房價下跌業(yè)主集體“退房”，開發(fā)商承諾“售后包租”卻未能兌現(xiàn)，中介強行“撮合”加劇二手房交易糾紛……記者從深圳市中級人民法院了解到，受國內外經濟、金融形勢和房地產調控政策影響，深圳房地產市場房地產糾紛呈多發(fā)態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，２００８年以來，深圳每年的案件總數(shù)都在１萬件左右，房地產行業(yè)“潛規(guī)則”浮出水面。
一年逾萬起案件標的額大
深圳市中級人民法院日前發(fā)布的《深圳法院房地產審判工作白皮書》顯示，２００８年１月—２０１２年６月，深圳兩級法院受理的各類房地產民事案件就多達５６９３５件，收案標的總額高達２７９．９億元。
盤點深圳的房地產民事案件，其中一個主要特點就是案件標的額相對較大，群體性糾紛較多。據(jù)統(tǒng)計，２００８年以來，全市法院受理的房地產案件中，涉及１００名以上當事人的群體性案件就有３０余起。隨著深圳樓市大幅度調整，房價一度出現(xiàn)“過山車”現(xiàn)象，一些放棄首付和房產的主動斷供者浮出水面。“退房潮”引發(fā)群體性糾紛，開發(fā)商和業(yè)主最終對簿公堂。
與此同時，一些新類型案件也不斷涌現(xiàn)。房屋買賣合同、房屋租賃合同、物業(yè)服務和建設工程合同糾紛這四種傳統(tǒng)類型案件占一審房地產案件總數(shù)的６３．４２％，比重較大。而涉及房屋優(yōu)先購買權、建筑物區(qū)分所有權、小區(qū)業(yè)主自治、停車位的案件以及因所有權爭議提起的確權和執(zhí)行異議之訴這些新類型案件逐漸增多。
據(jù)深圳市中級人民法院副院長郝麗雅介紹，深圳的房地產案件當中還有一個難以解決的“疑難雜癥”：由于歷史原因，目前深圳有數(shù)量不少的違法建筑尚未經過行政處理程序，針對這些違法建筑提起的確權、分割和物權保護的案件很難通過訴訟途徑得到解決。
行業(yè)“潛規(guī)則”浮出水面
深圳市中級人民法院相關負責人在接受新華社記者采訪時談到，在一系列房地產案件的審理過程中，房地產行業(yè)“潛規(guī)則”浮出了水面：
建筑市場違法分包、轉包和掛靠現(xiàn)象突出。有的建筑企業(yè)很少參與工程的實際施工，而以出借資質、收取管理費作為主要經營收入。這些違法行為導致有關施工單位資質的法律規(guī)定形同虛設，工程質量難以保證，并由于質量問題和拖欠錢款引發(fā)大量糾紛。
部分房地產開發(fā)商違規(guī)違約有“污點”。比如：建設部２００１年頒發(fā)的《房地產銷售管理辦法》就明確規(guī)定，不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋。２００６年５月，建設部又對當時再度盛行的“返租經營”未竣工房產再次發(fā)文，明確“售后包租”、“承諾回報”等為房地產廣告明令禁止的內容。有的開發(fā)商為規(guī)避法律，在售樓時另成立一家公司負責與小業(yè)主簽訂代理出租合同，利用政策漏洞打擦邊球，達到售后返租的目的。
房地產經紀行業(yè)入行門檻不高，人員素質參差不齊。一些中介人員服務意識差，一味撮合交易，對房屋狀況、賣方真實報價等應當披露的信息隱瞞不報，對賣方是否有處分權、買方是否屬于限購對象等影響合同履行的問題不作詢問了解。有的中介人員為獲取不正當利益，先與賣方簽訂房屋買賣合同，再尋找買主。在找不到買主的情況下，為逃避合同責任，又主張之前所簽合同為無權代理，請求認定合同無效。甚至有的中介人員采取欺騙手段，為合同履行設置障礙，激化雙方矛盾。
部分物業(yè)公司重管理輕服務，對一些重大事項不按法律法規(guī)的要求提交業(yè)主大會決定，甚至有物業(yè)公司采取非法手段對業(yè)主委員會委員進行拉攏、威脅，干擾業(yè)委會正常行使職權，引發(fā)業(yè)主不滿。一些小區(qū)的業(yè)委會未能充分發(fā)揮職能，維護業(yè)主合法權益，在不能通過業(yè)委會反映訴求的情況下，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突更加直接，也更加激烈。
雙方守約和風險意識不強
記者從深圳市中級人民法院了解到，不少房地產糾紛都是由于買賣雙方守約意識和風險意識不強造成的。
據(jù)深圳市中級人民法院相關負責人介紹，在二手房買賣當中，很多當事人不重視合同約定，不嚴格按照合同約定的期限履行合同義務。有些賣方全權委托經紀人員和擔保公司辦理贖樓及過戶手續(xù)，對交易過程甩手不問，甚至對受托人未按期贖樓的情況都不知悉。有些買方對限購政策和房貸政策不作事先了解，在簽約后才發(fā)現(xiàn)無法履行合同。
同時，一些企業(yè)和個人風險意識不夠，以僥幸心理購買不具備交易條件的福利房、微利房、經濟適用房甚至農民房，為事后的法律糾紛埋下了隱患。
還有一些當事人在交易“蜜月期”缺乏風險意識，埋下隱患。例如，一些戀愛中的男女為共同居住或準備結婚一起購買房屋，登記的所有權份額與雙方的實際出資情況并不一致，在分手時，往往容易產生糾紛。一些當事人借用他人名義買房，而與被借名義人發(fā)生產權糾紛的案件也時有發(fā)生。