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        廣州:競(jìng)投配建模式解公租房融資難題
        2012-10-12   作者:記者 烏夢(mèng)達(dá)/廣州報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
         
        【字號(hào)
            保障房建設(shè)最困難在資金籌集,保障房資金最困難在公租房。相比限價(jià)房、經(jīng)適房等可售型住房,公租房長(zhǎng)期持有帶來的資金壓力巨大,而這一面向社會(huì)“夾心層”的保障房新品種一推出就引發(fā)市場(chǎng)廣泛爭(zhēng)議。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在廣州調(diào)研保障房建設(shè)時(shí)了解到,廣州創(chuàng)新“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式,通過競(jìng)投配建這一模式解決了公租房融資難題。
          按照目前的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房按成本價(jià)格銷售,企業(yè)利潤不超過3%,政府出售即可回收資金投入;限價(jià)住房按同地段70%的價(jià)格銷售,投資還有盈余。而公共租賃住房由于無法直接入市交易,采取的是政府貸款建房——收租還貸類似過去高速公路建設(shè)模式。
          “兩者雖然投資模式相近,但在服務(wù)對(duì)象上有本質(zhì)不同。公租房的社會(huì)保障性注定政府無法通過一味提高租金償還銀行債務(wù)。”廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳琳表示。
          因此,除了加大政府財(cái)政剛性投入,還需要在公租房運(yùn)行上下功夫。
          2012年4月,在廣州市的一場(chǎng)土地拍賣中,天河區(qū)黃埔大道堅(jiān)紅化工廠住宅用地經(jīng)過數(shù)十輪競(jìng)價(jià)后,最終以總價(jià)5.26億元和配建130套公租房拍出。
          廣州市房管局交易登記中心主任倫小偉介紹,此次拍賣是廣州自2011年創(chuàng)新“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式后的一起成功案例。
          這一模式是先限定地塊的“合理最高上限地價(jià)”,當(dāng)拍賣報(bào)價(jià)達(dá)到這個(gè)價(jià)格后,不再繼續(xù)競(jìng)價(jià),而改為競(jìng)投配建公租房面積,報(bào)出配建面積最大者為競(jìng)得人。  
          這在全國是一大創(chuàng)新。以此,不僅防止了地王頻出帶來的市場(chǎng)沖擊,也曲線增加了保障房規(guī)模,“既防地王,又增保障房”,減輕了政府的壓力。
          廣州市國土房管局介紹,這實(shí)際是一種“間接建設(shè)保障房”的方式:政府讓渡土地出讓中的超常規(guī)收益,以此換取社會(huì)資本參與保障房建設(shè),既維持了土地市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn),也成為吸引社會(huì)資金參與保障房的有效途徑。
          通過這種方式,廣州在2011年共在商業(yè)地塊出讓中配建保障房3000套,預(yù)計(jì)2012年配建1000套,未來可能加大配建的力度和規(guī)模。
          在吸引社會(huì)資金方面,廣州市保障房建設(shè)也進(jìn)行了嘗試。位于廣州市天河軟件園附近的東建公司菠蘿山項(xiàng)目是廣州目前在建規(guī)模最大的保障房BT(建設(shè)—移交)項(xiàng)目之一,規(guī)劃總用地面積16萬平方米,建成后可提供約6500套保障房。
          “這一項(xiàng)目是典型的企業(yè)自有土地,由企業(yè)實(shí)施建設(shè),完成后直接轉(zhuǎn)讓給政府,由政府回購全部租賃型保障房。”廣州市住房保障辦公室前期處副處長(zhǎng)徐明貴表示,通過類似的BT項(xiàng)目,廣州動(dòng)員了17億社會(huì)資金參與到保障房建設(shè),緩解了政府短期財(cái)政支出的壓力。
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