中糧地產(chǎn)位于深圳坪山新區(qū)的地王項(xiàng)目——中糧一品瀾山于近期高價(jià)入市，成交均價(jià)13500元/平方米。然而，當(dāng)日推出的房源不過(guò)一百余套，以開(kāi)發(fā)商對(duì)外聲稱的八成去化率計(jì)算，銷(xiāo)售套數(shù)也不及100套，這對(duì)于總量龐大的一品瀾山來(lái)說(shuō)并不算好成績(jī)。
兩年前，中糧地產(chǎn)力壓萬(wàn)科、金地、佳兆業(yè)等，以總價(jià)7.42億元、樓面地價(jià)6074元/平方米拿下該項(xiàng)目地塊，創(chuàng)造了深圳坪山新區(qū)的新地王。
2010年前后，背靠中糧集團(tuán)的中糧地產(chǎn)可謂意氣風(fēng)發(fā)，在多個(gè)城市高價(jià)拿地，如今，這些項(xiàng)目在嚴(yán)厲調(diào)控的背景下陸續(xù)入市，中糧地產(chǎn)可謂“騎虎難下”。
同樣遭遇尷尬的還有中糧地產(chǎn)的業(yè)績(jī)。據(jù)公司最近發(fā)布的三季報(bào)，2012年7~9月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入14.73億元，同比增加141.98%，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)卻虧損2447萬(wàn)元，同比大幅下跌267.6%；1~9月，中糧地產(chǎn)扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)已虧損1.86億元。
昨日，中糧地產(chǎn)證券事務(wù)代表對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，三季度報(bào)虧損是由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較少，公司的主要結(jié)算項(xiàng)目集中在第四季度，全年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)不會(huì)超出去年的正負(fù)50%。
而對(duì)于外界一直頗為關(guān)注的大股東商業(yè)部分資產(chǎn)的注入問(wèn)題，中糧地產(chǎn)證券事務(wù)代表坦言：“目前仍未接到集團(tuán)層面的任何正式通知。”
艱難的平臺(tái)整合之路
“有個(gè)富爸爸，衣食無(wú)憂”，這是曾經(jīng)一位地產(chǎn)行業(yè)研究員對(duì)中糧地產(chǎn)的評(píng)價(jià)。在中糧集團(tuán)今年收購(gòu)香港上市公司僑福企業(yè)(00207.HK)股權(quán)之前，中糧地產(chǎn)是中糧集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。
2006年2月，中糧集團(tuán)于中糧地產(chǎn)股權(quán)分置改革過(guò)程中承諾，將以中糧地產(chǎn)作為整合及發(fā)展中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)平臺(tái)，并逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
2008年3月，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，中糧集團(tuán)擬向本公司轉(zhuǎn)讓其直接或間接持有的9家地產(chǎn)公司的股權(quán)，集團(tuán)與本公司正積極研究通過(guò)定向增發(fā)或其他方式收購(gòu)資產(chǎn)。
此舉被認(rèn)為是中糧地產(chǎn)向中糧集團(tuán)住宅業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)的重要一步，然而，雖然外界普遍評(píng)價(jià)擬置入項(xiàng)目的前景良好，但關(guān)于這部分資產(chǎn)的注入?yún)s在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)毫無(wú)音訊。
當(dāng)時(shí)，中糧地產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，資產(chǎn)注入面臨著很多實(shí)際困難，比如財(cái)務(wù)、法律問(wèn)題等等，另外公司也將本著負(fù)責(zé)任的態(tài)度選擇比較成熟的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，這也給注入時(shí)間帶來(lái)一定不確定性。
直到2010年9月，中糧地產(chǎn)終于發(fā)布公告，擬通過(guò)配股方式募資35.37億元，其中的27.17億元將用于收購(gòu)母公司中糧集團(tuán)名下5家地產(chǎn)公司，該配股方案仍需證監(jiān)會(huì)審核。
中糧地產(chǎn)管理層沒(méi)有想到的是，這一方案并未得到監(jiān)管層的即刻支持。無(wú)奈之下，中糧地產(chǎn)決定自行籌資進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)。
如何自謀出路？
其實(shí)，除了中糧集團(tuán)的住宅資產(chǎn)，此前市場(chǎng)對(duì)中糧集團(tuán)是否會(huì)將旗下規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)注入中糧地產(chǎn)一直抱有期待。
7月17日晚間，僑福企業(yè)發(fā)布公告稱，中糧集團(tuán)旗下的中糧香港將以每股0.92港元作價(jià)，向公司主席黃健華及兄弟收購(gòu)合共3.937億股股份，涉及金額3.622億港元。中糧香港表示，除了現(xiàn)在的物業(yè)及投資業(yè)務(wù)外，將研究是否適宜進(jìn)行任何資產(chǎn)或業(yè)務(wù)收購(gòu)。
有媒體報(bào)道稱，僑福企業(yè)下半年公布一系列新人事任命，當(dāng)中大部分人員參與中糧旗下商業(yè)品牌“大悅城”項(xiàng)目，加劇了中糧集團(tuán)將商業(yè)地產(chǎn)部門(mén)注入香港殼公司的預(yù)期。
對(duì)此，中糧地產(chǎn)證券部人士對(duì)記者回應(yīng)稱，目前也并沒(méi)有接到集團(tuán)對(duì)于如何整合下一步的任何書(shū)面通知。
不過(guò)，無(wú)論最終“中糧系”如何整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)目前陷入窘境已成事實(shí)。瑞銀證券最新發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，公司主要開(kāi)發(fā)中高端住宅，并且項(xiàng)目均位于限購(gòu)城市，而在當(dāng)前的政策環(huán)境下，這些城市的改善性需求和投資性需求或?qū)⒈３值兔浴?BR>
“在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化，適時(shí)作出一些調(diào)整，重點(diǎn)關(guān)注首次置業(yè)、改善性需求。”中糧地產(chǎn)證券事務(wù)代表如是表示。
值得一提的是，盡管深陷窘境，但中糧地產(chǎn)仍具備諸多優(yōu)勢(shì)。7月25日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司擬向控股股東中糧集團(tuán)有限公司申請(qǐng)31.25億元授信額度，期限三年，利率為不超過(guò)額度項(xiàng)下每筆借款對(duì)應(yīng)的同期同檔次銀行貸款基準(zhǔn)利率的1.055倍。
同時(shí)，截至9月30日，中糧地產(chǎn)依然持有大量招商證券的股票，期末賬面價(jià)值約7.37億元。此前，通過(guò)多次出售手中的金融資產(chǎn)，中糧地產(chǎn)在非經(jīng)常性損益大增的情況下實(shí)現(xiàn)“扭虧”。