近期，杭州、南京、武漢、溫州等多個(gè)城市紛紛大規(guī)模推出土地，一些城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)升溫跡象。土地市場(chǎng)升溫將強(qiáng)化公眾房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，弱化樓市調(diào)控成果，加劇樓市反彈壓力。專家表示，當(dāng)前需要加大土地供應(yīng)，但應(yīng)控制推地節(jié)點(diǎn)、單次規(guī)模，同時(shí)盡快啟動(dòng)相關(guān)改革讓地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴，抑制土地市場(chǎng)升溫推高房?jī)r(jià)。
土地市場(chǎng)現(xiàn)升溫跡象
近段時(shí)間以來(lái)，杭州、南京、溫州等十多個(gè)城市大幅增加土地供應(yīng)，有的甚至一次性推地上千畝，開(kāi)發(fā)商拿地意愿和能力同步提高，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“量升價(jià)動(dòng)”的升溫局面。
9月4日，杭州市國(guó)土資源局發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓信息預(yù)告稱，杭州主城區(qū)近期將推出26宗土地，出讓面積總計(jì)為85.8萬(wàn)平方米，合1287畝。其中，住宅用地14宗，面積約832畝。與此同時(shí)，江蘇宿遷、湖北襄陽(yáng)等地的土地推介會(huì)近期也頻頻在杭州舉行。
而就在此前一周，杭州主城區(qū)一次性掛牌7宗土地，其中有4宗為住宅用地，出讓總面積達(dá)30萬(wàn)平方米，為杭州近年來(lái)推地量最多的單次拍賣，最終成交總價(jià)為54億元。
與杭州一樣，早在7月中旬，南京市國(guó)土局連續(xù)預(yù)公告了41幅即將推出的地塊，總面積達(dá)230萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下了南京土地市場(chǎng)新的紀(jì)錄。其中，住宅用地19幅，總出讓面積135萬(wàn)平方米。據(jù)了解，以往南京國(guó)土部門一次預(yù)公告地塊的數(shù)量多在10幅左右，此次一天之內(nèi)連續(xù)預(yù)告了41幅地塊，業(yè)界嘩然。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月份，萬(wàn)科、龍湖、中海、金地四家大型房企拿地金額合計(jì)為120多億元，環(huán)比上漲4.85%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為23624萬(wàn)平方米，同比下降16.2%，降幅比1月至7月縮小8.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個(gè)百分點(diǎn)。
地方政府大規(guī)模推地引發(fā)了各大房企的新一輪搶地朝。9月5日，萬(wàn)科以13.65億元成功競(jìng)得廣州開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)源大道以南某地塊；綠地以底價(jià)4.39億元將佛山禪城區(qū)出讓的一商住地塊收入囊中。6日，萬(wàn)科擊敗中海和保利，以總價(jià)為33.06億元摘得合肥廬陽(yáng)區(qū)總面積達(dá)到775.34畝的超大連體地塊……
近期地方政府加大土地供應(yīng)與土地供地計(jì)劃指標(biāo)和地方財(cái)政壓力不無(wú)關(guān)系。據(jù)國(guó)土資源部日前公布的數(shù)據(jù)，今年上半年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)4.72萬(wàn)公頃，僅為年度計(jì)劃的29.6%。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。“這兩方面的壓力不會(huì)馬上消除，所以地方政府推地還將持續(xù)。”中國(guó)指數(shù)研究院研究員曹旭東表示。
鞏固樓市調(diào)控成果壓力增大
值得注意的是，隨著地方政府大規(guī)模推地，以及多個(gè)一二線城市前期樓市成交量回升等因素疊加影響，購(gòu)房者房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，鞏固樓市調(diào)控成果壓力增大。
“快房網(wǎng)”首席評(píng)論員程偉明表示，一年多的樓市調(diào)控使得土地市場(chǎng)幾乎“冰凍”，近期土地市場(chǎng)成交量增大對(duì)加大樓市供給有積極意義。“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，加大土地供應(yīng)為樓市提供了更多的‘面粉’，為房?jī)r(jià)合理回歸預(yù)留了空間，利好樓市調(diào)控。”程偉明說(shuō)。
但是，從杭州、南京、武漢等地土地拍賣情況看，盡管開(kāi)發(fā)商拿地整體更加理性審慎，但多家爭(zhēng)搶、較高溢價(jià)率地塊已經(jīng)出現(xiàn)。在8月27日杭州土地拍賣中，有兩塊宅地經(jīng)過(guò)18輪和21輪競(jìng)價(jià)成交，溢價(jià)率都超過(guò)了10%；在8月24日武漢舉行的土地拍賣會(huì)上，其中兩宗地經(jīng)過(guò)60輪和40輪競(jìng)價(jià)才最終成交。萬(wàn)科于9月6日擊敗中海和保利摘得合肥的超大連體地塊，平均溢價(jià)率超過(guò)37%。
土地市場(chǎng)成交量上升，很可能帶動(dòng)地價(jià)升溫。曹旭東表示，由于土地出讓金收入大幅降低，地方政府推地意愿強(qiáng)烈。同時(shí)，一些一、二線城市樓市成交連續(xù)數(shù)月穩(wěn)步回升，部分開(kāi)發(fā)商回籠了一定資金，重新拿地“補(bǔ)倉(cāng)”愿望較強(qiáng)。“供需兩方都有意愿，土地市場(chǎng)升溫趨勢(shì)正在形成。”曹旭東說(shuō)。
土地市場(chǎng)的變化正在影響購(gòu)房者心態(tài)。一些購(gòu)房者認(rèn)為，隨著土地市場(chǎng)升溫，房?jī)r(jià)很可能“回暖”。“剛看上一個(gè)樓盤，本來(lái)還想再等一等。”杭州一家家電賣場(chǎng)的工作人員胡籠說(shuō)，但現(xiàn)在杭州土地市場(chǎng)開(kāi)始活躍，很可能帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，準(zhǔn)備馬上出手。“‘面粉’熱銷，‘面包’就很可能漲價(jià)。”
值得注意的是，樓市成交回升正在強(qiáng)化購(gòu)房者的“看漲”預(yù)期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月，全國(guó)商品房銷售面積57415萬(wàn)平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份縮小2.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額34011億元，同比增長(zhǎng)2.2%，1-7月份為下降0.5%。
專家表示，樓市走勢(shì)一般首先反應(yīng)在土地市場(chǎng)上，近期土地市場(chǎng)出現(xiàn)的回暖信號(hào)很可能影響樓市。“土地市場(chǎng)升溫向樓市傳達(dá)了積極回升的信號(hào)，購(gòu)房者在這一信號(hào)的作用下會(huì)強(qiáng)化樓市上漲預(yù)期，并真實(shí)反映在市場(chǎng)行為上。”曹旭東說(shuō)。
此次土地市場(chǎng)升溫與樓市成交連月回升、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等多方因素疊加，將增大房?jī)r(jià)反彈壓力。程偉明表示，樓市調(diào)控剛剛?cè)〉靡欢ǔ晒績(jī)r(jià)回調(diào)企穩(wěn)基礎(chǔ)仍十分脆弱，土地市場(chǎng)的異動(dòng)很可能“蠶食”樓市調(diào)控成果，需格外警惕。
盡快擺脫土地財(cái)政依賴
接受采訪的專家表示，當(dāng)前土地市場(chǎng)升溫苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，急需采取措施遏制土地市場(chǎng)“走熱”。短期來(lái)看，應(yīng)在加大土地供應(yīng)的過(guò)程中注意推地節(jié)奏，防止土地市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”；長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)盡快啟動(dòng)樓市深層次改革，讓地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴，鞏固樓市調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，抑制土地市場(chǎng)升溫、穩(wěn)定公眾預(yù)期要從四個(gè)方面著力：
一是在加大土地供應(yīng)的同時(shí)，注意推地時(shí)間節(jié)點(diǎn)、單次推地規(guī)模，防止出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”影響市場(chǎng)預(yù)期。一方面，要加大土地供應(yīng)規(guī)模，保障樓市供應(yīng)穩(wěn)步提升，為房?jī)r(jià)回歸預(yù)留空間；另一方面，要避免一次性大規(guī)模集中推地給社會(huì)傳遞土地市場(chǎng)升溫信號(hào)。應(yīng)分散推地、避免炒作，在穩(wěn)步提升土地市場(chǎng)供應(yīng)量的同時(shí)，維持地價(jià)在合理的低位運(yùn)行。
二是要注重盤活存量房源，多方著手加大樓市供應(yīng)，避免一味加大土地供應(yīng)“跑偏”增供給本意。南京一家房地產(chǎn)中介市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示，目前，很多一、二線城市都存在大量的空置房，政府可以適當(dāng)減免流轉(zhuǎn)稅，鼓勵(lì)二手房市場(chǎng)交易，分流部分剛性需求，降低開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)發(fā)新盤的熱情，間接降低政府推地積極性。
三是引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商更加理性，謹(jǐn)慎拿地，防止出現(xiàn)“地王”、高溢價(jià)地塊形成負(fù)面示范效應(yīng)。中央應(yīng)強(qiáng)化對(duì)地方土地市場(chǎng)督查，嚴(yán)防地方政府和開(kāi)發(fā)商“合力”推高地價(jià)、制造“地王”。經(jīng)濟(jì)學(xué)者鄭榮華提醒開(kāi)發(fā)商應(yīng)十分慎重，“在樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，推高地價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有半點(diǎn)好處”。
四是盡快啟動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)稅、土地等方面改革，通過(guò)制度化的方式解決地方政府財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配、收入支出不對(duì)等問(wèn)題，逐步使地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴。曹旭東表示，地方政府靠“賣地”維持財(cái)政收入不是長(zhǎng)久之計(jì)，長(zhǎng)期來(lái)看，要避免“土地盛宴”、鞏固樓市調(diào)控已經(jīng)取得的成果，需要土地、財(cái)稅等方面的實(shí)質(zhì)性改革盡快破題。