歷時近6年，蘭州市政府引進第一個高端商業(yè)業(yè)態(tài)——萬達城關(guān)商業(yè)廣場終于破土動工。與此同時，蘭州市體育局名下的最后一宗體育用地也隨之消失。
一位熟知蘭州市土地市場人士向本報記者介紹，比對蘭州市周邊地塊的價格，萬達占據(jù)的天水北路的土地價格起碼價值800萬/畝-1000萬/畝，而萬達的拿地價僅為市場價的一半。
不僅如此，據(jù)本報記者調(diào)查，蘭州市體育用地的消失不過是“萬達模式”在全國開花的一個縮影。
“萬達每進駐一個新城市，都把目標(biāo)瞄準(zhǔn)在交通便利人口相對密集，具有巨大商業(yè)開發(fā)潛力，高性價比地段，地段優(yōu)勢背后是高額的拆遷安置成本，相比之下，位于城市核心地段的學(xué)校、體育場地、公共設(shè)施用地拆遷難度和成本優(yōu)勢就隨之突顯。”一位不愿具名的房地產(chǎn)權(quán)威業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是蘭州市體育用地不斷被蠶食的重要原因。
據(jù)當(dāng)?shù)卣耸肯虮緢笥浾呓榻B，即使在當(dāng)?shù)卣畠?nèi)部對于該項目也有不同看法，對于此說法，記者試圖向蘭州相關(guān)政府部門求證，但未得到答復(fù)。
最后一宗體育用地
10月，本報記者來到了蘭州萬達廣場的規(guī)劃所在地，十個挖土機、兩臺塔吊、幾十個工人正在一個近2萬平方米左右的大坑內(nèi)緊急施工，進入緊張的開工前準(zhǔn)備階段。
3個月前，這塊大坑上就坐落著蘭州市體校和蘭州市體工大隊，也是蘭州市體育局僅存的一塊體育用地。
“體校內(nèi)的總面積約7000平方米的足球場和田徑場，是學(xué)生運動場地，也是全市運動會、競技比賽、健身活動以及周邊居民遭遇地震、洪水等避難點。”原蘭州市體校的老校長江樹臣介紹，截止到目前，當(dāng)?shù)伢w育局名下的體育用地均因房地產(chǎn)開發(fā)被蠶食殆盡。
蘭州市體育局一位退休的官員介紹，此前蘭州市體育局名下主要有三塊體育場地，一塊是紅山根體育場；一塊是鴨嘴灘體育公園；還有一塊就是蘭州市體校和蘭州市體工大隊原址。
“紅山根體育場被出售給房地產(chǎn)公司，用以商業(yè)住宅小區(qū)的開發(fā)，鴨嘴灘體育公園用地也被建成為個人謀利的餐飲場所，僅存的最后一塊體育用地也因為萬達的到來，而沒能保住。”上述人士如是說。
最終這塊地還是被萬達“拿走”，按照宣傳資料，這個萬達廣場建成后將是蘭州最大的城市綜合體，被蘭州市列為2012年15個重大項目之一。
江樹臣在肯定萬達進入給這座城市帶來的稅收、就業(yè)好處的同時也指出，商業(yè)性的地產(chǎn)開發(fā)在占用學(xué)校、體育場地等公共設(shè)施用地之后，也應(yīng)遵循法律法規(guī)，先建后拆。
據(jù)《體育法》“第四十六條”規(guī)定，任何組織和個人不得侵占、破壞公共體育設(shè)施。因特殊情況需要臨時占用體育設(shè)施的，必須經(jīng)體育行政部門和建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并及時歸還；按照城市規(guī)劃改變體育場地用途的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，先行擇地新建償還。
然而，蘭州市體校和體工大隊已經(jīng)被拆遷一年半，蘭州萬達廣場項目也已完成拆遷，開始動工，但記者走訪蘭州市體育局、規(guī)劃局、國土局等多個部門獲悉，蘭州市轄區(qū)內(nèi)最后一塊體育用地，蘭州市唯一一所體育職業(yè)學(xué)校的選址工作仍未著落。
蘭州的賠本買賣？
更讓江樹臣不解的是，蘭州市政府在引進萬達廣場時，似乎做了貼本的買賣，業(yè)內(nèi)人士估算萬達的拿地價僅為市場價的一半左右。
“項目最早選址位于蘭州七里河區(qū)友誼賓館舊址，但在論證拆遷問題時，發(fā)現(xiàn)該地塊的拆遷量太大，涉及單位復(fù)雜，成本高、難度大，不得不擱置，重新選址。”一位接近蘭州市政府的人士介紹，并最終敲定于天水北路雁灘地塊，原規(guī)劃占地108畝。
對于重新選址地塊，萬達希望以不超過5億元的代價獲得：征地費每畝最高不超過450萬元，108畝共計4.86億元，但據(jù)城關(guān)區(qū)政府關(guān)于蘭州萬達商業(yè)廣場項目匡算的土地征地費用合計共需征地費用65785.6萬元，平均每畝拆遷征地費用609.1萬元，兩者相差1.72億元。
為了促進項目的開建，上述接近蘭州市政府的人士介紹，蘭州市政府提出差價由萬達先行墊付，待項目完成后從商品房建設(shè)、銷售期間的稅收中返還萬達，并報請?zhí)m州市政府審議，但遭到了蘭州市財政局的否定，并建議企業(yè)自行消化。
直到2010年10月份，萬達才以6.58億元的價格拿下城關(guān)區(qū)灘尖子G1018號地，占地也縮減為100.571畝。
原規(guī)劃涉及的拆遷范圍包括蘭州市體校、蘭州市體工大隊、甘肅教育學(xué)院、蘭州勝天房地產(chǎn)開發(fā)公司、省委宣傳部、省統(tǒng)計局、蘭州市軍休五所、省軍區(qū)休養(yǎng)所、灘尖子加油站、中藥材公司共10家單位，需拆遷住宅550戶。
“經(jīng)多次協(xié)調(diào)無果，原萬達項目規(guī)劃用地被縮減了15畝，其中省委宣傳部等政府單位不再列為拆遷范圍，主要的拆遷對象就是蘭州市體校和蘭州市體工大隊兩家單位。”
“100.571畝規(guī)劃用地中，80多畝屬于蘭州市體校和蘭州市體工大隊，土地附著物少，涉及單位簡單，拆遷成本低，難度也較小。”上述接近蘭州市政府不愿具名的權(quán)威人士介紹，因縮減規(guī)劃致使土地出讓金出現(xiàn)的差額，也被要求及時返回給萬達集團。
在本輪拆遷中，上述不愿具名的房地產(chǎn)權(quán)威業(yè)內(nèi)人士稱，萬達無疑是最受益的，低廉的土地價格，優(yōu)質(zhì)的土地資源，高額的利潤回報，連最棘手的拆遷安置，也只是政府行為，和自己毫不相關(guān)，畢竟曾經(jīng)簽訂的土地協(xié)議上，明確規(guī)定的是“三通一平”。