上半年全國(guó)土地市場(chǎng)總體冷清，地方政府的土地收入呈總體下滑之勢(shì)。近期，各地政府明顯加大了土地供應(yīng)規(guī)模。以北京為例，9月5日，北京國(guó)土局推出了4宗經(jīng)營(yíng)性地塊。其中有3塊將分別在9月27日、28日現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)出讓。特別是北京市西城區(qū)月壇南街地塊二商業(yè)金融用地項(xiàng)目用地，建筑面積達(dá)142927平方米，超過之前供應(yīng)的同區(qū)域三地塊11.25萬的供應(yīng)量。而在此之前，北京市國(guó)土局曾于8月30日、8月27日連續(xù)推出15宗經(jīng)營(yíng)性用地。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在當(dāng)前仍處去庫存、回籠資金的總體環(huán)境下，面對(duì)地方政府的“土地盛宴”，開發(fā)商未必有相應(yīng)的消化能力。
跡象 地方推地速度加快
“北京明顯加快了土地供應(yīng)速度。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“根據(jù)目前推出的宗地規(guī)模，估計(jì)整個(gè)9月份土地成交金額可能接近200億元。”北京國(guó)土局在8月29日的一份公告中也明確表示，當(dāng)前“加大了經(jīng)營(yíng)性用地和配建保障房用地的供應(yīng)力度。”
張大偉表示，目前北京土地市場(chǎng)已經(jīng)掛牌的經(jīng)營(yíng)性地塊合計(jì)不少于28塊，其中有14塊屬于居住性質(zhì)地塊，與前8月合計(jì)成交的住宅地塊宗數(shù)持平。他進(jìn)一步指出，北京在8月30日推出的一宗地塊投標(biāo)保證金高達(dá)人民幣68000萬元。“該地塊出讓方式為招標(biāo)出讓，未明確底價(jià)。但按照其他土地出讓方式的慣例，保證金一般為底價(jià)的30%左右。據(jù)此估算這宗地塊的底價(jià)大概在22億元左右，可能再破年內(nèi)全國(guó)土地市場(chǎng)同類型地塊的總價(jià)紀(jì)錄。”
事實(shí)上，不僅僅是北京，近日來包括上海、廣州等一線城市均開始大規(guī)模推地。9月份上海最少將有22幅經(jīng)營(yíng)性用地(不包含動(dòng)遷安置用地)出讓，為年內(nèi)單月經(jīng)營(yíng)性推地幅數(shù)之最，合計(jì)出讓面積為73.6萬平方米。而根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)30%。該機(jī)構(gòu)分析指出，“從8月份一線城市推地情況看，不僅供應(yīng)量明顯放大，而質(zhì)量方面也相對(duì)較高”。
記者整理發(fā)現(xiàn)，近期內(nèi)杭州、昆明、合肥、武漢、無錫、溫州、石家莊、南京等二三線城市也同樣有大規(guī)模的推地計(jì)劃。其中，武漢市8月24日集中推出36宗地塊；杭州市在8月27日整齊推出占地達(dá)456畝的主城區(qū)7宗地塊；溫州市近日也一次性推出52宗面積合計(jì)為3220畝的凈地，供應(yīng)力度前所未有；而廈門市也將于9月7日公開出讓17幅地塊。
根據(jù)歷年的土地供應(yīng)節(jié)奏，一般從第二季度開始土地供應(yīng)逐漸放量，第三、四季度達(dá)到供應(yīng)高峰。國(guó)土部在8月中旬曾經(jīng)表示，“按照土地供求的季節(jié)性規(guī)律，2012年下半年土地供應(yīng)量將會(huì)增加，呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。”
冷清 上半年出讓收入銳減
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，受調(diào)控政策影響，上半年全國(guó)土地市場(chǎng)供需相對(duì)冷淡，房企拿地意愿比較低，造成地方政府土地財(cái)政萎縮明顯。因此，“下半年地方政府加大了推地意愿”。
而國(guó)土部8月份公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)合計(jì)5.97萬公頃，同比減少15%。其中，住房用地供應(yīng)4.08萬公頃，同比減少21.7%。8月29日，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人也指出，受部分地區(qū)土地供應(yīng)面積減少、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)等多因素影響，今年前七個(gè)月，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入總計(jì)13490億元，下降了27.1%。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，張大偉告訴記者，“全國(guó)主要的13個(gè)典型城市前八月土地出讓金合計(jì)為2473.5億，與去年同期的4076億相比，下調(diào)幅度達(dá)到了39.3%。特別是一線城市，前八月土地收入同比均出現(xiàn)了明顯銳減，其中北京土地收入跌幅最大，超過了63.5%”。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，各地政府之所以近期加快了推地節(jié)奏，除了下半年進(jìn)入“完成全年供地任務(wù)的最后沖刺階段”，另一個(gè)很重要的原因是上半年土地財(cái)政的嚴(yán)重萎縮。常清分析認(rèn)為，“北京土地市場(chǎng)前八個(gè)月中有三個(gè)月僅成交1宗住宅用地，還有三個(gè)月甚至零成交，這種情況在歷史上從未出現(xiàn)過”，從這些原因來看，不難理解北京上半年土地收入的嚴(yán)重縮水。
常清進(jìn)一步分析稱，北京土地市場(chǎng)上半年成交量之所以出現(xiàn)歷史最低水平，一部分原因與政府推地節(jié)奏有關(guān)，“但根本原因還是開發(fā)商拿地意愿不強(qiáng)”。他認(rèn)為，開發(fā)商對(duì)土地資質(zhì)的挑剔程度有所上升，資質(zhì)一般的居住用地很難引起開發(fā)商興趣。“而更深層次的原因則是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，使得住宅項(xiàng)目的利潤(rùn)預(yù)期較以往有了很大收縮。住宅市場(chǎng)的開發(fā)地位衰落，開發(fā)商當(dāng)前拿地態(tài)度隨之出現(xiàn)松動(dòng)。”
考驗(yàn) 開發(fā)商恐難消化
盡管上半年土地市場(chǎng)的總體乏力以及土地收入的相應(yīng)銳減，促使地方政府下半年加快供地步伐，但開發(fā)商卻未必有意愿埋單。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，面對(duì)各地方政府下半年大規(guī)模的推地計(jì)劃，開發(fā)企業(yè)不一定有那么大的能力去“接盤”，“尤其是在當(dāng)前市場(chǎng)尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下不會(huì)出現(xiàn)搶地潮”。
張宏偉分析稱，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)來看，今年1至7月全國(guó)房地產(chǎn)投資增速仍然在下滑。“開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模，以及整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比去年負(fù)增長(zhǎng)的局面。”他認(rèn)為，“整個(gè)市場(chǎng)基本面尚未回暖造成開發(fā)企業(yè)對(duì)未來信心不足，而這最終將影響到企業(yè)在土地市場(chǎng)的行為。”
他進(jìn)一步分析稱，除少數(shù)大型企業(yè)外，當(dāng)前大部分開發(fā)商的現(xiàn)金流依然偏緊。“在融資環(huán)境不好的環(huán)境下，即使持有現(xiàn)金的企業(yè)拿地也會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，不會(huì)大規(guī)模出手拿地。”另外，“盡管各地政府推地?cái)?shù)量在增加，但是不少地塊屬于遠(yuǎn)郊區(qū)域，不太可能吸引太多的開發(fā)企業(yè)關(guān)注。”
而鏈家地產(chǎn)通過對(duì)恒大、中海等二十家標(biāo)桿房企今年上半年的業(yè)績(jī)情況對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)這些標(biāo)桿房企上半年凈利潤(rùn)率全線下滑。同時(shí)發(fā)現(xiàn)，這些標(biāo)桿房企的土地策略開始分化。“排除未發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)的兩家企業(yè)，其余18家房企中有10家企業(yè)的土地儲(chǔ)備面積與年初相比出現(xiàn)下降。以上半年銷售面積保守估計(jì)，這18家房企土地儲(chǔ)備足夠未來7年開發(fā)。”
在鏈家地產(chǎn)的這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，恒大地產(chǎn)當(dāng)前土地儲(chǔ)備的可開發(fā)年限為8.2年，雅居樂為10.4年，綠城中國(guó)為11.4年，而合生創(chuàng)展集團(tuán)則為29.7年。常清據(jù)此分析認(rèn)為，“這些房企土地儲(chǔ)備消化周期都相對(duì)較長(zhǎng)，而上半年超過半數(shù)的房企拿地面積少于銷售面積。”
常清進(jìn)一步認(rèn)為，“國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)波動(dòng)比較明顯，而長(zhǎng)期來看，未來地價(jià)的升值幅度也會(huì)有所放緩。目前標(biāo)桿內(nèi)房企多擁有大量可開發(fā)土地，除少數(shù)高周轉(zhuǎn)企業(yè)外，短期拿地急迫性不高，使得本輪土地市場(chǎng)的低迷可能要持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。”
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者還了解到，國(guó)土部在今年加大了對(duì)開發(fā)企業(yè)“囤地行為”的清查力度，例行的土地督察工作每個(gè)季度總結(jié)通報(bào)一次。此外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為地方政府對(duì)土地的當(dāng)前定價(jià)依然偏高，這些都將改變以往開發(fā)商通過大幅購入土地然后“坐等升值”的利潤(rùn)模式。
張大偉告訴記者，“大部分前期上漲過快，以及配套落后的郊區(qū)地塊下半年價(jià)格仍有望回落；而地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊則可能在競(jìng)標(biāo)中小幅上漲。”另外，從過往經(jīng)驗(yàn)來看，“地王項(xiàng)目入市通常都表現(xiàn)平平，因此預(yù)計(jì)下半年居住用地‘地王’再頻繁出現(xiàn)的可能性很小。房企購地行為仍然會(huì)以謹(jǐn)慎為主”。