記者日前在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，隨著下半年銀行信貸額度逐步趨緊，加之面臨存貸比考核壓力，部分銀行已經(jīng)著手調(diào)整信貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，收緊首套房貸利率優(yōu)惠政策。
專家認(rèn)為，給予首套房貸一定優(yōu)惠是各國(guó)通行的鼓勵(lì)自住型需求的政策，有助于保護(hù)合理住房需求、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，呼吁商業(yè)銀行兼顧更多社會(huì)責(zé)任，同時(shí)，建議銀行應(yīng)當(dāng)適當(dāng)預(yù)留專項(xiàng)額度、同時(shí)協(xié)助購(gòu)房者了解國(guó)家調(diào)控政策、正確評(píng)估自身資信能力，以提高房貸審核的通過率。
部分銀行上浮至基準(zhǔn)利率15%以上
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，以工、農(nóng)、中、建為主的國(guó)有大型銀行仍舊執(zhí)行首套房85折優(yōu)惠利率政策，大部分的股份制商業(yè)銀行如郵儲(chǔ)銀行、中信銀行、廣發(fā)銀行等也都提供首套房貸優(yōu)惠政策，但審批期限及審核要求相比以往有所提高。
一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，部分規(guī)模較小的股份制商業(yè)銀行出現(xiàn)了“有業(yè)務(wù)卻沒業(yè)務(wù)量”的情況。廣州一家大型連鎖房地產(chǎn)中介公司的信貸員陳生坦言，確實(shí)有一些股份制商業(yè)銀行承諾與實(shí)際執(zhí)行不相符，因?yàn)閺慕?jīng)辦的數(shù)據(jù)來看，這些銀行近期成功發(fā)放住房?jī)?yōu)惠貸款的業(yè)務(wù)量是零。
廣州市民黃燦先生告訴記者，他今年5月份申請(qǐng)的個(gè)人住房85折優(yōu)惠貸款總算審批下來了，但令他始料不及的是，銀行方面稱，由于近期的貸款額度已經(jīng)用完，如果想要獲得貸款，要么繼續(xù)等下去，要么接受基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮15%的利率。
“已經(jīng)簽下的購(gòu)房合約再也等不起了，除了發(fā)幾句牢騷我還是得咬牙接受。”黃燦說，他也曾向其他銀行咨詢過，發(fā)現(xiàn)情況差不多，有的銀行甚至已經(jīng)不做房貸業(yè)務(wù)，有銀行的信貸員則明確表示目前85折房貸很難批下來，不建議申請(qǐng)。
廣州億達(dá)按揭服務(wù)有限公司業(yè)務(wù)管理部總監(jiān)王永嬋介紹，現(xiàn)在大多數(shù)銀行對(duì)首次置業(yè)者的審核環(huán)節(jié)比以往復(fù)雜、挑選更嚴(yán)格，除審核借款人的賬戶流水等資信情況外，還要借助其關(guān)聯(lián)賬戶或者是否有其他實(shí)物資產(chǎn)、理財(cái)產(chǎn)品等綜合評(píng)估其還款能力。
“通常每年從第三季度開始，各家銀行信貸額度均會(huì)比較緊張，因此會(huì)出現(xiàn)挑客戶、價(jià)高者得的情況，對(duì)首套房貸優(yōu)惠政策的執(zhí)行造成一定影響，有可能挫傷首次購(gòu)房者。”王永蟬說。
銀行不愿“賠本賺吆喝”如何兼顧責(zé)任與業(yè)績(jī)
記者發(fā)現(xiàn)，在利潤(rùn)指揮棒的指引下，如今不少商業(yè)銀行已經(jīng)越來越不看重個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，將其視為食之無味、棄之可惜的“雞肋”。
銀率網(wǎng)的分析師告訴記者，投入同樣的人力物力，但經(jīng)營(yíng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的收益率卻非常低。目前，5年期以上的貸款基準(zhǔn)利率是6.55%，85折優(yōu)惠后是5.57%，而5年期整存整取的存款利率為4.75%，存貸利差為0.82%，即使不考慮通脹因素，執(zhí)行85折的房貸利率將面臨不賺錢的風(fēng)險(xiǎn)。
“誰愿意干賠本賺吆喝的事情呢？這就導(dǎo)致部分信貸額度有限的銀行會(huì)刻意壓縮首套房貸款的利率優(yōu)惠，轉(zhuǎn)而將其投向利潤(rùn)更高的企業(yè)貸款和商業(yè)貸款。”銀率網(wǎng)分析師說。
采訪中，不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)銀行追逐利潤(rùn)本無可指摘，但絕不可推卸其應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。來自滿堂紅置業(yè)廣州公司的數(shù)據(jù)顯示，廣州地區(qū)首次置業(yè)的購(gòu)房者占全部購(gòu)房者的比重達(dá)60%。
滿堂紅置業(yè)有限公司廣州分公司研究部經(jīng)理周峰說，缺乏資金是首次置業(yè)者面臨的最大難題，如果沒有來自銀行體系的貸款支持，很多人將延遲或者無法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想。而給予首套房貸利率優(yōu)惠是國(guó)際上通行的慣例，目的在于鼓勵(lì)自住型住房需求，這是事關(guān)民生和社會(huì)穩(wěn)定的大事。
但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，專注個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)對(duì)銀行來說并非“無利可圖”。采訪中，不少商業(yè)銀行的信貸員表示，辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的過程中，可以發(fā)掘一些潛在優(yōu)質(zhì)客戶資源，有助于今后拓展綜合業(yè)務(wù)。
“不少客戶在我們行辦理了房貸業(yè)務(wù)后，因?yàn)楸舜耸熳R(shí)了，加上自身也有投資理財(cái)?shù)男枨螅髞肀阍谖覀冃欣^續(xù)做商業(yè)貸款、綜合理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)。”建設(shè)銀行廣州一家分行的業(yè)務(wù)員小李告訴記者。
建議關(guān)注四方面事項(xiàng)提高審核通過率
業(yè)內(nèi)分析人士稱，盡管受信貸額度等以及存貸比考核等方面因素影響，不少銀行加入了收緊首套房貸85折優(yōu)惠的隊(duì)伍，但必須看到的是，鼓勵(lì)合理的住房需求、向首次置業(yè)者提供一定的信貸優(yōu)惠是銀行應(yīng)當(dāng)履行的社會(huì)責(zé)任，也符合國(guó)家調(diào)控政策的初衷。
隨著中秋、國(guó)慶傳統(tǒng)銷售旺季的來臨，不少民眾將加入首次購(gòu)房置業(yè)的行列，為了提高首套房貸申請(qǐng)效率，王永嬋等業(yè)內(nèi)人士建議，一是有條件的商業(yè)銀行可考慮提前從當(dāng)季信貸額度中劃撥一部分專門用于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，既履行了社會(huì)責(zé)任，也不失為一個(gè)發(fā)展?jié)撛趦?yōu)質(zhì)客戶的好途徑。
二是銀行可考慮適當(dāng)調(diào)整內(nèi)部考核機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，對(duì)積極開展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的人員給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)基層信貸人員發(fā)展優(yōu)質(zhì)客戶資源，做活綜合信貸業(yè)務(wù)。
三是包括銀行在內(nèi)的有關(guān)方面要加強(qiáng)對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的宣傳力度，避免耗費(fèi)無用功。王永嬋說，目前個(gè)人住房信息查詢已經(jīng)覆蓋了全國(guó)大部分城市，但確實(shí)有不少購(gòu)房者還心存“僥幸”，等到簽約辦理貸款的時(shí)候，才查出自己屬于“限購(gòu)”范圍，觸碰政策紅線，白白浪費(fèi)了時(shí)間精力。
四是及時(shí)公布信貸額度情況供購(gòu)房者參考。王永嬋提示，從現(xiàn)在開始到年底，銀行的信貸額度開始趨緊，有些銀行會(huì)適度壓縮個(gè)人住房貸款規(guī)模，建議那些尚留有資金額度的銀行向社會(huì)公布信息，為購(gòu)房者提供參考。