許更買不起了。
說到最近媒體所提到的幸福的房奴，王朝陽明確表示，自己肯定不是媒體上所說的最悲催的房奴。因?yàn)?006年購買奧北的那套小公寓，如果出手也會獲利頗豐，但是自己即將重新貸款買房，高昂的房價(jià)也會讓自己壓力倍增。好在目前的收入增加了不少，如果要給自己下定義，那也算是一個(gè)小幸福的房奴吧。
研究者 難以兌現(xiàn)的紙上富貴
如果把10年前的房價(jià)和現(xiàn)在的房價(jià)相比較，升值巨大所盈溢出的富貴看得見卻并不一定能摸著。從數(shù)字上看，房奴們似乎賺了，但這種算法卻忽略了一個(gè)基本事實(shí)———
對于大多數(shù)人而言，這筆賺頭只是無法兌現(xiàn)的紙上富貴。房子不賣，增值的利益根本無從體現(xiàn)；而賣掉棲身的房產(chǎn)，如果再買房，這將意味著你仍然會繼續(xù)做房奴，這輩子徹底無法“贖身”。所說的幸福，當(dāng)然也就無從談起。
業(yè)內(nèi)人士指出，第一波購房者購買房產(chǎn)時(shí)即使使用貸款也并不能稱為房奴，首先，當(dāng)時(shí)房屋價(jià)格絕對值比較低；其次，當(dāng)時(shí)房屋的價(jià)格相對健康，租售比合理，一套房屋的正常出租價(jià)格完全可以補(bǔ)償月供；第三，收入的持續(xù)上漲使得在當(dāng)時(shí)買房的購房者壓力非常小。
在北京等城市，目前上市的二手房，房本年齡在5年以上不需要交納營業(yè)稅的普通住宅還有銀行抵押貸款的比例不足20%，也就是超過80%已沒有貸款，而房本在2005年之前，也就是購買超過8年的基本100%都已經(jīng)沒有貸款。
資深房產(chǎn)研究者楊紅旭認(rèn)為，要說真正幸福的房奴無外乎三種人：一是擁有多套住房的富人；二是入市早且撤退及時(shí)的炒房者；三是本世紀(jì)初首批購房者。對于廣大中等收入、中低收入、低收入這三類群體來說，房價(jià)持續(xù)快速上漲，使他們越來越被邊緣化，生活幸福指標(biāo)越來越低。相對于今天高價(jià)買房、身背巨額貸款的新房奴，以及為數(shù)眾多的欲做房奴而不可得的人，首批房奴應(yīng)該感到慶幸，當(dāng)初若不是“一咬牙”，那點(diǎn)首付擱到今天沒準(zhǔn)兒連間廁所都買不起，還清貸款更是遙遙無期。