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2012中國(guó)南京秋季房地產(chǎn)商品交易會(huì)日前在南京國(guó)際展覽中心開(kāi)幕，本次展會(huì)共有28個(gè)樓盤及多家中介機(jī)構(gòu)提供近三萬(wàn)套房源參展，主辦方舉辦的“換房一條龍”等服務(wù)活動(dòng)受到購(gòu)房者的歡迎。圖為購(gòu)房者在展會(huì)上觀看二手房房源信息。記者
韓瑜慶 攝 |
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隨著我國(guó)社會(huì)“老齡化”加速逼近，越來(lái)越多的人開(kāi)始提前為老去的時(shí)光做準(zhǔn)備。也正是因?yàn)樗南∪毙耘c剛需性，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)始成為眾多企業(yè)眼中的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，不少企業(yè)更是馬不停蹄地向養(yǎng)老概念轉(zhuǎn)型。業(yè)內(nèi)人士表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是大勢(shì)所趨，但是，現(xiàn)階段養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念十分模糊，還沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)的定論。因此，部分開(kāi)發(fā)商利用“養(yǎng)老地產(chǎn)”的噱頭炒養(yǎng)老概念，只是為房屋售賣增添砝碼。
房企加大試水養(yǎng)老地產(chǎn)力度
日前，綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理傅林江在2012中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì)上透露，綠城未來(lái)將告別純高端地產(chǎn)發(fā)展模式，積極向養(yǎng)老、旅游多元化模式轉(zhuǎn)型。
傅林江表示，“未來(lái)一段時(shí)期，綠城的發(fā)展戰(zhàn)略，將由高負(fù)債率發(fā)展模式，向以風(fēng)險(xiǎn)控制為主的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。”而綠城中國(guó)發(fā)布的2012年中報(bào)也稱，綠城將積極介入二、三線城市綜合體及養(yǎng)老和旅游等主題地產(chǎn)，意在擴(kuò)大產(chǎn)品類型。
而萬(wàn)科繼2010年試水萬(wàn)科幸福匯后，今年8月，萬(wàn)科與長(zhǎng)春市人民政府簽署協(xié)議，萬(wàn)科與將投資120億元，在長(zhǎng)春市多個(gè)區(qū)域打造占地100萬(wàn)平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
除綠城、萬(wàn)科外，保利、首創(chuàng)、復(fù)興等龍頭房企均在近年拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃，認(rèn)為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為公司重點(diǎn)發(fā)展方向。根據(jù)中指院對(duì)2011中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)顯示，僅2010年一年，就有21.74%的品牌企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。
中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在普通住宅長(zhǎng)期執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策的背景下，土地價(jià)格并未降低，而房?jī)r(jià)漲幅卻在下降或持平，致房企利潤(rùn)大減。因此，房企正在從以追求土地升值賺取利潤(rùn)向以產(chǎn)品升級(jí)賺取利潤(rùn)轉(zhuǎn)型，自然會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是大勢(shì)所趨。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不僅是地產(chǎn)，而是擁有醫(yī)療，商超，金融、家政等多個(gè)行業(yè)的生活綜合體。老年人是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的剛需人群，隨著老齡人口的不斷增加，需求擴(kuò)大，是真正能實(shí)現(xiàn)我國(guó)擴(kuò)內(nèi)需的行業(yè)，也是未來(lái)的發(fā)展方向。
老齡社會(huì)推動(dòng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型
的確，在我國(guó)加速步入老齡化社會(huì)的背景下，隨著“421”家庭結(jié)構(gòu)逐漸成為主體，越來(lái)越多的老人需要進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或類似療養(yǎng)基地安度晚年。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底我國(guó)有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè)，擁有床位266.2萬(wàn)張，收養(yǎng)各類人員210.9萬(wàn)人。但全國(guó)養(yǎng)老床位總數(shù)僅占老年人口總數(shù)的1.59%，不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2%至3%的水平。另外，有數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，我國(guó)平均1000名老人僅擁有17張床位。
分析人士認(rèn)為，中國(guó)老年人口數(shù)量快速增長(zhǎng)，養(yǎng)生住宅的需求量正在日益加大——從2010年需求5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米，市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。
正因?yàn)槭墙鉀Q民生的重要部分，地方政府也開(kāi)始把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放到基礎(chǔ)性地位。日前，北京市國(guó)土局啟動(dòng)了《北京市2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》編制工作，從明年起，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入本市年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。
北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，應(yīng)通過(guò)財(cái)政、土地供應(yīng)等政策支持的手段，吸引社會(huì)資本投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，并根據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，實(shí)施不同的土地供應(yīng)方式，明確產(chǎn)權(quán)持有方式。
而此前7月12日，長(zhǎng)春市發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》，將對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)中心、床位、運(yùn)營(yíng)等方面給予一次性補(bǔ)貼。
借“養(yǎng)老”之名 打“不限購(gòu)”牌
事實(shí)上，在此之前，北京的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已初具規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京已有的八個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其中持有經(jīng)營(yíng)的包括愛(ài)慕家、壽山福海、太申祥和山莊；出售和出租的包括曜陽(yáng)國(guó)際、北京太陽(yáng)城和將府莊園；出售的包括東方太陽(yáng)城和萬(wàn)科幸福匯。
但值得注意的是，作為我們所熟知的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的萬(wàn)科幸福匯，在其總規(guī)模達(dá)1226戶中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，所占比例僅為11.9%。
“現(xiàn)在多數(shù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，還僅是停留在房地產(chǎn)階段。”張大偉表示，現(xiàn)在所說(shuō)的養(yǎng)老地產(chǎn)，多數(shù)本身還是住宅，只是住宅的升級(jí)版，最終目的是為住宅加上部分附加值，更有利于其的售賣。張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在告別土地差價(jià)暴利時(shí)代后，房地產(chǎn)商多愿選擇養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等地方政府積極扶持的地產(chǎn)項(xiàng)目，以提高企業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志對(duì)記者表示，“由于定位不明，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標(biāo)簽，以不同形式買房，其并沒(méi)有躲過(guò)賣房的本質(zhì)。”
對(duì)此，聶梅生也指出，現(xiàn)在有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念十分模糊，還沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)的定論，但肯定不是地產(chǎn)。她認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)稱之為養(yǎng)老社區(qū)，而不是養(yǎng)老地產(chǎn)，因此，在其定位上，主體絕不是房地產(chǎn)，而應(yīng)是有關(guān)養(yǎng)老的各種配套設(shè)施。“其與房地產(chǎn)最根本的區(qū)別是，除了養(yǎng)老方面的配套設(shè)施與機(jī)構(gòu)以外，真正的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多為持有型物業(yè)，房屋僅用于租賃，并不售賣。”
也正是由于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處試驗(yàn)階段，在開(kāi)發(fā)模式仍未有明確定論的背景下，行業(yè)目前較為混亂。“一些開(kāi)發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)，實(shí)際上就是低價(jià)圈地，然后賣住宅。”業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，房企借著養(yǎng)老的噱頭，便于營(yíng)銷。另一方面，由于地理位置較偏，一般不屬于限購(gòu)區(qū)域，有的就算在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，由于購(gòu)房者多為60歲以上的老人，在房地產(chǎn)整體調(diào)控的背景下，部分城市不認(rèn)房、只認(rèn)貸，這也讓開(kāi)發(fā)商鉆了空子，打“不限購(gòu)”擦邊球。
“地方有供地需求、市場(chǎng)有購(gòu)買需求，開(kāi)發(fā)商有追求高利潤(rùn)的需求。”上述人士表示，由于建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，必須有醫(yī)院、護(hù)理等配套設(shè)施，因此，開(kāi)發(fā)商的投資也為地方政府減輕不少負(fù)擔(dān)。所以在減輕負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，地方政府會(huì)給企業(yè)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠、補(bǔ)貼等置換型優(yōu)惠政策，這也是為什么近年來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的火爆的重要原因。
“現(xiàn)階段我們必須做的是確定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，在物業(yè)方面給出明確劃線，是持有還是售賣。”上述人士指出，目前，相關(guān)部門已在開(kāi)始關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的亂象，為了使行業(yè)能良好發(fā)展，相關(guān)部門正在制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)政策，逐步對(duì)養(yǎng)老事業(yè)進(jìn)行規(guī)范。