住宅庫存量9月再創(chuàng)新高。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國20大城市9月末庫存環(huán)比增長6%。與此同時，土地市場的表現(xiàn)頗為活躍，房企拿地熱情逐漸高漲。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前的庫存逆增系“金九銀十”房企推盤增加導致，并非滯銷。而拿地的復蘇則表明房企資金面得到緩解，對后市存有樂觀預期。但受需求放緩和調(diào)控政策從緊影響，預計四季度房地產(chǎn)活躍度有限，市場將由慣性上漲轉(zhuǎn)為盤整震蕩。
庫存逆增不減房企拿地熱情
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月，全國20大典型城市新建商品住宅庫存總量為8465萬平方米，同比增長23%，環(huán)比增長6%。專家指出，一二線城市改變了自2011年12月以來的下跌趨勢，出現(xiàn)庫存逆增現(xiàn)象。
與此同時，土地市場的熱度卻在升溫。鏈家地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤置地、金地集團、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)10家一線房企在今年1-9月份的拿地金額已達到931億元。
“一般來說，房企拿地和庫存增多現(xiàn)象相悖，幾乎不可能同時出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。
對此，不少專家表示，拿地緩解的復蘇揭示著房地產(chǎn)市場由去年的低迷將逐漸轉(zhuǎn)為活躍。但是綜合來看，目前房企拿地依舊呈現(xiàn)出謹慎的特點。
鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員張絮指出，一方面，雖然市場溢價率有所走高，但多為優(yōu)質(zhì)地塊，整體并沒有出現(xiàn)過熱的情況。另一方面，資金面及銷售較好的大型房企補倉明顯，而小房企則依舊以去庫存為主，拿地并不積極。“從銷售回款以及融資能力來看，實力房企都更勝一籌。尤其對于一線城市，地價水平較高，中小房企生存空間有限。”
拿地熱的背后意味著什么
事實上，房企拿地是一種補庫存的正常行為，在一定程度上彌補了未來的供應缺口。而土地市場的活躍與否也被認為是觀察樓市冷熱的一個窗口。“拿地需求旺盛傳遞出兩個信號，一是庫存減少，二是后市被看好。”張大偉說。
不少專家都表示，拿地復蘇表明上半年房地產(chǎn)企業(yè)的“去庫存化”取得了成效。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，前三季度，以中端剛需為主的樓盤銷售量不錯，很大程度上緩解了企業(yè)的資金面。而企業(yè)拿地也表明了有實力的房企為了擴大市場占有率，已在進行下一步戰(zhàn)略考慮。
值得注意的是，在拿地“盛宴”中，知名品牌房企表現(xiàn)搶眼，這也標志著，大型企業(yè)憑借雄厚的資金實力和較高的品牌溢價效應，面對市場波動表現(xiàn)出較強的適應能力，而中小房企的經(jīng)營狀況和資金情況則面臨考驗，房企之間的分化進一步加劇。
同時，業(yè)內(nèi)人士也指出，拿地熱的背后預示著庫存逆增只是一種暫時性的現(xiàn)象。“目前的庫存量增長主要是近期市場去化率減弱，‘金九銀十’房企推盤增加的結(jié)果，并不意味著滯銷。”張絮告訴記者。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進則表示，庫存逆增與9月份市場預期差距太大有關(guān)。“房企為了能趕上這一傳統(tǒng)銷售旺季，加大了推盤量。而購房者受樓市持續(xù)調(diào)控的影響，行為更趨理性。看而不買，持續(xù)觀望，造成了交易量相對疲軟。”
事實上，進入10月以來，這一現(xiàn)象得到了明顯的改善。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止到10月16日，全國20大城市的庫存量為8420萬平方米，相比9月末的水平，下降了1%，有13個城市庫存量出現(xiàn)不同程度的下降。
四季度樓市將維持盤整震蕩
專家表示，三季度的房地產(chǎn)市場，在樓市持續(xù)調(diào)控與市場參與者的博弈中過去，接下來的市場有望逐漸回歸平穩(wěn)，四季度整體樓市量價將維持相對穩(wěn)定的水平。
“10月份的市場受到9月份成交慣性的影響有所波動，但隨著需求增速逐漸放緩，政策及信貸環(huán)境趨于穩(wěn)定，新盤的去化率及二手房的新增客源量有所下降，整體市場將逐漸呈現(xiàn)不溫不火的局面。”張絮說。
楊紅旭也認為，盡管四季度樓市活躍度會有所增加，但不會創(chuàng)年內(nèi)新高。“成交量將保持高位盤整合震蕩，而從6月開始止跌反彈的價格，在四季度的漲幅將維持盤整格局。”
對于未來房企的主要任務，楊紅旭表示，目前樓市還沒有到完全樂觀的時候。大多數(shù)中小型房企還是應該以跑量為主，應該積極促銷，以價換量。
專家同時提醒，對于業(yè)績表現(xiàn)不同的房企，應該采取不同的策略。庫存積壓比較嚴重的企業(yè)，應當盡早消化手中的庫存，而之前去庫存效果較好的房企應當合理配置企業(yè)資源，理性看待市場，避免讓自己陷于“庫存逆增”的困境。