在“銀十”接近尾聲之際，不少地方的樓市調(diào)控政策悄然微調(diào)。多個(gè)二三線城市公積金貸款額度上限大幅提升，異地購(gòu)房公積金還貸也逐漸鋪開(kāi)。市場(chǎng)人士擔(dān)心，公積金“新政”會(huì)否引來(lái)投資投機(jī)性需求攪亂當(dāng)前樓市穩(wěn)定局面？
提高貸款額度 推行異地互貸
１０月２０日起，武漢市住房公積金政策迎來(lái)自２０１０年樓市調(diào)控以來(lái)最大一次調(diào)整。此次調(diào)整涉及公積金提取、貸款、辦理流程等三大類６項(xiàng)內(nèi)容。其中，最引人注目的是武漢市民首次使用公積金購(gòu)買二手房，貸款最高限額由４０萬(wàn)元提高到６０萬(wàn)元。
“過(guò)去最多只能貸款４０萬(wàn)元明顯不夠。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國(guó)政說(shuō)，在武漢購(gòu)買一套１００平方米的二手房，總價(jià)普遍達(dá)９０萬(wàn)元左右。除去首付后，有５０多萬(wàn)元需要貸款。此次公積金貸款額度提高后，能基本滿足購(gòu)房者的貸款需求。
不僅是武漢，近段時(shí)間以來(lái)，不少地方政府都提高了公積金貸款額度。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有２０多個(gè)城市上調(diào)了公積金貸款額度。深圳市從９月２８日開(kāi)始就將住房公積金貸款由原來(lái)的８０萬(wàn)元提高到９０萬(wàn)元。昆明市也表示將提高貸款最高額度，放寬公積金貸款還款年限。
公積金互貸也在越來(lái)越多的城市中推開(kāi)。武漢從１０月２０日起，在外地用商貸購(gòu)房，也能提取武漢住房公積金。除此之外，珠三角及湖南長(zhǎng)株潭、沈陽(yáng)、北京等城市也加入到公積金異地互貸的行列。
武漢公積金中心歸集處處長(zhǎng)王香華認(rèn)為，隨著各城市間經(jīng)濟(jì)往來(lái)的密切，必然會(huì)有許多人有跨城購(gòu)房需求。打通公積金用于異地購(gòu)房的提取，可以滿足這些需求。
激活土地市場(chǎng) 挖掘剛需購(gòu)買力
一二線城市樓市調(diào)控政策調(diào)整緣何偏愛(ài)公積金？業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)整公積金一般不存在政策層面的阻力，既有利于釋放微調(diào)信息，也不逾越限購(gòu)限貸的政策“紅線”，是地方政府微調(diào)最容易執(zhí)行的辦法。
一方面，土地市場(chǎng)遇冷是各地頻繁調(diào)整公積金政策的直接原因。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員楊紅旭表示，掌握公積金政策主動(dòng)權(quán)的地方政府此時(shí)進(jìn)行政策調(diào)整，反映了土地出讓金收入減少的背景下地方政府刺激樓市的意愿。截至目前，武漢四季度共掛牌出讓６２宗地塊，年底前將迎來(lái)土地拍賣盛宴。
另一方面，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的熱銷后，金九銀十的樓市陷入了低迷。剛性需求已消耗大半，市場(chǎng)購(gòu)買力急需補(bǔ)充新鮮力量。武漢公積金中心副主任劉飛鵬說(shuō)，此次調(diào)整將釋放一定的中低收入居民以及異地人才住房的剛性需求。
李國(guó)政表示，這一輪公積金貸款上限調(diào)整及異地互貸等措施，均有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，加速新房和二手房流轉(zhuǎn)。同時(shí)，部分城市用公積金貸款購(gòu)買首套住房，首付最低可達(dá)兩成，大大降低了剛需入市的門檻，可以在一定程度上刺激成交量回升。
是助力剛需 還是刺激投機(jī)？
早在５月底，重慶、武漢等１０多個(gè)城市先后放寬了首套房公積金貸款政策，降低貸款首付，提高個(gè)人貸款額度。此后，各地樓市逐漸回暖，大量剛需入市帶來(lái)銷量持續(xù)上漲。因此，這一輪公積金‘新政’一開(kāi)始就引起了市場(chǎng)擔(dān)憂。
“公積金‘新政’不排除會(huì)帶來(lái)少數(shù)投資、投機(jī)行為。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說(shuō)，一旦在全國(guó)推行，可能會(huì)使一些城市的外來(lái)購(gòu)房者增加，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。同時(shí)，在執(zhí)行環(huán)節(jié)，個(gè)別被限購(gòu)的購(gòu)房者也會(huì)鉆空子入市，甚至惡意套取公積金。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東教授認(rèn)為，公積金政策微調(diào)對(duì)于樓市整體態(tài)勢(shì)影響不大。“依靠公積金購(gòu)房的大多是剛性需求，加上樓市調(diào)控政策尚未見(jiàn)絲毫松動(dòng)的跡象，短期內(nèi)不會(huì)影響房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，利用公積金來(lái)投機(jī)投資的行為不會(huì)成為主流。”
張東認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策主要在于抑制投資投機(jī)性需求，支持自住性購(gòu)房需求。政策層面的微調(diào)，“刺激剛需”或?qū)⒊蔀橄乱浑A段樓市政策走向的特征。
不過(guò)，有關(guān)部委近日密集表示，下一階段將嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)背景下，避免個(gè)別地方政府放松樓市調(diào)控，以變相刺激救濟(jì)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。要進(jìn)一步鞏固和強(qiáng)化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果。