局部土地市場出現(xiàn)明顯升溫跡象。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測顯示，8月以來不足45天內(nèi)，萬科共計新增17宗土地，平均不到3天就拍得一宗。另外，從拿地資金方面，萬科、華潤、招商三企業(yè)分別拿出134億元、54億元、45億元用于土地儲備，近一個半月的耗資量均已超過今年1至7月份的總額。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著幾個月來的成交量上漲，開發(fā)商資金壓力明顯改觀，在開發(fā)商資金緩解背景下，加之地方推地力度加大且優(yōu)質(zhì)地塊增多促使局部土地市場加速升溫。專家預計，后半段土地市場仍會維持較高熱情，一方面房企加大儲地力度，另一方面，地方政府也需要通過土地出讓來換取財政收入。
市場 年內(nèi)首現(xiàn)集體“搶地潮”
8月以來，大型房企年內(nèi)首現(xiàn)集體搶地潮，龍頭房企集中拿地現(xiàn)象更為明顯。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，保利、萬科、龍湖、華潤等10家龍頭房企，年內(nèi)置地金額已達820億元。進入9月以后，萬科地產(chǎn)、恒大、華潤三家拿地金額共計95億元。
對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉指出，8月以來的拿地熱潮是自2011年“新國八條”調(diào)控政策以來，大型房企首次大規(guī)模儲備土地。他認為，對房企而言，在經(jīng)歷了近20個月的持續(xù)去庫存化后，使儲地大戶們也無地開發(fā)。因此，各房企拿地補倉迫在眉睫。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，在住宅交易回暖的背景下，房企資金回收較為明顯，資金面大大改觀。另外，庫存減少，需求不減，房企對后市的預期與上半年相比也產(chǎn)生了較大的變化，加大了拿地積極性。
“雖然房企拿地增加，但是拿地行為依然理性。在近期上海、石家莊和合肥等地的熱門地塊出讓中，多個標桿房企參與競拍，但在溢價率明顯升高后即放棄競拍。”常清稱，房企更多的是按照開發(fā)節(jié)奏補充庫存，并未出現(xiàn)2009年至2010年的非理性搶地現(xiàn)象。
的確，土地市場熱銷僅是部分地區(qū)與個別項目。24日，中指院發(fā)布9月17日至23日土地市場交易情報，監(jiān)測的20個主要城市土地市場供應量小幅上漲，但成交量下滑。數(shù)據(jù)顯示，本周監(jiān)測的20個主要城市共推出各類土地129宗，較上周增加21宗，推出面積554萬平方米，較上周增加24萬平方米，推出量環(huán)比增加5%，但成交方面，成交各類土地57宗，較上周減少12宗，成交面積213萬平方米，較上周減少85萬平方米，成交量環(huán)比減少29%。
一線城市方面，本周一線城市共推出土地42宗，較上周增加13宗，推出土地面積212萬平方米，較上周增加70萬平方米；而成交與前一周持平。二線城市方面，推出面積以及成交均有小幅下降。數(shù)據(jù)顯示，二線城市中11個城市共推出土地87宗，較上周增加8宗，推出面積342萬平方米，較上周減少46萬平方米，環(huán)比減少12%。與此同時，成交土地32宗，較上周減少12宗，成交面積150萬平方米，較上周減少36萬平方米，環(huán)比減少19%。
陳國強認為，對于房企來說，利潤能否最大化是其拿地最根本條件。因此，在土地市場價格較為穩(wěn)定的背景下，房企多會選擇較好地區(qū)的較熱門地塊，一旦超出預想價格，便會放棄購買。
動因 地方加快推地力度
“房企拿地升溫最主要的原因是在對未來房地產(chǎn)市場預期改變的背景下，銷售出現(xiàn)回暖，資金鏈壓力減小，與此同時，地方推地力度加大，優(yōu)質(zhì)地塊增多。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對《經(jīng)濟參考報》記者表示。
的確，在8月下旬地方政府集中推地之后，近日，全國10余城市再次密集出讓。合肥繼9月19日以19.27億成功出讓5宗地塊后，20日再出讓總面積達565畝的4宗地塊。石家莊也同一天出讓6宗土地，其中出讓的042號地塊更是以溢價率41.7%，比起始價11.5億元足足高出4.8億元成交。
而北京更甚，北京20日掛牌出售4宗地塊，總出讓金達38.43億元。其中，通州市臺湖鎮(zhèn)104、109地塊分別以溢價率88.3%和112.9%競出。北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)河西區(qū)x83與x86地塊的溢價率也達38.6%。另外，9月24日，金融街控股以34.2477億元競得被外界預測為雙料地王的北京市西城區(qū)月壇南街地塊三商業(yè)金融用地和體育用地項目地塊國有建設用地使用權(quán)，折合樓面價30428.9元/平方米。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，從最近全國主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場回暖的跡象出現(xiàn)，高單價、高總價的地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響了周圍區(qū)域市場以及整體市場購房者的預期。另外，最近上市成交的地塊很多都為之前流拍地塊，再次上市反而獲得了高溢價，也可見整體土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的升溫跡象。
“地方政府上半年住宅用地成交占全年不到30%，而年度計劃如果完不成，將會影響下一年度指標，因此，下半年對于各個地方來說，推地壓力的確較為明顯。另外，如果價格上不去，還會對財政有部分影響。”陳國強說。
事實上，樓市調(diào)控導致各地土地收入銳減。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，累計前7月，13個主要城市的土地出讓金合計為1946.3億，同比去年同期的3478.17億下調(diào)44%，在主要的13個城市中，土地出讓金前7月無一上漲，全部下調(diào)，其中北京等城市下調(diào)幅度均過半。
此外，財政部日前公布了上半年全國政府性基金收支情況，其中受土地出讓成交額大幅下降影響，全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。
陳國強認為，地方政府有賣地的需求，房企有買地的需求，二者相互呼應，就出現(xiàn)了近兩月土地市場升溫的現(xiàn)象。但是，他同時指出，并不是所有房企都具備拿地條件，只是部分資金鏈緩解的房企開始拿地。
預判 土地市場仍會維持熱度
在連續(xù)多日高成交后，管理層面已注意到土地市場已現(xiàn)回暖跡象。9月21日，北京市土地整理儲備中心突然叫停位于大興區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)的10宗土地地塊。北京市土地整理儲備中心相關(guān)負責人解釋，暫停這10塊地的出讓，主要是為了貫徹落實國土資源部關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)要求，穩(wěn)定市場預期。市土地整理儲備中心表示，方案調(diào)整后將重新掛牌出讓。
“地塊升溫趨勢已經(jīng)形成，在目前市場情況下，經(jīng)營性土地市場在開發(fā)商資金緩解下，明顯交易升溫，溢價率、成交價格相比調(diào)控初均明顯回暖。另外，土地價格的上行不僅代表了房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的預期，更可能會影響購房者對市場的判斷，甚至會影響最近調(diào)控政策的效果。”張大偉說。
他同時表示，管理層面正因為看到土地市場活躍對市場預期影響的重要性，才會選擇暫停地塊出讓，暫時為土地市場降溫。
近日，中央層面再次釋放堅持房地產(chǎn)調(diào)控信號。住建部相關(guān)負責人日前表示，盡管不少城市房價環(huán)比出現(xiàn)微漲，但多數(shù)城市房價同比仍為下降。因此，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進一步穩(wěn)定市場預期，房價尚不具備全面反彈的條件。
對于未來的政策走向，該負責人表示，將繼續(xù)堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機投資性購房需求，支持居民合理自住性需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
與此同時，該負責人指出，要繼續(xù)落實差別化住房信貸、稅收政策，堅決抑制投機投資性需求。繼續(xù)強化住房稅收政策的執(zhí)行和征管，進一步完善應用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房的稅收征管工作。加快推進擴大房產(chǎn)稅試點城市范圍工作。同時，要加大住房用地供應力度，增加普通商品住房供給。
陳國強表示，住建部的表態(tài)再次給業(yè)界釋放信號，即不允許放松調(diào)控，政策預案也在準備之中。但是，這并不意味著政策會再一度收緊。
對于未來土地市場，陳國強認為，后半段土地市場仍會維持較高熱情，一方面房企加大儲地力度，另一方面，地方政府也需要通過土地出讓來換取財政收入。
但是，陳國強強調(diào)，只有房企與地方政府在地塊位置與價格二者相互認同之時，才會有較好的交易，如果地方政府一味抬高土地價格，房企將回到靜觀其變的狀態(tài)。而這樣帶來的后果是，由于住宅供應數(shù)量減少，住宅價格又進入新一輪的快速增長。因此，為了加大土地有效供應，又能控制住價格，他建議，地方政府也應采取“以價換量”的形式帶來土地、財政的雙收。