近日，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本、公布區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間、控制房地產(chǎn)利潤(rùn)在10%左右。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門(mén)備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。目的在于防止房?jī)r(jià)反彈，引導(dǎo)剛需人群理性購(gòu)房。然而對(duì)此樓市新政，開(kāi)發(fā)商表示開(kāi)發(fā)成本存在很多變動(dòng)因素難以測(cè)算，購(gòu)房者表示能否防止房?jī)r(jià)反彈還要看設(shè)置的具體住房售價(jià)區(qū)間，業(yè)內(nèi)人士稱可操作性不強(qiáng)。
摸清底數(shù) 分區(qū)域測(cè)算住房成本
通知要求，各城市要?jiǎng)澏▍^(qū)域分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，合理利潤(rùn)率控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間在媒體上公布，同時(shí)在物價(jià)部門(mén)的備案價(jià)格應(yīng)在公布的價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)。
根據(jù)陜西省住建廳、省物價(jià)局明確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和利潤(rùn)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，商品房成本測(cè)算包含土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目。
加強(qiáng)管理 密切關(guān)注房?jī)r(jià)上漲情況
通知要求，各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政管理部門(mén)將共同做好普通商品住房銷售價(jià)格的管理工作，密切關(guān)注房?jī)r(jià)上漲情況，采取有效措施，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
根據(jù)要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，須一次性公開(kāi)全部房源，實(shí)行“一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)”對(duì)外銷售。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在商品房銷售之前到當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)進(jìn)行價(jià)格備案，備案價(jià)格應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)。經(jīng)備案的商品房銷售價(jià)格及不同樓層的累進(jìn)加價(jià)率應(yīng)在價(jià)格信息網(wǎng)上進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。
業(yè)內(nèi)人士 后續(xù)細(xì)則值得關(guān)注
“這個(gè)要求可操作性不強(qiáng)！”資深房地產(chǎn)從業(yè)人士徐從德認(rèn)為，沒(méi)有哪條法律規(guī)定商品價(jià)格不能超過(guò)10%的利潤(rùn)率。而且在實(shí)際操作中也很難執(zhí)行。“政府通過(guò)招商引資請(qǐng)來(lái)了開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在對(duì)利潤(rùn)率有限制，有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商有這樣的想法，我把地退了算了，我可能投資別的項(xiàng)目更賺錢。”而且他認(rèn)為，還有一個(gè)后果就是，我可以先訂一個(gè)價(jià)格，備案了再說(shuō)。“因?yàn)樗谐杀竞怂愕捻?xiàng)目，都有可操作性。”徐從德覺(jué)得，目前看來(lái)，這個(gè)更多是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)姿態(tài)，后續(xù)有什么細(xì)則出臺(tái)值得關(guān)注一下。
開(kāi)發(fā)商 可變因素多成本難測(cè)算
一位開(kāi)發(fā)商稱，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)尤其是大體量樓盤(pán)需要一個(gè)較為長(zhǎng)期的過(guò)程，期間人力成本、物料成本都處于一個(gè)變動(dòng)的過(guò)程，很難預(yù)測(cè)。而樓盤(pán)建設(shè)出于地平面就可完成預(yù)售證的申請(qǐng)批復(fù)，在此階段準(zhǔn)確測(cè)算成本幾不可能，除非將來(lái)實(shí)施現(xiàn)房銷售，成本利潤(rùn)控制才有可能實(shí)現(xiàn)。
國(guó)外如何控制房?jī)r(jià) 開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高可判刑
德國(guó)建立了地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制，對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租等實(shí)行指導(dǎo)價(jià)制度。按照德國(guó)的法律，如果房地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)的20%，即為超高房?jī)r(jià)，構(gòu)成了違法行為。如果房地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)50%則為房?jī)r(jià)暴利，觸犯刑法，出售者最高將被判處3年徒刑。
美國(guó)小區(qū)須留一定房屋作低價(jià)房。美國(guó)政府規(guī)定，一個(gè)人在同一小區(qū)只能購(gòu)買一套住房。有70套以上的住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商必須以低于市價(jià)25%的價(jià)格，將至少10%的住房出售給為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人。
在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房?jī)刹糠纸M成。其中，類似于中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的政府組屋由政府投資修建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。
政策要點(diǎn)
售價(jià)測(cè)算 開(kāi)發(fā)成本+10%左右的合理利潤(rùn)
社會(huì)公示 通過(guò)媒體公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間
加強(qiáng)引導(dǎo)
商品住房?jī)r(jià)格滿足自住型和改善型住房需求
公開(kāi)房源 房企在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開(kāi)全部房源，一房一價(jià)
明碼標(biāo)價(jià)
新建商品住房的供水、供電、供氣、供暖、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)及其他屬于購(gòu)房人所有的公共設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)費(fèi)用，均包含在房?jī)r(jià)中，不得另行收取
價(jià)格備案
商品房售價(jià)須在政府備案，備案價(jià)應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)