由于多方面因素影響，西安市2012年已經(jīng)推出的6000多套經(jīng)濟(jì)適用房，到7月底還有超過(guò)40%的房子未銷(xiāo)售出去，出現(xiàn)了一定程度的銷(xiāo)售不暢問(wèn)題。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的“滯銷(xiāo)”情況應(yīng)加以高度重視，并在分析具體原因的基礎(chǔ)上采取針對(duì)性措施加以應(yīng)對(duì)。
經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售不暢
隨著近年來(lái)保障性住房建設(shè)力度的加大，西安市經(jīng)濟(jì)適用房的上市量也在不斷增加。按照西安市的計(jì)劃，2012年西安市將提供一萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用房。但是自2012年初這些經(jīng)濟(jì)適用房集中上市以來(lái)，并沒(méi)有出現(xiàn)踴躍購(gòu)買(mǎi)的情況。
2012年3月，西安市推出鴻基新城經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目1034套房源和金泰怡景花園一期833套經(jīng)濟(jì)適用房房源。在總共1867套經(jīng)濟(jì)適用房房源中，只有1157戶(hù)家庭參加了申購(gòu)，剩余的房源達(dá)到了710套。
而記者從西安市住房保障和房屋管理局了解到，2012年西安市已經(jīng)推出的10個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的參與搖號(hào)人數(shù)均少于項(xiàng)目可提供的房源數(shù)，反映出符合申購(gòu)條件的市民申購(gòu)熱情并不強(qiáng)烈。
按照相關(guān)規(guī)定，首次搖號(hào)后剩余的房源將進(jìn)入“零售”階段，那這些剩余房源的銷(xiāo)售情況又怎么樣呢？記者對(duì)西安市一些在售經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目進(jìn)行探訪，發(fā)現(xiàn)這些項(xiàng)目仍有大量房源沒(méi)有銷(xiāo)售出去。在位于西安明光路附近的陽(yáng)光北郡經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，銷(xiāo)售人員告訴記者，這里的經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在3600元左右，比周邊的商品房售價(jià)要便宜接近一半。但目前一期推出的500多套房子還有300多套未銷(xiāo)售出去。
在同樣位于明光路的榮城·名苑經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)這個(gè)小區(qū)2011年就進(jìn)行了搖號(hào)分配，但當(dāng)時(shí)800多套房源只有600多人申購(gòu)，剩下的200多套房子目前仍在銷(xiāo)售。而在位于西安市西二環(huán)附近的紫云溪經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，記者了解到這個(gè)項(xiàng)目2012年4月就推出500多套房源進(jìn)行了搖號(hào)，目前還有一部分剩余房源在出售。
三大原因?qū)е隆皽N(xiāo)”現(xiàn)象
西安市住房保障和房屋管理局住房保障處提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月底，西安市已經(jīng)上市的經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量達(dá)到6895套，目前銷(xiāo)售出去的數(shù)量為3837套，剩余的房源達(dá)到3058套，占總數(shù)的44%，形勢(shì)不容樂(lè)觀。
據(jù)西安市住房保障和房屋管理局住房保障處處長(zhǎng)扈廣杰介紹，西安市經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)銷(xiāo)售不暢，主要有三大原因：首先是階段性原因。2012年以來(lái)，西安市進(jìn)一步加強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)適用房資格審查工作，形成了市、區(qū)(縣)和街辦三級(jí)審核、三級(jí)公示制度，并將資格審查與公積金、車(chē)管、銀行等部門(mén)聯(lián)動(dòng)。審查工作加強(qiáng)后，申購(gòu)對(duì)象從提出申請(qǐng)到最后獲得申購(gòu)資格平均需要約兩到三個(gè)月時(shí)間，無(wú)形中使得一些申購(gòu)對(duì)象在短期內(nèi)無(wú)法獲得申購(gòu)資格，使得申購(gòu)人數(shù)在一定階段受到了限制。
其次是區(qū)域性原因。由于種種原因，部分經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目所處的區(qū)域相關(guān)配套設(shè)施還未完善，項(xiàng)目周邊沒(méi)有醫(yī)院、學(xué)校、菜市場(chǎng)等生活設(shè)施，使得這些項(xiàng)目對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)缺少吸引力。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)商品房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)較少，可選擇余地較小，一些申購(gòu)對(duì)象由于其工作生活圈距離現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目都較遠(yuǎn)而放棄申購(gòu)。
最后是結(jié)構(gòu)性原因。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房單套面積不得大于60平方米。而對(duì)于許多申購(gòu)者來(lái)說(shuō)，這樣的面積相對(duì)較小，不能滿足其家庭居住的需要。根據(jù)西安市房管局對(duì)部分有意申購(gòu)市民的調(diào)查，大部分市民反映最強(qiáng)烈的問(wèn)題就是經(jīng)濟(jì)適用房面積較小，他們能夠接受的面積在80到90平方米左右。從目前來(lái)看，許多申購(gòu)者放棄購(gòu)買(mǎi)的原因也是覺(jué)得面積太小。
在采訪中，一些市民表示現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)資格門(mén)檻過(guò)高，也影響了部分潛在人群的購(gòu)買(mǎi)。西安市一位姓陸的市民在網(wǎng)上算了一筆賬，2011年西安市申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的人均家庭年收入標(biāo)準(zhǔn)是12486元，換算成月收入就是1040元。這位陸姓市民每月收入1718元，加上其母的退休金家庭月收入3098元，超過(guò)了西安市的申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。但是按照西安市的申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)反算回來(lái)，要申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房其家庭月收入應(yīng)只有2080元，但實(shí)際上其家庭月生活支出就要1800多元。陸姓市民認(rèn)為，在這種情況下，不用說(shuō)申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，連生活都成問(wèn)題，可見(jiàn)這樣的標(biāo)準(zhǔn)是不符合實(shí)際的。
可適度調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大受益面
在采訪中了解到，西安市經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售不暢已經(jīng)帶來(lái)了一定的負(fù)面效應(yīng)。目前已經(jīng)有一些在售、在建經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商表示壓力很大。一些項(xiàng)目的住宅樓已經(jīng)封底，但房源還沒(méi)銷(xiāo)售完，這在商品房領(lǐng)域是不可想象的，銷(xiāo)售不暢給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了沉重的資金壓力，也讓一些開(kāi)發(fā)商對(duì)介入保障房建設(shè)的前景感到悲觀。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗認(rèn)為，為了解決低收入困難群體的住房問(wèn)題，國(guó)家近年來(lái)大力推進(jìn)保障性住建設(shè)，特別是2012年以來(lái)大批量的保障性住房開(kāi)始上市，使得分配環(huán)節(jié)的一些問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)。西安市出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售不暢問(wèn)題，應(yīng)該引起有關(guān)部門(mén)的高度重視。因?yàn)椤笆濉逼陂g，西安還將建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)適用房，如果不能解決銷(xiāo)售問(wèn)題，就無(wú)法讓更多的人受益。
楊東郎認(rèn)為，加大保障性住房建設(shè)無(wú)可厚非，但在建設(shè)和分配過(guò)程中要根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整供應(yīng)和分配計(jì)劃。特別是要根據(jù)困難群體的實(shí)際收入情況，科學(xué)合理的調(diào)整準(zhǔn)入門(mén)檻，合理的界定低收入人群的范圍，使得經(jīng)濟(jì)適用房的受益面得到有效地?cái)U(kuò)大，切實(shí)地保障性住房這件惠民實(shí)事辦好。
扈廣杰認(rèn)為，目前制約西安市經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售的三大問(wèn)題中，區(qū)域性問(wèn)題特別是經(jīng)濟(jì)適用房配套隨著城市的發(fā)展能夠得到有效解決，加強(qiáng)資格審核帶來(lái)的階段性人數(shù)減少也將逐步緩解。下一步最為關(guān)鍵的是解決結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，特別是住房面積問(wèn)題。針對(duì)這一問(wèn)題，首先可以敦促開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，不要過(guò)多考慮成本問(wèn)題，盡量將現(xiàn)有的60平方米面積房源設(shè)計(jì)成兩室戶(hù)型，以增大對(duì)申購(gòu)者的吸引力。
扈廣杰建議，針對(duì)廣大申購(gòu)者反映的面積較小問(wèn)題，國(guó)家可在下一步結(jié)合群眾需求對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行微調(diào)。將原來(lái)的建筑面積60平方米標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為套內(nèi)面積60平方米，由此可增加建筑面積20%以上，從而更好的滿足群眾對(duì)居住空間的需求。