近日，南京一些樓盤因漲幅超過(guò)10%，被南京物價(jià)局駁回漲價(jià)備案的請(qǐng)求。按照南京目前執(zhí)行的房?jī)r(jià)備案制度，漲幅5%被認(rèn)為是一條“紅線”。樓盤即使?jié)q價(jià)，也必須在前一批房源的價(jià)格備案滿三個(gè)月之后，才能重新申報(bào)調(diào)整之后的價(jià)格。
事實(shí)上，南京樓盤漲幅“紅線”并非今年才制定，而是個(gè)老政策，而對(duì)比7月份南京剛出臺(tái)的被稱為“救市”的刺激購(gòu)房政策，此番“限漲令”重出“江湖”可謂是先揚(yáng)后抑，正如復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民所言，此時(shí)重現(xiàn)南京樓市，決不是沒(méi)有所指。南京是在防患于未然，就是擔(dān)心樓市再次出現(xiàn)大幅上漲。而南京樓市政策的變化也許正在成為此輪漲價(jià)主力的二三線城市的樣本。
部分樓盤漲幅觸紅線
近日，位于南京六合區(qū)的榮盛花語(yǔ)馨苑開(kāi)盤推出430套房源，售樓人員透露在申報(bào)二期房源銷售價(jià)格時(shí)，原報(bào)價(jià)漲幅10%的方案被南京市物價(jià)局駁回。“我們一期銷售均價(jià)5500元/平方米，二期的銷售價(jià)格備案時(shí)打算上調(diào)10%，可方案被南京物價(jià)局打回來(lái)了。”售樓人員說(shuō)。
據(jù)了解，因?yàn)閮r(jià)格上漲幅度超標(biāo)，而被南京物價(jià)局駁回漲價(jià)方案并非個(gè)案。位于南京仙林板塊高科榮域和浦口的威尼斯水城，均因?yàn)檫M(jìn)行價(jià)格備案時(shí)漲價(jià)超標(biāo)而被物價(jià)局制止。
南京當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)人士向記者透露，南京威尼斯水城沿江的房源8月份第一次對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行備案時(shí)，就因?yàn)楸戎皹潜P均價(jià)高了約1000元/平方米，曾被打回來(lái)一次。“威尼斯水城和幾個(gè)樓盤的漲價(jià)之所以被駁回，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商觸到了紅線，后期漲幅不得超過(guò)前一期房源的5%。”上述人士說(shuō)。
對(duì)房?jī)r(jià)明確上漲幅度，并不是第一次在南京出現(xiàn)。早在2009年時(shí)，南京曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)一房一價(jià)的房?jī)r(jià)漲幅控制方案。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，萬(wàn)科在南京的一個(gè)樓盤此前就因?yàn)樵阡N售過(guò)程中漲幅過(guò)快，超過(guò)了同區(qū)域價(jià)格平均漲幅，此后的銷售即陷入停滯狀況。之后萬(wàn)科高管親赴南京與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)商后，才解決了漲幅超標(biāo)的問(wèn)題。
知情人士告訴記者，南京出臺(tái)的限漲紅線一直存在，只是久未提及。“因?yàn)?010年以來(lái)房?jī)r(jià)一直在降，政府不會(huì)插手管樓盤下跌，所以人們認(rèn)為這個(gè)政策可能沒(méi)有了。實(shí)際上南京的控制房?jī)r(jià)漲幅政策從未退市，在房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候有人觸到紅線了，才被重新提起。”易居中國(guó)南京區(qū)總經(jīng)理厲建軍指出。
不過(guò)記者在采訪中了解到，雖然南京對(duì)各樓盤出臺(tái)了漲價(jià)指標(biāo)，但開(kāi)發(fā)商仍然有辦法規(guī)避這一政策。“把樓盤價(jià)格定得高一些，就很容易解決這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)檎粫?huì)管樓盤價(jià)下跌，價(jià)格報(bào)高了之后，通過(guò)打折的形式作為其實(shí)際的銷售價(jià)格。此外，有的樓盤還會(huì)通過(guò)換一種物業(yè)，來(lái)規(guī)避政策。”同策房產(chǎn)南京分析師郭鎮(zhèn)東表示。
據(jù)了解，威尼斯水城就是通過(guò)另報(bào)物業(yè)的方式實(shí)現(xiàn)漲價(jià)的。該樓盤8月的銷售均價(jià)為8500元/平方米，最低銷售價(jià)為7800元/平方米；然而即將在9月底開(kāi)盤的200多套房源，售價(jià)為9000元-9500元/平方米。
銷售人員表示，9000元/平方米的售價(jià)已經(jīng)通過(guò)了備案。“因?yàn)槲覀冄亟慌诺慕胺渴前鍢牵百u的是高層。這是兩種不同的物業(yè)類型，價(jià)格沒(méi)有可比性，所以就通過(guò)了。”售樓人員表示，如果仍然按照高層來(lái)報(bào)，很可能無(wú)法通過(guò)備案。
跌宕起伏的樓市政策
事實(shí)上，近兩個(gè)月，南京的樓市政策可謂是跌宕起伏。
7月份南京還出臺(tái)了“首次購(gòu)房者可獲個(gè)稅返還補(bǔ)貼”的鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，被認(rèn)為是變相救市；到了9月份，房?jī)r(jià)的漲幅“紅線”又重現(xiàn)南京樓市。
“如果不出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，南京房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)下降，開(kāi)發(fā)商也可能會(huì)真的撐不住了。在那樣的情況下，地方政府自然會(huì)想辦法扶一把開(kāi)發(fā)商。可是現(xiàn)在樓市回暖了，開(kāi)發(fā)商緩過(guò)勁來(lái)了，又開(kāi)始想要漲價(jià)，所以政府又不得不出手打壓房?jī)r(jià)。”蔡為民指出，不論“救”還是“限”，政府都是想防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落。
同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉指出，南京樓市政策的先揚(yáng)后抑，其實(shí)也是其它城市的一個(gè)樣本。“七八月份各地樓盤都出現(xiàn)了量和價(jià)不同程度的上揚(yáng)。雖然業(yè)內(nèi)還沒(méi)有形成樓市已經(jīng)見(jiàn)底的共識(shí)，但大家預(yù)計(jì)樓市即將見(jiàn)底。這也影響到開(kāi)發(fā)商的銷售，各地的樓盤都趁機(jī)出現(xiàn)了一股漲價(jià)潮。”張宏偉說(shuō)。
對(duì)于近兩個(gè)月房?jī)r(jià)的再次上揚(yáng)，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，二三線已經(jīng)是本輪房?jī)r(jià)上漲的主力軍。
“一二線城市現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，已比年初上漲了10%-15%。更值得注意的是，一線城市對(duì)全國(guó)樓市的影響力正在趨弱。二三線城市，正在成為樓市價(jià)格上漲的主力軍。而當(dāng)二三線城市成交回暖的時(shí)候，大部分三四線城市的新房成交高點(diǎn)還沒(méi)有來(lái)到。”楊紅旭認(rèn)為，如果接下來(lái)沒(méi)有重大政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)至明年年中，部分房源可能會(huì)再漲10%-15%。
而在房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底預(yù)期的影響下，在8月份，反映房地產(chǎn)行業(yè)“基本面”的幾個(gè)重要指標(biāo)開(kāi)發(fā)投資增速、房屋新開(kāi)工面積增速、土地購(gòu)置面積增速、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)，在下滑數(shù)月后均出現(xiàn)了反彈。
“各地都不希望樓市過(guò)于慘淡，所以都想救市；可如果漲得太厲害，地方政府、中央相關(guān)部門都說(shuō)不過(guò)去。但從各地樓市銷售和全國(guó)投資開(kāi)發(fā)的月度情況來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了再次上揚(yáng)的苗頭。”蔡為民表示，如果在房?jī)r(jià)剛剛出現(xiàn)苗頭的時(shí)候不去遏制，等到市場(chǎng)一致認(rèn)為房?jī)r(jià)已大幅上漲的時(shí)候再出手，恐怕已經(jīng)來(lái)不及了。