分析人士提醒關(guān)注近期升溫的土地市場(chǎng)
剛過(guò)去的中秋和“十一”長(zhǎng)假期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)傳統(tǒng)的“旺季”局面。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在走訪北京、上海等一線城市的一些樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)假期間樓市整體表現(xiàn)乏力，多個(gè)城市的購(gòu)房者均以“觀望”為主。接受本報(bào)記者采訪的多位分析人士表示，開(kāi)發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足、政策壓力上升，導(dǎo)致市場(chǎng)有效需求減少，樓市表現(xiàn)乏力在意料之中。專家認(rèn)為，近期升溫的土地市場(chǎng)對(duì)樓市走勢(shì)的影響不可忽視。
市場(chǎng) 十一樓市“觀望的多”
7日上午，記者在北京朝陽(yáng)路發(fā)現(xiàn)，幾家房產(chǎn)中介仍在醒目位置擺放著“喜迎雙節(jié)”的促銷海報(bào)。幾個(gè)衣著整潔、滿臉熱情的購(gòu)房顧問(wèn)在路邊向過(guò)往行人發(fā)送印制精美的樓盤(pán)廣告，同時(shí)邀請(qǐng)去店內(nèi)小坐，但過(guò)往路人卻鮮有駐足。
在一處“我愛(ài)我家”的門店內(nèi)，幾位工作人員正在電腦前忙碌。看到記者進(jìn)門便有人上來(lái)詢問(wèn)是租房還是買房。當(dāng)記者隨口問(wèn)道“過(guò)節(jié)看房子的人怎么不多呢。”該工作人員說(shuō)，“前兩天人很多，現(xiàn)在是旺季。”
但根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月6日，北京二手房市場(chǎng)的“新增房源登記量、新增客戶登記量、帶看量”均創(chuàng)下2007年以來(lái)國(guó)慶假期新高，比如“新增有效房源登記量比去年同期上漲了155%，新增有效客戶登記量比去年同期上漲了82.5%，帶客看房人次比去年同期上漲了166%”。
該機(jī)構(gòu)總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，近些年來(lái)國(guó)慶節(jié)期間越來(lái)越沉重的出行壓力，以及各大景區(qū)的人滿為患，使得越來(lái)越多的人選擇留京或在北京近遠(yuǎn)郊休閑度假。“其中不乏趁此難得的節(jié)假日看房、選房、買房簽約的年輕人”。此外，二季度樓市的火熱，未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)回落預(yù)期的減弱，以及擔(dān)心四季度可能出臺(tái)調(diào)控新政等多重因素，“使得這個(gè)國(guó)慶節(jié)人們對(duì)樓市的關(guān)注度普遍高于前些年，看房量顯著增加”。
“但是帶看成功率(即帶看人次和最終達(dá)成交易量之間的比率)卻創(chuàng)下了歷年國(guó)慶假期新低”。胡景暉認(rèn)為，人們還是普遍以觀望為主，“看得多，買得少。”
同樣觀望的還有上海購(gòu)房者。6日，是為期4天的上海“假日樓市”十一房展會(huì)閉幕的日子。根據(jù)主辦方公布的數(shù)據(jù)，展會(huì)期間觀眾人數(shù)共計(jì)11.6萬(wàn)人次，介于“五一”房展的9萬(wàn)人次和去年“十一”房展13萬(wàn)人次之間，人氣基本呈持平狀態(tài)。不過(guò)在房展現(xiàn)場(chǎng)，購(gòu)房者向記者反映最多的是房?jī)r(jià)與心理價(jià)位差距依然很大，“買不起”、“太貴了”、“太遠(yuǎn)了”——大多數(shù)年輕人看完房展后只有一聲嘆息。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，參展樓盤(pán)仍然以象征性優(yōu)惠為主，住宅項(xiàng)目折扣最多為9折，其他多是給予幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元的優(yōu)惠，折算下來(lái)在9.7到9.9折，不少購(gòu)房者表示房企優(yōu)惠力度并不大，與此前的期待有很大差距，目前仍以觀望為主，暫不購(gòu)買。
一家參展企業(yè)的工作人員告訴記者，有一些參展項(xiàng)目實(shí)際并未開(kāi)盤(pán)，參加房展會(huì)就是展示樓盤(pán)提前蓄客，試探行情，這些項(xiàng)目尚未有具體價(jià)格，因此也沒(méi)有優(yōu)惠。上海本地一家龍頭地產(chǎn)企業(yè)的參展人員告訴記者，開(kāi)發(fā)商資金壓力沒(méi)有去年底那么大了，不會(huì)急著降價(jià)促銷，還有一個(gè)原因是降價(jià)會(huì)讓早期業(yè)主不滿，一旦引起“退房”事件對(duì)企業(yè)品牌負(fù)面影響很大。“參加房展主要是了解市場(chǎng)行情。”
同為一線城市的廣州和深圳在“十一”期間也沒(méi)有出現(xiàn)以往的“火爆局面”。4日落幕的深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)，業(yè)界甚至用“冷清”來(lái)形容。廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理告訴記者，“開(kāi)發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足、政策壓力上升，導(dǎo)致市場(chǎng)有效需求減少，九月樓市整體表現(xiàn)很平淡。”他進(jìn)一步表示，這些因素使得十月份成交量整體上升的可能性仍然不大，第四季度樓市大概還是平穩(wěn)發(fā)展。“但是，近幾個(gè)月住宅價(jià)格有上漲的壓力，下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期”。
調(diào)控 節(jié)前多部委表態(tài)降低預(yù)期
事實(shí)上，十一黃金周期間，樓市沒(méi)有出現(xiàn)購(gòu)房熱也在很多人意料之中。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析表示，當(dāng)前中央調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度非常堅(jiān)決，加上購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的博弈維持在一個(gè)相對(duì)平衡的狀態(tài)，可以預(yù)期樓市仍將平穩(wěn)發(fā)展。“旺季不旺”的特征、供求逐漸合理的趨勢(shì)，都會(huì)給房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)阻力，“銀十”刮起“漲價(jià)風(fēng)”的可能性非常小。
中秋和“十一”長(zhǎng)假之前，中央層面多次釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)，業(yè)內(nèi)有分析稱這是有意在給假日樓市降溫。
9月23日，住建部稱，當(dāng)前房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件，下一步將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購(gòu)城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施，確保限購(gòu)措施實(shí)施效果，適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)實(shí)行問(wèn)責(zé)。
9月20日，國(guó)家稅務(wù)總局政策法規(guī)司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)稅下一步將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時(shí)間可能在年底或明年初。
9月13日，國(guó)土部表示，要對(duì)土地交易市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地溢價(jià)率過(guò)高、土地底價(jià)設(shè)定過(guò)高等情況，同時(shí)跟蹤拿地密集企業(yè)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，杜絕囤地行為。
“也正是注意到房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)升溫跡象，管理層面開(kāi)始接連喊話表態(tài)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。“這是再次對(duì)市場(chǎng)、地方政府進(jìn)行提醒，不允許放松調(diào)控，政策預(yù)案也在準(zhǔn)備之中。但是，這并不意味著政策會(huì)再一度收緊”。
而在此之后，廣州市國(guó)土房管局表示，將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施，主要包括限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏等。廣州市國(guó)土房管局稱，近期中心區(qū)域高價(jià)項(xiàng)目成交增多，造成全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，引起市場(chǎng)的不正常波動(dòng)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。并且表示這種行政化手段也是無(wú)奈之舉。
“為防止十月樓市出現(xiàn)大規(guī)模過(guò)熱現(xiàn)象，在管理層面相繼喊話的同時(shí)，地方政府給予配合出臺(tái)限價(jià)等政策，為房?jī)r(jià)上漲預(yù)期降溫”。一位業(yè)內(nèi)人士如此分析指出，“十一樓市沒(méi)有出現(xiàn)火熱局面在意料之中”。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，盡管推盤(pán)項(xiàng)目眾多，但與往年不同的是，采用降價(jià)促銷的樓盤(pán)卻少之又少。房企重心正從“重交易”轉(zhuǎn)化為“重展示”。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，多部委的表態(tài)不容忽視，因此房企在定價(jià)策略上不得不考慮周全。
預(yù)警 土地市場(chǎng)局部升溫引發(fā)擔(dān)憂
與黃金周期間樓市交易情況不同的是，節(jié)前的土地市場(chǎng)確實(shí)可以用“火熱”來(lái)形容。9月29日北京市國(guó)土局8宗地塊集中成交，這些地塊雖然大部分都位于郊區(qū)，但由于位置較好，引來(lái)許多大型房企激烈競(jìng)爭(zhēng)。從價(jià)格上來(lái)看，除一宗溢價(jià)率較低以外，其余7宗土地溢價(jià)率都超過(guò)35%以上，其中4宗溢價(jià)率甚至超過(guò)40%。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月北京市土地出讓金約257.37億，2010年以來(lái)的最高紀(jì)錄，僅次于2009年12月。其中經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金254.7億元，溢價(jià)率達(dá)36.4%。
另外，中原地產(chǎn)在針對(duì)13個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月前27天土地供應(yīng)比8月同期增加了16%。其中，居住用地和商辦用地分別增加了13%和24%。成交方面，9月前27天同比8月同期增加了31%。其中，居住用地和商辦用地分別增加了15%和87%。
中原地產(chǎn)張大偉分析稱，大部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)選擇了在9月份大量拿地，表示市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，大部分開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)從上半年的悲觀轉(zhuǎn)為樂(lè)觀，拿地積極性高漲。另外，由于住宅價(jià)格環(huán)比在繼續(xù)上漲，對(duì)這些企業(yè)而言，此后的新增供應(yīng)將主要表現(xiàn)在漲價(jià)幅度上。
此前，為穩(wěn)定土地市場(chǎng)，北京市已暫停了10塊土地的出讓，上海也暫停了一宗“準(zhǔn)地王”地塊出讓。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，地方政府的“臨時(shí)管制”措施只是暫時(shí)放緩?fù)恋厥袌?chǎng)節(jié)奏，難以改變市場(chǎng)預(yù)期，第四季度土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)上漲。
記者注意到，土地市場(chǎng)的變化正在影響購(gòu)房者心態(tài)。一些購(gòu)房者普遍認(rèn)為，面粉熱銷會(huì)導(dǎo)致面包隨之漲價(jià)。土地市場(chǎng)升溫，房?jī)r(jià)自然很可能“進(jìn)一步上漲”。一位分析人士據(jù)此指出，土地市場(chǎng)升溫與樓市成交連月回升、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等多方因素疊加，“將增大房?jī)r(jià)反彈壓力，弱化樓市調(diào)控成果”。
該人士指出，在樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，應(yīng)該引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商更加理性、謹(jǐn)慎拿地，防止出現(xiàn)地王、高溢價(jià)地塊形成負(fù)面效應(yīng)。此外，還需盡快啟動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)稅、土地等方面改革，通過(guò)制度化方式解決地方政府財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配、收入支出不對(duì)等問(wèn)題。“只有使地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴以后，才能徹底鞏固樓市調(diào)控已經(jīng)取得的成果”。