房產稅試點擴容在即，越來越多中國投資者，需要切實思考如何與房產稅“貼身肉搏”。
上周五，國家稅務總局在回復網民留言時稱，房產稅擴容方案及細化的征收標準和辦法尚未最終確定。但同時也透露出，國稅總局正在會同有關部門總結滬、渝兩市房產稅改革試點經驗，積極研究推進擴大房產稅改革試點范圍問題。
此前，有消息稱，湖南、湖北作為房產稅改革試點區(qū)域，其征收細則正在制定中。和上海、重慶方案不同，兩湖房產稅征收范圍擴大至個人存量房。一時間，凡是擁有多套住宅，或有意繼續(xù)進軍樓市投資的人都開始緊繃神經：我手里的房子真的要征房產稅了嗎？
種種跡象表明，在上海、重慶兩地試點房產稅近2年后，更多城市確將加入到房產稅收繳大軍中。由此，中國住宅市場將逐漸全面過渡至房產持有環(huán)節(jié)征稅階段。
現有房產稅試點方案影響力有限
房產稅，在我國是早已有之的稅種,近年來如此熱鬧地被輿論關注，究其原因，還要從征收對象說起。作為房產持有稅的一種，房產稅在2011年之前僅針對辦公樓、商鋪等經營性物業(yè)征收，對于個人持有的住宅產品，一直處于免繳狀態(tài)。
2010年5月，《上海證券報》獨家披露了上海擬對住宅環(huán)節(jié)征收房產稅的消息，其法理依據是把持有多套住宅也理解為經營性物業(yè)。2011年初，上海市、重慶市相繼宣布從當年1月28日起開始征收個人住房房產稅，由此拉開了房產稅試點大幕。
從內容上看，上海僅對新購房源征收,存量房源免征，也就是市場廣泛俗稱的“既往不咎”。重慶的征稅對象有所擴大，包括個人已經擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房。稅率為0.5%-1.2%。而根據知情人士的說法，中央高層對滬渝兩地的房產稅征收力度和效果，并不十分滿意。
據市場人士介紹，目前上海大多數已經繳納房產稅的家庭，其年稅費成本多在數千元左右。而對于動輒年漲幅達到10%的中國房地產市場來說，這些稅費成本實在難以撼動投資人涌入熱情。
新試點可能擴容至存量房源
在此背景下，目前市場上傳出的兩湖新試點方案顯然力度更大。據知情人士透露,由于上海重慶兩地房產稅力度有限，目前醞釀的新試點方案將嚴于現有方案，其中核心之一是對存量房源征稅。
“在上海方案醞釀之初，來自地方執(zhí)行部門的反對聲音非常大。主要是考慮存量房源征稅對市場打擊過大。”一位房地產界人士稱。
顯然,如果未來房產稅開始全面涉及現有存量房源，無疑對樓市投資熱情形成沖擊。
市場熱傳的新的房產稅試點方案中還有一個亮點，就是應稅住房的計稅價值如何確定。根據上海現有方案，應稅住房的計稅價值是指房產交易價。也就是說，如果購房人做低價格，原本200萬的房子做成100萬的成交價格，那么房產稅將也相應地打了五折。不過，未來新的方案很可能是按市場評估價值來確定房產稅稅基。
8月份，中國人民大學公共管理學院對來自全國30多個省市的約70名稅務系統(tǒng)人員展開為期四個月的培訓，培訓班名稱為房地產估價技術應用工作高級專業(yè)人才培訓班。有學員介紹，總局這次組織的培訓主要是學習房產稅批量評估技術，為將來大范圍實施的房產稅作技術準備。
所謂的房地產估價技術，其實與前述提到的房產稅稅基密切相關，也是對存量房源征收房產稅的最重要技術準備。根據湖北地稅局官方介紹，7月27日,國務院督查組來湖北省就房地產市場調控政策落實情況進行督查，其中檢查涉及地稅部門的政策即包括“應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管”。而早在今年5月，湖北省所有存量房源估值系統(tǒng)已經全部上線，這意味著阻礙存量房源房產稅征收的最大技術障礙已經掃清。
房產稅不會直接助跌房價 但會影響投資熱情
對于房產稅在未來可能對市場帶來的實質影響，其實已經十分明確。
首先是房價。業(yè)內人士認為，房產稅不會直接影響房價的漲跌。因為從本質上說，房價還是直接取決于供求關系。從目前土地出讓結構上看，1至2年內，商品住宅市場會出現一輪供給緊張的局面，房價有可能會被反向拉升。在此情況下，哪怕一年增加萬元左右的房產稅成本，只要房價上漲趨勢不改，投資人還是會將稅費成本加至接盤人手中。
那么房產稅最直接沖擊的是什么呢？是存量房源的可售物業(yè)增多，以及出租市場的紅火。一旦炒房者持有成本增加，房東們不可避免地會想到“賣房”，或者租房，以租金養(yǎng)稅費。屆時，二手房可售房源會增多，囤在手中的毛坯房可能簡單裝修一下出租。而因為可租房源增加，租金有可能在試點房產稅的城市被拉低。
不過，即便是上述影響，也不可能在全國范圍內普遍形成。畢竟,房產稅試點只能從少數城市開始。只是這種趨勢不可回避，建議住宅投資者還是要未雨綢繆，做好打算。畢竟從國際市場的經驗來看，對住宅持有環(huán)節(jié)征稅，是抑制炒樓、平穩(wěn)房價的通用辦法。