記者日前從深圳市中級(jí)人民法院了解到，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)和房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性波動(dòng)，房地產(chǎn)糾紛呈多發(fā)態(tài)勢(shì)。2008年以來(lái)，深圳每年的房地產(chǎn)案件總數(shù)都在一萬(wàn)件左右。
深圳房地產(chǎn)案件每年逾萬(wàn)件
深圳毗鄰港澳，一直扮演著香港人內(nèi)地置業(yè)首選城市的角色。深圳房地產(chǎn)業(yè)得風(fēng)氣之先，發(fā)展十分迅猛。早在90年代初，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)就進(jìn)入活躍期。隨著2005年深圳房?jī)r(jià)加速上漲，房地產(chǎn)交易更加活躍，與此同時(shí)，房地產(chǎn)交易當(dāng)中的糾紛也大量涌現(xiàn)。
深圳市中級(jí)人民法院日前發(fā)布的《深圳法院房地產(chǎn)審判工作白皮書(shū)》顯示，2008年1月至2012年6月，深圳兩級(jí)法院受理的各類房地產(chǎn)民事案件就多達(dá)56935件，收案標(biāo)的總額高達(dá)279.9億元。
深圳房地產(chǎn)民事案件主要存在以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較大，案件總量居高不下。2008年以來(lái)，每年的房地產(chǎn)案件總數(shù)都在一萬(wàn)件左右的高位波動(dòng)。二是案件標(biāo)的額相對(duì)較大，群體性糾紛較多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年以來(lái)，全市法院受理的房地產(chǎn)案件中，涉及100名以上當(dāng)事人的群體性案件就有30余起。三是傳統(tǒng)類型案件比重較大，新類型案件不斷涌現(xiàn)。房屋買賣合同、房屋租賃合同、物業(yè)服務(wù)和建設(shè)工程合同糾紛這四種傳統(tǒng)類型案件占一審房地產(chǎn)案件總數(shù)的63.42%，比重較大。而涉及房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、小區(qū)業(yè)主自治、停車位的案件以及因所有權(quán)爭(zhēng)議提起的確權(quán)和執(zhí)行異議之訴這些新類型案件也逐漸增多。四是復(fù)雜疑難案件增多，審理難度不斷加大。這既有案件本身的因素，認(rèn)定事實(shí)和適用法律難度大，也有信訪等案件之外的因素給案件處理帶來(lái)的壓力。
房地產(chǎn)案件曝行業(yè)“潛規(guī)則”
深圳市中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)談到，在一系列房地產(chǎn)案件的審理過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”浮出水面。
一是建筑市場(chǎng)違法分包、轉(zhuǎn)包和掛靠現(xiàn)象突出。有的建筑企業(yè)很少參與工程的實(shí)際施工，而以出借資質(zhì)、收取管理費(fèi)作為主要經(jīng)營(yíng)收入。這些違法行為導(dǎo)致法律有關(guān)施工單位資質(zhì)的規(guī)定形同虛設(shè)，工程質(zhì)量難以保證，并由于質(zhì)量問(wèn)題和拖欠錢款引發(fā)大量糾紛。
二是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)違約現(xiàn)象尚待糾治。比如：建設(shè)部2001年頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷售管理辦法》就明確規(guī)定，不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋。2006年5月，建設(shè)部又對(duì)當(dāng)時(shí)再度盛行的“返租經(jīng)營(yíng)”未竣工房產(chǎn)再次發(fā)文，明確“售后包租”、“承諾回報(bào)”等為房地產(chǎn)廣告明令禁止的內(nèi)容。有的開(kāi)發(fā)商為規(guī)避法律，在售樓時(shí)另成立一家公司負(fù)責(zé)與小業(yè)主簽訂代理出租合同，利用政策漏洞打擦邊球，達(dá)到售后返租的目的。一些案件在開(kāi)發(fā)商收到房款后，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的公司拖欠租金，甚至停止經(jīng)營(yíng)、欠租逃匿，導(dǎo)致小業(yè)主無(wú)法收到約定租金。
三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亟待規(guī)范，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)有待提高。四是物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有待提高。在一些案件的審理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，部分物業(yè)公司不按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)，重管理輕服務(wù)，對(duì)一些重大事項(xiàng)不按法律法規(guī)的要求提交業(yè)主大會(huì)決定，對(duì)維修資金不進(jìn)行專款專用，不定期定點(diǎn)公開(kāi)收支賬目，對(duì)業(yè)主投訴的問(wèn)題不進(jìn)行及時(shí)處理。甚至有物業(yè)公司采取非法手段對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行拉攏、威脅，干擾業(yè)委會(huì)正常行使職權(quán)，引發(fā)業(yè)主不滿。一些小區(qū)的業(yè)委會(huì)未能充分發(fā)揮職能，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，有些小區(qū)甚至沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)。在不能通過(guò)業(yè)委會(huì)反映訴求的情況下，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突更加直接，也更加激烈。
守約意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)亟待加強(qiáng)
記者從深圳市中級(jí)人民法院了解到，不少房地產(chǎn)糾紛都是由于買賣雙方守約意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)造成的。建筑市場(chǎng)事前約定不明手續(xù)不清事后相互扯皮的情況較為常見(jiàn)。
據(jù)深圳市中級(jí)人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在二手房買賣當(dāng)中，很多當(dāng)事人不重視合同約定，不嚴(yán)格按照合同約定的期限履行合同義務(wù)。有些賣方全權(quán)委托經(jīng)紀(jì)人員和擔(dān)保公司辦理贖樓及過(guò)戶手續(xù)，對(duì)交易過(guò)程甩手不問(wèn)，甚至對(duì)受托人未按期贖樓的情況都不知悉。有些買方對(duì)限購(gòu)政策和房貸政策不作事先了解，在簽約后才發(fā)現(xiàn)無(wú)法履行合同。還有些買方明知自己屬于限購(gòu)限貸政策約束的對(duì)象，無(wú)法辦理房貸和過(guò)戶手續(xù)，仍與賣方先簽訂合同，在簽約后再要求賣方同意其以他人名義辦理過(guò)戶，在賣方不同意或者找不到符合過(guò)戶條件的買方的情況下，買方因無(wú)法繼續(xù)履行合同往往要支付高額違約金。
同時(shí)，一些企業(yè)和個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠，以僥幸心理購(gòu)買不具備交易條件的福利房、微利房、經(jīng)濟(jì)適用房甚至農(nóng)民房，為事后的法律糾紛埋下了隱患。