不少業(yè)內(nèi)人士都將今年稱為“去庫(kù)存年”，而維持在高位的待售面積，則成為懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，全國(guó)待售面積約為3.2億平米，超過(guò)去年底的2.7億平米，并一直維持在高位。房企去庫(kù)存壓力仍然很大，個(gè)別房企按今年的銷(xiāo)售速度，所需時(shí)間甚至要達(dá)到10年。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，待售面積過(guò)多，會(huì)使企業(yè)將資金積壓在上面，無(wú)力增加土地儲(chǔ)備。
3.2億平米待售面積
在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)第三次會(huì)員大會(huì)上，聶梅生向記者表示：“自今年6月份以來(lái)，全國(guó)商品房待售房面積一直維持在高位，并且有上升的趨勢(shì)，這是需要警惕的。”
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般來(lái)說(shuō)，待售面積包括通常所說(shuō)的庫(kù)存，是企業(yè)全部可售面積的總和。
據(jù)國(guó)泰君安報(bào)告顯示，目前市場(chǎng)的存貨繼續(xù)攀升，總體去庫(kù)存化情況略差于2008年和2011年末。2012年上半年行業(yè)的去存貨化周期為2.6年，高于2008年第三季度的2.4年、2011年底的2.5年。值得注意的是，一線城市的去庫(kù)存化情況明顯好于二線城市。報(bào)告顯示，一線城市為2.4年，二線城市則達(dá)到3.7年。
事實(shí)上，在本輪調(diào)控中，北京樓市成為率先下跌的城市，但是，最近的成交數(shù)據(jù)表明，北京等一線城市樓市率先回暖反彈，而一些二三線城市的銷(xiāo)售則持續(xù)低迷。
聶梅生表示，這是因?yàn)槎�城市房企積累的待售住宅太多，在這一輪剛需釋放完之后，就會(huì)出現(xiàn)乏力的現(xiàn)象。
一位代理銷(xiāo)售山東某三線城市樓盤(pán)的北京業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)：“當(dāng)?shù)氐姆孔雍茈y賣(mài)，請(qǐng)我們過(guò)去，我們也是束手無(wú)策，因?yàn)槭袌?chǎng)確實(shí)不好。如果三線城市無(wú)法吸引外來(lái)人口買(mǎi)房，房子基本就賣(mài)不出去。在這里幾個(gè)月的時(shí)間，銷(xiāo)售都不見(jiàn)起色。”
據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，由于受到調(diào)控影響，不少開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)三線城市，最近兩年，三線城市的庫(kù)存一直在上漲。最近5個(gè)月，三線城市的庫(kù)存一直以每個(gè)月環(huán)比2%的速度在增長(zhǎng)。
以三四線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)的恒 大地產(chǎn)顯然也遇到了類(lèi)似問(wèn)題。恒 大董事局主席許 家 印在公開(kāi)場(chǎng)合表示，恒
大在三四線城市營(yíng)運(yùn)環(huán)境遇到困難，公司不得不改變策略轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。
顯然，三四線城市銷(xiāo)售周期的拉長(zhǎng)，影響了房企的去化速度。
房企去化周期最高達(dá)10年
當(dāng)前，消化庫(kù)存已經(jīng)成為房企的最重要的任務(wù)之一。
一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，目前，很多大房企積壓了不少待售的面積，尤其在一些三四線城市，雖然成交量有所回升，但是只要價(jià)格微漲，銷(xiāo)售速度就會(huì)立刻慢下來(lái)。因此，本著快速去庫(kù)存化原則的房企都不敢輕易調(diào)整售價(jià)。
據(jù)國(guó)泰君安一份報(bào)告顯示，根據(jù)2012年各房企中報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、保利、金地等房企的去化時(shí)間為2-3年，也就是說(shuō)消化掉企業(yè)目前所有可售面積需要的時(shí)間，2-3年的水平是一個(gè)比較正常的周期。而泛海建設(shè)(3.78,0.08,2.16%)的去化時(shí)間則高達(dá)10年之久，萬(wàn)科的存貨增速超30%，保利的存貨增速為20%左右。
據(jù)恒
大地產(chǎn)今年中期報(bào)告顯示，公司處于開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目?jī)r(jià)值高達(dá)1010億元，較年初增加近百億元，明年可供銷(xiāo)售項(xiàng)目增至最多240個(gè)，較2012年增長(zhǎng)逾30%。許 家
印也表示，持續(xù)上升的庫(kù)存水平可能會(huì)給業(yè)績(jī)帶來(lái)負(fù)面影響。
“如果房企的大量資金積壓在待售房上，就要非常小心。現(xiàn)在，一些大開(kāi)發(fā)商甚至?xí)?00億的資金壓在待售房上。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)壓在待售房上的資金比例為15%-25%比較合適，如果占企業(yè)資金的三分之一，資金就會(huì)面臨比較大的壓力，企業(yè)也就無(wú)力做其它的事情。”聶梅生表示。
目前來(lái)看，去化時(shí)間比較正常的保利、萬(wàn)科、金地等房企都在今年大量增加土地儲(chǔ)備，保利今年用于土地儲(chǔ)備的資金高達(dá)286.3億元，萬(wàn)科則為267億元，是今年房企用于拿地金額的前兩位。
聶梅生認(rèn)為，保利等房企拿地比較猛是因?yàn)榻衲甑娜?kù)存速度比較快，需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。而10月份土地購(gòu)置面積環(huán)比為-18%，實(shí)際上是不少房企因?yàn)榇勖娣e比較多，積壓了一部分資金，房企擴(kuò)張的積極性就不夠，這也是投資增速同比去年仍然下降的原因。
雖然從今年前10個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，不少大房企已經(jīng)完成或超額完成了銷(xiāo)售任務(wù)，但是房企的存貨值仍處于不斷上升之中。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍認(rèn)為，在今年接下來(lái)的時(shí)間里，消化庫(kù)存將成為眾多房企的艱巨任務(wù)，而11月份市場(chǎng)的認(rèn)可程度，將決定庫(kù)存去化的最終效果。
蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示：“房企去庫(kù)存的壓力的確比較大，但是，從目前各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，包括景氣指數(shù)、銷(xiāo)售情況等，多數(shù)城市處于向好的趨勢(shì)。目前，北京、上海等一線城市的樓市已經(jīng)回暖。”