住宅庫(kù)存量９月再創(chuàng)新高。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)２０個(gè)大城市９月末庫(kù)存環(huán)比增長(zhǎng)６％。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)頗為活躍，房企拿地?zé)崆橹饾u高漲。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前的庫(kù)存逆增系“金九銀十”房企推盤(pán)增加導(dǎo)致，并非滯銷(xiāo)。而拿地的復(fù)蘇則表明房企資金面得到緩解，對(duì)后市存有樂(lè)觀預(yù)期。但受需求放緩和調(diào)控政策從緊影響，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)活躍度有限，市場(chǎng)將由慣性上漲轉(zhuǎn)為盤(pán)整震蕩。
庫(kù)存逆增不減房企拿地?zé)崆?/STRONG>
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至２０１２年９月，全國(guó)２０大典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為８４６５萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)２３％，環(huán)比增長(zhǎng)６％。專(zhuān)家指出，一二線(xiàn)城市改變了自２０１１年１２月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，出現(xiàn)庫(kù)存逆增現(xiàn)象。
與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的熱度卻在升溫。鏈家地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)１０家一線(xiàn)房企在今年１－９月份的拿地金額已達(dá)到９３１億元。
“一般來(lái)說(shuō)，房企拿地和庫(kù)存增多現(xiàn)象相悖，幾乎不可能同時(shí)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。對(duì)此，不少專(zhuān)家表示，拿地緩解的復(fù)蘇揭示著房地產(chǎn)市場(chǎng)由去年的低迷將逐漸轉(zhuǎn)為活躍。但是綜合來(lái)看，目前房企拿地依舊呈現(xiàn)出謹(jǐn)慎的特點(diǎn)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張絮指出，一方面，雖然市場(chǎng)溢價(jià)率有所走高，但多為優(yōu)質(zhì)地塊，整體并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱的情況。另一方面，資金面及銷(xiāo)售較好的大型房企補(bǔ)倉(cāng)明顯，而小房企則依舊以去庫(kù)存為主，拿地并不積極。“從銷(xiāo)售回款以及融資能力來(lái)看，實(shí)力房企都更勝一籌。尤其對(duì)于一線(xiàn)城市，地價(jià)水平較高，中小房企生存空間有限。”
拿地?zé)崾且环N補(bǔ)庫(kù)存的行為
事實(shí)上，房企拿地是一種補(bǔ)庫(kù)存的正常行為，在一定程度上彌補(bǔ)了未來(lái)的供應(yīng)缺口。而土地市場(chǎng)的活躍與否也被認(rèn)為是觀察樓市冷熱的一個(gè)窗口。“拿地需求旺盛傳遞出兩個(gè)信號(hào)，一是庫(kù)存減少，二是后市被看好。”張大偉說(shuō)。
不少專(zhuān)家都表示，拿地復(fù)蘇表明上半年房地產(chǎn)企業(yè)的“去庫(kù)存化”取得了成效。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，前三季度，以中端剛需為主的樓盤(pán)銷(xiāo)售量不錯(cuò)，很大程度上緩解了企業(yè)的資金面。而企業(yè)拿地也表明了有實(shí)力的房企為了擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，已在進(jìn)行下一步戰(zhàn)略考慮。
值得注意的是，在拿地“盛宴”中，知名品牌房企表現(xiàn)搶眼，這也標(biāo)志著，大型企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力和較高的品牌溢價(jià)效應(yīng)，面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的適應(yīng)能力，而中小房企的經(jīng)營(yíng)狀況和資金情況則面臨考驗(yàn)，房企之間的分化進(jìn)一步加劇。
同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也指出，拿地?zé)岬谋澈箢A(yù)示著庫(kù)存逆增只是一種暫時(shí)性的現(xiàn)象。“目前的庫(kù)存量增長(zhǎng)主要是近期市場(chǎng)去化率減弱，‘金九銀十’房企推盤(pán)增加的結(jié)果，并不意味著滯銷(xiāo)。”張絮告訴記者。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍則表示，庫(kù)存逆增與９月份市場(chǎng)預(yù)期差距太大有關(guān)。“房企為了能趕上這一傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，加大了推盤(pán)量。而購(gòu)房者受樓市持續(xù)調(diào)控的影響，行為更趨理性。看而不買(mǎi)，持續(xù)觀望，造成了交易量相對(duì)疲軟。”
事實(shí)上，進(jìn)入１０月以來(lái)，這一現(xiàn)象得到了明顯的改善。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止到１０月１６日，全國(guó)２０個(gè)大城市的庫(kù)存量為８４２０萬(wàn)平方米，相比９月末的水平，下降了１％，有１３個(gè)城市庫(kù)存量出現(xiàn)不同程度的下降。
四季度樓市將維持盤(pán)整震蕩
專(zhuān)家表示，三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在樓市持續(xù)調(diào)控與市場(chǎng)參與者的博弈中過(guò)去，接下來(lái)的市場(chǎng)有望逐漸回歸平穩(wěn)，四季度整體樓市量?jī)r(jià)將維持相對(duì)穩(wěn)定的水平。
“１０月份的市場(chǎng)受到９月份成交慣性的影響有所波動(dòng)，但隨著需求增速逐漸放緩，政策及信貸環(huán)境趨于穩(wěn)定，新盤(pán)的去化率及二手房的新增客源量有所下降，整體市場(chǎng)將逐漸呈現(xiàn)不溫不火的局面。”張絮說(shuō)。
楊紅旭也認(rèn)為，盡管四季度樓市活躍度會(huì)有所增加，但不會(huì)創(chuàng)年內(nèi)新高。“成交量將保持高位盤(pán)整和震蕩，而從６月開(kāi)始止跌反彈的價(jià)格，在四季度的漲幅將維持盤(pán)整格局。”
對(duì)于未來(lái)房企的主要任務(wù)，楊紅旭表示，目前樓市還沒(méi)有到完全樂(lè)觀的時(shí)候。大多數(shù)中小型房企還是應(yīng)該以跑量為主，應(yīng)該積極促銷(xiāo)，以?xún)r(jià)換量。
專(zhuān)家同時(shí)提醒，對(duì)于業(yè)績(jī)表現(xiàn)不同的房企，應(yīng)該采取不同的策略。庫(kù)存積壓比較嚴(yán)重的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)盡早消化手中的庫(kù)存，而之前去庫(kù)存效果較好的房企應(yīng)當(dāng)合理配置企業(yè)資源，理性看待市場(chǎng)，避免讓自己陷于“庫(kù)存逆增”的困境。