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　　麥迪遜大街上的索尼大樓可能要更名了，新名字大概叫作“潘石屹-張欣”大樓。
　　這是個(gè)玩笑。但潘石屹和張欣夫婦的確正有意成為索尼大樓的擁有者。在8月，潘石屹告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，這棟大樓將以他和張欣控股的Capevale Limited公司名義買下。雖然還在等待對(duì)方董事會(huì)的批準(zhǔn)，但“通過(guò)可能性很大”。
　　這棟紐約曼哈頓的37層大樓因其擁有者是索尼，而被冠以此名十年。而在1992年之前，其擁有者是AT&T，曾被稱為AT&T大樓。它的兩次更名背后各自透露了一段輝煌。而現(xiàn)在，中國(guó)人來(lái)了。
　　潘石屹在微博上透露了一些蛛絲馬跡。他和張欣于7月底8月初在紐約逗留數(shù)日，由地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶著去看了索尼大樓。
　　即使這座大樓在高樓林立的紐約不算地標(biāo)，那也絕對(duì)值得游客在曼哈頓游蕩時(shí)駐足。著名建筑設(shè)計(jì)師Philip Johnson和他的合伙人John Brugee在1980年代建造它時(shí)賦予了它“齊本德?tīng)柺健?Chippendale)的屋頂—這也被稱為“床頭板式的屋頂”，因?yàn)镃hippendale是18世紀(jì)中晚期的家具樣式—它挑戰(zhàn)了一下當(dāng)時(shí)建筑千篇一律實(shí)用而乏味的外觀，引起了不小的爭(zhēng)議。
　　它的位置不錯(cuò)，在麥迪遜大街550號(hào)，靠近中央公園，一個(gè)街區(qū)之外就是阿瑪尼和Gucci，以及滿是亮晶晶櫥窗的第五大道。
　　當(dāng)然，這棟樓還被估值到7億至10億美元之間。如果這筆交易最后達(dá)成，那這會(huì)是中國(guó)商人在美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的一筆交易。也是最近幾年美國(guó)最大的地產(chǎn)交易之一。
　　但也有可能Capevale Limited只是作為股東之一參與到這個(gè)交易中去。在交易沒(méi)有結(jié)束并披露之前，更多細(xì)節(jié)并不為人所知。“很多上億美元的交易因?yàn)榻痤~太大，會(huì)有更多的股東參與到購(gòu)買中來(lái)，每人持有不同的股份。”紐約Corcoran Group公司的高級(jí)副總裁Janet Wang說(shuō)。
　　這不是潘石屹?gòu)埿婪驄D第一次在紐約進(jìn)行地產(chǎn)投資。2011年，有媒體報(bào)道出Capevale Limited和猶太背景的Vornado Realty Trust公司投資了紐約曼哈頓時(shí)報(bào)廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓項(xiàng)目(Port Authority Bus Terminal)，共投資5億到7億美元。潘石屹在接受《第一財(cái)經(jīng)周刊》采訪時(shí)承認(rèn)這一交易已經(jīng)完成。他說(shuō)自己在這個(gè)項(xiàng)目擁有一半的股權(quán)，并且準(zhǔn)備將這個(gè)項(xiàng)目蓋成47層的寫字樓。
　　2008年經(jīng)濟(jì)衰退的影響未盡，紐約房地產(chǎn)看來(lái)在慢慢升溫，這讓此時(shí)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)成為好時(shí)機(jī)。港務(wù)局長(zhǎng)途巴士辦公大樓項(xiàng)目在2000年就開(kāi)始啟動(dòng)，準(zhǔn)備建成一個(gè)有著121萬(wàn)平方米的大廈，就在紐約時(shí)報(bào)大樓對(duì)面。但這個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而一再拖延，甚至有一次差點(diǎn)被取消。
　　其他中國(guó)公司也正在投資紐約地產(chǎn)。
　　2012年2月，海南海航控股(HNA Property Holdings)花費(fèi)1.3億美元買下了位于第六大道旁離時(shí)報(bào)廣場(chǎng)和百老匯不遠(yuǎn)的酒店Cassa Hotel and Residences。這一四星級(jí)酒店在一棟45層的高樓中，高樓的24層以上的酒店式服務(wù)公寓依然待售。
　　這家公司在2011年7月已經(jīng)斥資2.65億美元買下了第六大道1180號(hào)辦公樓90%的股權(quán)。這棟大樓有23層，之前的共同擁有者M(jìn)urray Hill Properties和 Carlyle Group在2007年用3億美元獲得了這棟辦公樓的所有權(quán)，卻因經(jīng)濟(jì)危機(jī)而遭遇了財(cái)務(wù)危機(jī)—房?jī)r(jià)下跌而使得抵押率從65%變成了85%，如果不追加0.6億美元，這棟辦公樓的命運(yùn)就是被銀行沒(méi)收拍賣。
　　另外一家中國(guó)公司搜房控股在2011年花費(fèi)6000萬(wàn)美元買下了之前屬于美國(guó)國(guó)際集團(tuán)(AIG，American International Group)位于華爾街72號(hào)的一個(gè)16層的訓(xùn)練中心。2011年7月，搜房控股花費(fèi)4600萬(wàn)美元買下了其中將近2.23萬(wàn)平方米，在10月又再次花費(fèi)1470萬(wàn)美元買下了這棟大樓中剩下的8175平方米。這使得搜房控股成為了在華爾街上第一個(gè)擁有整棟建筑的中國(guó)公司。他們計(jì)劃將這棟大樓作為公司的全球訓(xùn)練中心。
　　根據(jù)調(diào)研公司Real Capital Analytics在2011年年底的數(shù)據(jù)，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的商人在2011年對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資達(dá)到了11億美元，比2008年全年的0.16億美元多出了6倍。
　　這會(huì)讓人想起十多年前日本人買下紐約的氣勢(shì)。1989年，東京三菱地產(chǎn)公司(Mitsubishi Estate Company of Tokyo)花13.73億美元高價(jià)收購(gòu)洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，成為洛克菲勒中心80%股權(quán)的控股股東；1991年，日本人橫井英樹(shù)從普魯敦斯保險(xiǎn)公司手中買下了帝國(guó)大廈。
　　這一切源自1985年《廣場(chǎng)協(xié)議》后的日元升值。從1986年開(kāi)始，美元對(duì)日元的兌換率從1美元兌換260日元下跌到兌換150日元。日本財(cái)政廳采取降低利率的辦法來(lái)維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，大量廉價(jià)外來(lái)資金涌入日本的工商業(yè)，也涌入日本股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　之后的數(shù)年，幾件事同時(shí)在發(fā)生：日本工商業(yè)飛速增長(zhǎng)，使得日本成長(zhǎng)出世界級(jí)的企業(yè)，例如索尼、三洋、松下和東芝；日本整體也開(kāi)始成長(zhǎng)為世界第二大經(jīng)濟(jì)體；在日本國(guó)內(nèi)，房?jī)r(jià)迅速提升，這讓日本人覺(jué)得世界其他地區(qū)的房?jī)r(jià)廉價(jià)得讓人怦然心動(dòng)。1988年10月，美國(guó)股市下跌，引起了此后一段時(shí)間內(nèi)美國(guó)市場(chǎng)的蕭條，讓這個(gè)時(shí)間點(diǎn)看上去是投資的好時(shí)機(jī)。
　　普通日本人開(kāi)始涌入美國(guó)瘋狂購(gòu)買奢侈品。奢侈品精品店會(huì)配上會(huì)說(shuō)日語(yǔ)的售貨小姐；旅行社和奢侈品牌一起為這些消費(fèi)者設(shè)計(jì)出國(guó)游路線，確保他們能足夠高效地“血拼”。富有的日本人開(kāi)始購(gòu)買美國(guó)的豪宅，長(zhǎng)島、貝弗利山都是他們的目標(biāo)。
　　而商業(yè)公司開(kāi)始大舉收購(gòu)，《紐約時(shí)報(bào)》在1988年的一個(gè)報(bào)道中說(shuō)，不論是日本還是美國(guó)的投資銀行都在抱怨說(shuō)他們現(xiàn)在的收購(gòu)請(qǐng)求簡(jiǎn)直泛濫成災(zāi)。
　　索尼也是這波浪潮中的一員。1986年，索尼開(kāi)始了對(duì)CBS唱片的收購(gòu)，花費(fèi)了20億美元。收購(gòu)結(jié)束之后，它需要在紐約有一個(gè)地方能放下新公司的2000多名員工，同時(shí)高調(diào)宣揚(yáng)一番自己品牌。讓AT&T感覺(jué)負(fù)擔(dān)沉重的這棟奢華大樓正合索尼心意。1992年，索尼和AT&T簽訂了一個(gè)20年帶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的租約，以每年每平方米1.85美元的價(jià)格獲得了AT&T大樓6.22萬(wàn)平方米的使用權(quán)。
　　20多年后，涌入美國(guó)的變成了中國(guó)人。
　　“從去年下半年開(kāi)始，涌來(lái)紐約買房的人迅速增多。很多來(lái)紐約旅游的人也會(huì)順便來(lái)看房，買房就像在第五大道買個(gè)包一樣容易。”Prudential Douglas Elliman地產(chǎn)公司高級(jí)副總裁羅懿慧對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說(shuō)。
　　在這個(gè)夏天，在紐約的每個(gè)景點(diǎn)都能看到成群結(jié)隊(duì)的說(shuō)中文的游客。第五大道的商店里也開(kāi)始配上會(huì)說(shuō)中文的服務(wù)人員。
　　“紐約是個(gè)國(guó)際市場(chǎng)，全世界的人都在這里買房。一旦哪個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)或者政策發(fā)生變化，紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)感覺(jué)到。”Janet Wang說(shuō)。她舉例在2012年7月，法國(guó)開(kāi)始對(duì)資產(chǎn)超過(guò)400萬(wàn)歐元的富翁加倍征收財(cái)產(chǎn)稅，她的客戶中來(lái)自法國(guó)的買房者就多了起來(lái)。
　　她將中國(guó)買家的增多歸因?yàn)檫^(guò)去數(shù)年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民幣兌美元匯率的提升。2008年，美元兌人民幣的匯率還是1:7.24，而現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字在1:6.3左右。
　　《紐約時(shí)報(bào)》在當(dāng)年評(píng)論AT&T大樓易主時(shí)說(shuō)：“這會(huì)讓索尼美國(guó)公司在紐約更有存在感。”在那波浪潮中，日本人買下建筑就像集郵一樣，名聲不菲的地標(biāo)更讓他們興奮。
　　即使中國(guó)人涌入紐約才是剛剛開(kāi)始，但這句話看起來(lái)也將能用來(lái)評(píng)論正在涌入紐約市場(chǎng)的中國(guó)投資者。
　　“地段、是否有名，這些都是中國(guó)人考慮買不買的因素。”羅懿慧說(shuō)。
　　北京萬(wàn)通在數(shù)年間一直在爭(zhēng)取世貿(mào)中心的使用權(quán)。在2006年世貿(mào)7號(hào)樓的租約未能執(zhí)行之后，北京萬(wàn)通在2007年又與紐約新港務(wù)局簽署了關(guān)于世貿(mào)1號(hào)樓的租約商業(yè)條款，成為世貿(mào)1號(hào)樓的商用租戶。
　　“索尼大樓在美國(guó)比紐約時(shí)報(bào)大樓更出名。”潘石屹在談到究竟買什么樓的時(shí)候這樣說(shuō)。
　　索尼大樓的確是一棟有傳奇色彩的樓。1978年，在美國(guó)市場(chǎng)處于壟斷地位并且如日中天的AT&T希望建立一棟大樓作為自己的總部。曾擔(dān)任時(shí)代華納公司顧問(wèn)的John Howkins在其《創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)》一書中提到，AT&T董事長(zhǎng)John Debutts在當(dāng)時(shí)要這棟大樓成為“商業(yè)圣殿”，成為“AT&T的門面”，要“讓這個(gè)建筑大聲清晰地說(shuō)，‘我們愛(ài)紐約’”。
　　著名建筑設(shè)計(jì)師Philip Johson和其伙伴John Burgee承擔(dān)了這棟大樓的設(shè)計(jì)。為傳達(dá)出Debutts所要求的這些特質(zhì)，他們一反當(dāng)時(shí)摩天大樓簡(jiǎn)單和實(shí)用主義的風(fēng)格，試圖將傳統(tǒng)家具的奢華裝飾性設(shè)計(jì)融入到現(xiàn)代辦公樓的設(shè)計(jì)中去—這使得這棟大樓的樓頂有著18世紀(jì)齊本德?tīng)柺郊揖叩臉用病?BR>　　除此之外，這棟37層的大樓167米高，外表覆蓋著玫瑰色的花崗巖，有著一個(gè)4層高的大堂。
　　但在這棟樓完成沒(méi)多久，AT&T就被美國(guó)聯(lián)邦法院判定為壟斷，并被拆分成為7個(gè)區(qū)域性電話公司。被拆分之后的AT&T規(guī)模和盈利能力大不如前，再也無(wú)法負(fù)擔(dān)這棟摩天大樓。
　　索尼接手后試圖讓這個(gè)建筑變成張揚(yáng)自己品牌的所在。在和AT&T談判之時(shí)，將大樓改名為索尼大樓就成為了重要條款之一。
　　此后它說(shuō)服紐約市政府允許它將臨近麥迪遜大街的開(kāi)放給公眾的走廊地帶變成商店，以陳列所有索尼的產(chǎn)品；作為交換，它將大廈中庭改造成為公眾場(chǎng)所，玻璃穹頂設(shè)計(jì)巧妙，能讓陽(yáng)光直射進(jìn)來(lái)。大量桌椅放在這里，白天，附近公司里工作的人、逛街逛累的人都會(huì)在這里休息，晚上這里是流浪漢的庇護(hù)所。
　　在改造完成之后，紐約人還一度爭(zhēng)論，索尼是不是將這個(gè)公共場(chǎng)所做得太“索尼”了—因?yàn)檫@個(gè)中庭有一個(gè)電梯通向索尼奇妙實(shí)驗(yàn)室(Sony Wonder Lab)，中庭的墻壁上還有和索尼有關(guān)的文字和視頻，看起來(lái)像極了索尼公司的大堂。
　　現(xiàn)在，輪到索尼打算出售這棟樓了。2012年6月，《紐約郵報(bào)》曝出索尼正有意通過(guò)黑石公司和Newmark Grubb Knight Frank地產(chǎn)公司出售自己的大樓。這棟樓現(xiàn)在估值在7億美元到10億美元之間。
　　潘石屹夫婦過(guò)往速戰(zhàn)速?zèng)Q的投資風(fēng)格在此次交易中再次展現(xiàn)無(wú)疑—從他們8月1日第一次考察索尼大廈，到8月22日他在上海向《第一財(cái)經(jīng)周刊》透露交易進(jìn)入尾聲，整個(gè)過(guò)程只有21天。
　　即使這筆交易成交，潘石屹也沒(méi)打算在這棟顯赫的大樓身上獲得不菲的回報(bào)。“紐約的租金回報(bào)率并不高，只有4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如SOHO中國(guó)項(xiàng)目在中國(guó)的回報(bào)率。”潘石屹說(shuō)。早一些時(shí)候，SOHO中國(guó)抽取了旗下四棟寫字樓作為分析樣本，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這四棟物業(yè)的租金回報(bào)率都超過(guò)了14%。
　　“在很多情況下，有些地產(chǎn)的回報(bào)率不到3%。4%到5%的水平已經(jīng)是很不錯(cuò)的回報(bào)了，但比較穩(wěn)定。并且因?yàn)榭傆匈I家在這里物色，所以不會(huì)擔(dān)心沒(méi)有下家。”Janet Wang?說(shuō)。
　　“其實(shí)大家都想更長(zhǎng)期地持有，因?yàn)槲磥?lái)的價(jià)格會(huì)更高。”Prudential Douglas Elliman 地產(chǎn)公司高級(jí)副總裁羅懿慧說(shuō)。
　　根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)的報(bào)告，即使經(jīng)濟(jì)少許有所回升，但是美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)依然沒(méi)有恢復(fù)到經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前。
　　沒(méi)有下降的失業(yè)率意味著這對(duì)辦公空間的需求減少，零售物業(yè)的需求也因?yàn)橄�費(fèi)需求不足而減少。但在接下來(lái)的一年，空置率可能會(huì)從2012年三季度的16.1%在2013年三季度下降到15.6%。
　　而在美國(guó)的所有城市中，紐約對(duì)寫字樓的需求看上去還比較旺盛。在美國(guó)全國(guó)辦公空間空置率數(shù)據(jù)中，紐約的空置率只有10%，是所有城市中最低的。最高的位于亞利桑那州的鳳凰城(Phoenix)，高達(dá)25.4%。
　　但無(wú)論如何，在接下來(lái)的幾年，潘石屹們都要祈禱美國(guó)的經(jīng)濟(jì)能蒸蒸日上。
　　一個(gè)前車之鑒是，三菱地產(chǎn)在買下洛克菲勒中心后，低迷的美國(guó)經(jīng)濟(jì)讓曼哈頓房租一直在低位徘徊，實(shí)際租金水平只有三菱地產(chǎn)原先估計(jì)的一半。6年之后，三菱地產(chǎn)陷入資金鏈斷裂的困境，放棄了對(duì)洛克菲勒的擁有。