“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多地市場成交量和成交價格趨于穩(wěn)定，旺季不旺成為今年樓市的顯著特點。專家分析，調(diào)控政策下，供需雙方的表現(xiàn)都更加理性，樓市平穩(wěn)的主基調(diào)仍將持續(xù)。
量價趨穩(wěn) 旺季不旺
“從以往市場表現(xiàn)看，9月、10月會有更多的剛性需求和改善性需求入市，拉動成交量和成交價格。但今年的情況有所不同，量價趨穩(wěn)，旺季不旺，是今年樓市最顯著的特點。”長城證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇緒盛說。
數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京二手住宅網(wǎng)簽成交量為11449套，環(huán)比下降9%。而在9月，這一數(shù)字為12500套左右，環(huán)比下降約12.3%，“金九銀十”整體呈現(xiàn)“量價平穩(wěn)”的態(tài)勢。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場部統(tǒng)計，天津10月二手私產(chǎn)住宅成交4592套，環(huán)比下降12.9%;成交面積37.4萬平方米，環(huán)比下降12.4%。9月二手私產(chǎn)住宅成交面積42.7萬平方米，環(huán)比下降8.2%。
此外，樓市價格也基本處于穩(wěn)定狀態(tài)。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年10月，全國100個城市新建住宅平均價格為8768元/平方米，環(huán)比上漲0.17%，這一漲幅與9月持平。
而在北京、上海、廣州、深圳等十大城市，10月新建住宅均價為15625元/平方米，環(huán)比上漲0.33%，同比下跌0.6%，也是連續(xù)第10個月同比下跌，房價缺乏上漲動力。
與旺季不旺形成鮮明對比的是，今年5月份開始，不少地區(qū)的新建商品房與二手房市場呈現(xiàn)回暖跡象，部分剛性需求和改善需求得到釋放。鏈家地產(chǎn)市場部經(jīng)理李曉煒表示，6月至8月“淡季不淡”，消化了過多的市場需求，影響到“金九銀十”的成交量，也成為今年樓市的一個特點。
供需雙方博弈加劇
資深樓市評論人、購房顧問網(wǎng)主編蘇步超說，“金九銀十”的傳統(tǒng)規(guī)律已經(jīng)被打破。從市場需求角度看，調(diào)控政策不放松，一些購房者選擇了觀望。再加上經(jīng)濟下行壓力加大，一些人難以承受購置房屋所帶來的負債風險。由此判斷，近期樓市不會出現(xiàn)需求量的大幅提升。
在位于天津市白堤路的我愛我家房地產(chǎn)中介門店，置業(yè)顧問李德俊介紹，“金九銀十”期間，二手房業(yè)主推出房源的意愿很強烈，但成交量卻沒有大幅上漲。“不僅到門店咨詢的人數(shù)沒有增加，還有的購房者來店里看了十幾次，但始終對價位不滿意，繼續(xù)選擇觀望。”
“持續(xù)近兩年的調(diào)控政策，使當前房價平穩(wěn)運行，購房者并不急于出手，市場處于博弈期。”我愛我家市場研究中心分析人士表示。
與此同時，開發(fā)商也積極調(diào)整銷售策略，通過“以價換量”的方式消解庫存。位于天津市的弘澤鑒筑項目以小戶型為主，吸引了不少剛性需求的購房者。但銷售中心的工作人員還是謹慎表示，在綜合調(diào)研了周邊地區(qū)的房價后，調(diào)低了項目開盤價格，以便實現(xiàn)快速銷售。
“盡管開發(fā)商在積極推盤，但在調(diào)控政策不放松的背景下，樓市成交狀況不及預期，促使開發(fā)企業(yè)合理定價，樓市的成交量和成交均價趨于平穩(wěn)。”中國指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝說。
平穩(wěn)仍是樓市主基調(diào)
“投資投機需求得到有效遏制，房價被剛性需求和改善性需求支撐，短時間內(nèi)很難有大的波動，這也是各方期待的結果。”中國房產(chǎn)信息集團天津機構負責人張勇預測，現(xiàn)有的樓市調(diào)控政策不放松，但更加嚴厲的政策也難以出現(xiàn)，因此樓市可能會呈現(xiàn)一種緩慢回升的狀態(tài)，平穩(wěn)仍然是主基調(diào)。
我愛我家市場分析人士預計，“金九銀十”并未表現(xiàn)出傳統(tǒng)的旺季趨勢，表明宏觀調(diào)控效果不斷深化，購房者趨于理性。預計未來一段時間，市場不會出現(xiàn)較大波動，成交價格也有望保持穩(wěn)定。
專家還分析，在需求不旺的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)良性發(fā)展，不僅關系自身利益，也是樓市穩(wěn)定的重要因素。
張勇說，近段時間，開發(fā)商的土地儲備和房屋庫存都有所上升，處于一種“超供”的狀態(tài)。為了實現(xiàn)資源的有效利用，促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，開發(fā)商應及時“盤活”現(xiàn)有資源，避免陷入困境。
蘇緒盛研究發(fā)現(xiàn)，隨著市場日趨平穩(wěn)，大型房企的資金來源甚至有轉好的跡象，但一些中小房企的銷售情況并不樂觀，融資也比較困難，行業(yè)分化趨勢將促使開發(fā)商更加合理地確定銷售價格。