房地產(chǎn)市場(chǎng)是美國(guó)人心頭的痛。自2008年以來(lái)，經(jīng)歷了大風(fēng)大浪后，房主對(duì)房市的底線一降再降，只要房?jī)r(jià)止跌，他們就要謝天謝地。
最近，美國(guó)房市似露曙光。標(biāo)準(zhǔn)普爾凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)第六個(gè)月上漲，20個(gè)大城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步回升。美國(guó)聯(lián)邦住房金融署25日公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整，今年7月份美國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比與同比均有所上漲，顯示住房市場(chǎng)呈持續(xù)復(fù)蘇趨勢(shì)。穆迪經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪說(shuō)，美國(guó)房市正在好轉(zhuǎn)，起碼房產(chǎn)價(jià)值開(kāi)始止跌，“這就是往前走了一大步”。
同時(shí)，新房開(kāi)工量不斷增加，而美聯(lián)儲(chǔ)也選擇在此時(shí)重磅出擊，第三輪量化寬松(QE3)的炮火全面對(duì)準(zhǔn)美國(guó)房市。好消息頻傳，一些人不免驚呼：“美國(guó)房市已見(jiàn)底。”
但三思之下，卻不難發(fā)現(xiàn)，即便有QE3支持，美國(guó)房市想要重返2008年之前的繁榮，恐怕依然有很長(zhǎng)一段路要走。而漫漫復(fù)蘇路上，美國(guó)房市面臨的一個(gè)很大問(wèn)題就是，雖然房市信心有所恢復(fù)，但房屋抵押貸款依然收緊。
雖然新房子一天天拔地而起，但購(gòu)房人拿不到貸款，有再多房子也成就不了繁榮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年，全美所售440萬(wàn)套房屋中只有240萬(wàn)套是用抵押貸款購(gòu)買(mǎi)。
QE3似乎是對(duì)癥下藥。美聯(lián)儲(chǔ)的如意算盤(pán)是，壓低利率，刺激房屋抵押貸款發(fā)放，進(jìn)而刺激房市。但全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云曾說(shuō)，QE3瞄準(zhǔn)長(zhǎng)期低迷的房地產(chǎn)業(yè)是正確之舉，但具體能發(fā)揮多大作用卻依然是個(gè)巨大的未知數(shù)。
對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只有貸款利率大幅下降，購(gòu)房需求才能被激發(fā)。但據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，就在7月底，即美聯(lián)儲(chǔ)首次直接暗示正在醞釀QE3之前，美國(guó)30年期抵押貸款利率為3.49%；而在9月20日，即QE3公布后的第一個(gè)星期，這一利率水平?jīng)]有發(fā)生一點(diǎn)變動(dòng)。就是說(shuō)，華爾街上的金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)過(guò)近兩個(gè)月時(shí)間消化QE3后，依然沒(méi)有做出任何下調(diào)貸款利率水平的舉動(dòng)。
美國(guó)銀行押貸款部門(mén)高管麥特·弗農(nóng)(Matt Vernon)解釋說(shuō)，“每個(gè)銀行都有固定的放貸能力，能處理的貸款申請(qǐng)有限。”他的邏輯是，如果銀行過(guò)快下調(diào)貸款利率，貸款申請(qǐng)就會(huì)激增，可能會(huì)造成銀行負(fù)擔(dān)過(guò)重。
誠(chéng)然，銀行的放貸能力有限是客觀事實(shí)，但從主觀上講，銀行也未必想下調(diào)貸款利率。因?yàn)椋y行的利潤(rùn)很大一部分是來(lái)自高貸款利率和低融資成本之間的差價(jià)，價(jià)差越大，利潤(rùn)就越豐厚，銀行自然不愿自斷財(cái)路。
因此不管是從客觀還是主觀來(lái)看，雖然有QE3創(chuàng)造的極度寬松的貨幣環(huán)境，銀行在短期內(nèi)仍不會(huì)大幅下調(diào)房屋抵押貸款利率，而是會(huì)選擇一個(gè)長(zhǎng)期循序漸進(jìn)的過(guò)程。這就意味著，美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策作用會(huì)大打折扣，而美國(guó)房市在短期內(nèi)也不會(huì)得到有效改善。
另外，對(duì)很多普通美國(guó)人來(lái)說(shuō)，盡管利率水平很低，他們還是可能拿不到貸款。這些人群，他們有購(gòu)房需求，卻拿不到貸款，問(wèn)題不在于利率高低，而在于自身信用歷史紀(jì)錄差。這就意味著，不管美聯(lián)儲(chǔ)做再多努力，不管銀行將貸款利率水平降到再低，他們還是無(wú)法獲得貸款。
從這個(gè)層面上來(lái)講，QE3創(chuàng)造的大量流動(dòng)性，最終可能流到信用紀(jì)錄好的富人手中。這些富人就會(huì)把這些得來(lái)容易的錢(qián)進(jìn)行投資，從而可能導(dǎo)致美國(guó)房市的投機(jī)行為，造成虛假繁榮，為下一個(gè)房地產(chǎn)泡沫埋下隱患。
